Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

В результате недавней авиакатастрофы погибли наши друзья и коллеги.
Для поддержки семей погибших публикуем номера банковских карт.

Банковская карта супруги Алексея Никитченко: 4622 3530 1913 3381
Карта ВТБ-24, Анна Никитченко.

Банковская карта супруги Евгения Ильинова: 4627 2914 7928 2832
Райффайзенбанк, Марьяна Зазулина.

Мы строим, строим, строим... Обзор СМИ. Часть первая

Даже странно, что тема жилищно-строительного бизнеса еще не возникала в наших обзорах. Отечественные СМИ (речь идет, разумеется, об общероссийских) пишут о ней регулярно и нелицеприятно. Правда, подавляющее большинство публикаций посвящены одному-единственному городу – Москве. Именно столица является сейчас основной строительной площадкой России и основным рынком жилья со всеми их достоинствами и недостатками.

Главным вопросом, который ставят авторы статей на эту тему, уже не первый месяц является вопрос, когда явно перегретый жилищно-строительный рынок, наконец, обвалится. Особенно часто задается этим вопросом Интернет-газета «РБК-Дейли». Вот, к примеру, статья Елены Тофанюк «Строители обещают дорогие квартиры» (15-03):

«По утверждению участников строительного рынка, с начала года резко выросли цены на такие строительные материалы, как цемент и железная арматура. Например, только за январь цена на арматуру выросла на 30%. Строители ожидают дальнейшего серьезного роста цен на строительные материалы, в первую очередь цемента, что, по их мнению, должно спровоцировать в этом году новый виток роста цен на недвижимость. Опрошенные RBC daily производители цемента, в свою очередь, утверждают, что доля цемента в общей себестоимости строительства настолько незначительна, что никаким образом не должна повлиять на стоимость жилья. Эксперты полагают, что повышение стоимости стройматериалов есть попытка их производителей разделить сверхприбыли от торговли недвижимостью. А строители, в свою очередь, стремятся хоть как-то оправдать явно завышенный уровень цен на недвижимость.

...Участники строительного рынка не отрицают и тот факт, что производители цемента и металла намерены извлечь дополнительную прибыль из роста цен. «Рынки и цемента, и металла монополизированы в достаточно большой степени, – говорит Артемий Крылов. – Арматуру выпускают всего четыре или пять заводов, с цементом ситуация похожая. Цену на эти материалы можно поднимать довольно сильно, поскольку московским строителям все равно придется их покупать, особенно учитывая огромное количество строек, ведущихся в настоящее время». Поэтому рост цен, по всей видимости, все же не является полностью рыночным.

... «Производители стройматериалов понимают, что строители получают большие прибыли за счет роста цен на рынке недвижимости, и у них возникает естественное желание забрать себе часть этой прибыли, – говорит г-н Крылов. – Это, безусловно, отразится на росте цен на квартиры, но не пропорционально. Конечные цены на недвижимость из-за роста цен на стройматериалы вырастут не сильно. Кроме того, необходимо отдавать себе отчет в том, что до бесконечности повышать цены на квартиры, особенно в условиях ограниченного спроса на жилье для проживания, невозможно. Рано или поздно мыльный пузырь, раздутый на рынке недвижимости, должен лопнуть. Уже сейчас мы не можем повышать цены так, как хотелось бы». По мнению г-на Крылова, в этих условиях рост цен на стройматериалы приведет к сокращению прибылей строительных компаний, что, в общем-то, будет иметь положительный эффект для рынка.

...«Стоимость жилья в Москве не сильно коррелирует с себестоимостью строительства, – сказал RBC daily начальник отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлен Волошин, – поскольку деньги в этот сектор вкладываются не для покупки жилья, а с целью инвестирования. Например, за последние несколько лет себестоимость строительства увеличилась не сильно, а стоимость жилья возросла в разы. Поэтому рост цен на стройматериалы, конечно, повлияет на стоимость недвижимости, но крайне слабо». И уж тем более им не могут быть оправданы слишком высокие темпы роста цен на московскую недвижимость».

Две недели спустя та же автор, в том же издании публикует следующую статью на ту же тему: «Почему рынку недвижимости в Москве грозит обвал» (29-03):

«Треть квартир в Москве покупают «чистые инвесторы». Этого количества вполне достаточно, чтобы вызвать обвал рынка недвижимости в случае падения доходности либо увеличения налога на недвижимость

Аналитический центр «Индексы рынка недвижимости» (IRN.ru) подсчитал количество «инвестиционных» квартир на столичном рынке недвижимости. В настоящее время квартиры, купленные с целью их последующей перепродажи, составляют 30% от общего объема рынка. Эта цифра, по мнению руководителя центра Олега Репченко, будет расти в течение ближайших двух лет, после чего возможен сброс «инвестиционных» квартир, который приведет к падению цен, поскольку даже 30% – это критичная доля для рынка. Однако в случае серьезного падения доходности на рынке недвижимости сброс квартир может начаться и раньше. Участники рынка недвижимости, впрочем, утверждают, что количество «инвестиционных» квартир не превышает 10%.

...Рост количества «инвестиционных» квартир в 2003 г. Олег Репченко связывает с колебаниями валютных курсов. Впрочем, с такой оценкой количества «инвестиционных» квартир на рынке согласны не все. «Я не очень понимаю, откуда взялись эти данные, поскольку оценка процента «инвестиционных» квартир является довольно сложной задачей, – сказал RBC daily старший аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. – Это происходит в силу того, что покупатели не декларируют цели покупки квартир. Тем не менее некоторые оценки можно сделать. Например, по данным компании «МИЭЛЬ», количество инвестиционных квартир не превышает 9%, по данным некоторых других крупных игроков, оно составляет 10%». С такой оценкой согласны в компании Penny Lane Realty. «На мой взгляд, 30% – несколько завышенная цифра, – сказал RBC daily руководитель департамента продажквартир компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. – Во всяком случае, на рынке элитного жилья с инвестиционными целями приобретается не более 15% всех квартир».

Олег Репченко пояснил RBC daily, каким образом были получены эти данные. «Действительно, оценка количества «инвестиционных» квартир на рынке является сложной задачей, – сказал он RBC daily. – Нашу оценку следует рассматривать как экспертную, полученную на основе некоторых косвенных данных. Например, мы анализировали количество квартир, приобретаемых в новых объектах. Так, когда на продажу выставляется новый адрес, в течение недели скупается определенный процент квартир, причем один и тот же покупатель приобретает по 3-4 квартиры. Это можно считать инвестиционным вложением».

...«Инвесторы могут начать продавать квартиры в том случае, если доходность вложений на этом рынке упадет ниже банковской ставки, – сказал RBC daily руководитель отдела недвижимости ИК «Велес Капитал» Владлен Волошин. – Продажи будут давить на рынок и вызывать падение цен. Однако я полагаю, что даже если инвесторы и начнут фиксировать прибыль, они не будут снижать цены, а будут продавать по текущим. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что спрос на жилье растет. Пока я не вижу причин для массового сброса квартир».

...По мнению Александра Зиминского, остановить рост цен или вызвать некоторое их падение способна разве что макроэкономическая нестабильность – например, резкое снижение цен на нефть.

Тем не менее Геннадий Стерник полагает, что 30-процентная доля «инвестиционных» квартир является критичной для рынка: в случае одновременного сброса она может оказать серьезное влияние на рынок, то есть вызвать обвал цен. Впрочем, он также полагает, что в ближайшее время этого ждать не стоит. Согласно исследованию Олега Репченко, в 2004 - начале 2005 г. доля инвестиционных квартир будет возрастать, что увеличит вероятность падения рынка, а также глубину снижения цен».

Еще более резко оценивает обстановку на московском рынке недвижимости сайт «РБК.РУ», опубликовавший 9 апреля статью «В 2006г. рынок столичной недвижимости может рухнуть»:

«Московский рынок недвижимости одни называют пирамидой, построенной по технологии МММ, другие "мыльным пузырем", который надулся из-за высоких цен на нефть. Как пишут сегодня "Финансовые известия", стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций.

Согласно исследованию экспертов, на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Если рост цен прекратится или среди инвесторов просто возникнет боязнь такой возможности, то "инвестиционные" квартиры сразу же будут выставлены на продажу. Произойдет обвал цен, и "мыльный пузырь" лопнет. И никто сейчас не сможет точно сказать, когда это произойдет.

...Стоит отметить, что в конце 2000-2001гг. число инвестиционных покупок на рынке недвижимости составляло не более 1-2% от общего количества сделок на рынке. И только к началу 2003 года инвестиции в недвижимость стали по-настоящему модными - в основном благодаря снижению курса доллара, вызвавшему необходимость найти накоплениям более достойное применение.

...По информации издания, рост цен на столичном рынке в этом году составит как минимум 20-25%. В дальнейшем он несколько замедлится, но не остановится и в 2005-2006 годах приблизится к 15% в год. Следовательно, и доля инвестиционных квартир будет сохраняться и даже несколько увеличиваться, а их площадь будет возрастать примерно на 1 млн кв. м в год.

Чтобы продажа всех инвестиционных квартир смогла перекрыть ожидаемый рост цен, считают аналитики, их количество должно соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. Для этого необходимо, чтобы доля продаваемых инвестиционных квартир была равна объемам нового строительства. ...Такой количество, говорят на рынке, накопится, в лучшем случае, только к рубежу 2005-2006 годов.

...Кроме того, эксперты связывают снижение цен в 2005-2006 гг. с прогнозируемым снижением мировых цен на нефть, которое потянет за собой уменьшение платежеспособного спроса и возможные трудности с выплатами взятых кредитов и у застройщиков, и у потребителей».

Надо сказать, что не только журналисты «РБК» стремились анализировать положение на столичном жилищно-строительном рынке. Алексей Рыбалко еще 3 марта опубликовал на сайте «Утро.Ру» статью «Кризис начнется с московской недвижимости»:

«Феномен московского рынка недвижимости последних лет, когда квартиры стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов расходятся, как горячие пирожки, при более близком рассмотрении перестает быть таковым. Бесконтрольный рост цен на недвижимость в мегаполисах во времена экономического подъема – достаточно распространенное явление, и свойственно оно не только России. Нечто подобное несколько лет назад переживала Япония и ряд других бурно развивающихся «азиатских тигров». Для Японии, правда, это закончилось довольно плачевно: кризис рынка недвижимости предварил и обозначил кризис банковской системы, а за ней и всей экономики.

Московский рынок перегрет сегодня отнюдь не меньше, чем японский в 90-х, и разговоры о возможном его падении и переносе кризиса в другие секторы экономики постепенно усиливаются. Законы развития рынков не приемлют бесконечного роста, вне зависимости от его темпов.

...По мнению экспертов крупнейшего столичного агентства недвижимости МИАН, при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России в первом полугодии 2004 г. глобальных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Темпы строительства в Москве будут сопоставимы с темпами прошлого года, однако по причине сокращения доступных площадей под строительство можно прогнозировать уменьшение объемов поступления на рынок типового жилья.

С уменьшением количества свободных площадок в Москве застройка все чаще будет осуществляться на месте выведенных производственных площадей или расселения ветхого фонда. Это более длительный и трудоемкий процесс, а следовательно – более дорогостоящий. Благодаря этому цена столичного квадратного метра на вновь возводимых объектах будет продолжать расти. На этом фоне можно прогнозировать значительное увеличение спроса на новостройки в городах ближнего Подмосковья.

...Пока чисто внешне перед московским рынком недвижимости не стоит прямых угроз. Чувство здравого смысла, конечно, начинает потихоньку не давать покоя покупателям, выкладывающим непомерные суммы за воздух над котлованом, который по прошествии месяцев должен превратиться в вожделенную бетонную коробку. Однако оно упорно заглушается равнодушными замечаниями продавцов: не возьмете сейчас вы – возьмут другие, а завтра будет дороже.

Действительно, спрос определяет предложение, а предложение банально не успевает за спросом. ...То, что предлагается покупателю, зачастую не является эталоном строительного качества, не говоря уже о воплощении "дома мечты", но извечный квартирный вопрос, груз "бабла на кармане" и ледяное: "Не возьмете вы – возьмут другие" действуют безотказно. Пока...

...Продавать квартиры начинают сегодня все кому ни лень, ибо данный вид бизнеса становится сравнимым по доходности разве что с чем-нибудь сильно криминальным. Строительные компании обрастают неимоверным количеством "дочек", "внучек" и "внучатых племянниц" с одной лишь целью – минимизировать любые отчисления, а заодно и ответственность, в случае если что-то пойдет не так.

...Удорожание строительства жилья может существенно сказаться на финансировании застройщиков, не особо желающих сокращать свои аппетиты. Здесь, пожалуй, и кроется одно из наиболее слабых мест московского строительного монстра. Строительные компании работают преимущественно на заемных деньгах – на банковских и, в меньшей степени, на привлеченных путем выпуска облигаций и векселей. Банки осуществляют кредитование застройщиков под достаточно высокий процент, что связано с высокими рисками данного бизнеса. В случае возможного начала снижения цен на недвижимость оказавшиеся в "непростом положении" строительные организации либо окажутся не в состоянии вернуть кредиты, либо предоставят в их оплату залог, состоящий из квартир (возможно, недостроенных), стоимость которых на тот момент будет неуклонно снижаться. Пытаясь быстро реализовать залог, банки еще более усугубят ситуацию на рынке недвижимости. В последние годы существенно возросла доля инвестиций в недвижимость самих банков, поэтому при нарастающем падении рынка высокими темпами начнут обесцениваться и банковские активы. В конечном счете подобное развитие ситуации повлечет за собой ухудшение положения кредитных учреждений, вплоть до возможности дефолта некоторых из них.

...Учитывая неустанный рост цен на квартиры, приобретение жилья не с целью проживания, а с целью дальнейшей перепродажи (в первую очередь, на стадии строительства) стало распространенным видом бизнеса. «Сейчас малый и средний бизнес у многих заключается в покупке квартир и их дальнейших продажах, например, покупка осуществляется на нулевом цикле, а продажа – после завершения строительства. Это дает, как минимум, 50% годовых, – считает известный экономист Александр Шохин. – Этот рынок перестанет когда-то давать такую доходность, наступит коррекция, а цены застопорятся – это может произойти, например, через год. Однако "мыльный пузырь" состоит не в этом, а в том, что многие застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства в то время, как этими деньгами затыкаются финансовые дыры по старым объектам. Некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды. Снижение интереса к недвижимости как к средству инвестиций снизит приток новых денег и не позволит компаниям, которые занимаются этим бизнесом, расплатиться по предыдущим обязательствам».

...Подводя итог, можно сказать, что по внешним признакам ситуация на московском (и ряде других городов) рынке недвижимости пока не предрекает неожиданностей. ...И все же эта идиллия не вызывает успокоения. ...Известно, что вызвать камнепад можно, вытащив маленький неприметный камешек из основания нагромождения валунов.

Роль такого камешка, во-первых, может сыграть неожиданное снижение цен хотя бы одним из участников рынка, не говоря уже о нескольких. Такое возможно в случае, если кто-то из игроков по тем или иным причинам будет вынужден в короткий срок "сбросить" значительное количество квартир. Произойти это может по разным причинам, прежде всего из-за возникших финансовых трудностей, от которых не застрахован никто.

Еще большую опасность представляет кризис спроса. Если в случае проблем у отдельных игроков исправить положение возможно, то проблемы, возникшие в части спроса, моментально превращают ситуацию в критическую. Характерно, что проблемы спроса могут носить даже краткосрочный характер, но этого будет вполне достаточно, чтобы внести сбой во всю многоуровневую систему рынка».

Надо сказать, что отмеченная автором «Утра.Ру» тенденция переноса части жилищно-строительного бизнеса из столицы в Московскую область стала темой и для других статей других изданий. Но об этом – во второй части нашего обзора.


Обзор подготовил Владимир Володин
Никитченко Алексей Анатольевич
Ильинов Евгений Викторович
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет
Семинар «Использование модели стандартных издержек как инструмента сокращения административных издержек».

Поделиться

Подписаться на новости