Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Как определить свою систему среди чужих? Тренинг системного мышления

Мы строим, строим, строим... Обзор СМИ. Часть вторая

Переносу значительной части жилищно-строительного бизнеса из Москвы в область была посвящена большая подборка материалов в «Еженедельном Журнале» (№ 105). Основная статья – «Нам область строить и жить помогает» Сергея Домнина:

«Массовая жилищная застройка мигрирует в Подмосковье»

C некоторых пор в Москве исчезли недорогие новостройки. В связи с этим покупатели жилья эконом-класса вынуждены были обратить внимание на Подмосковье. Земля здесь существенно дешевле, а необходимые для начала строительства согласования проходят намного быстрее и проще. Плюс ко всему в столице за право строить инвесторы отдают городу примерно 40% заработанного, а в пригороде эта доля составляет 15–25%. В результате недвижимость в области как минимум на треть дешевле столичной. По данным Инвестиционной Компании МГСН, ведущей активное строительство в ближнем Подмосковье, среди их покупателей 46% – москвичи, еще 22% – жители Московской области, 25% – из регионов России и 7% – из стран СНГ и дальнего зарубежья.

...Риэлторы пришли к выводу, что подмосковная прописка уменьшает цену примерно на 15%. Поскольку спрос на жилье в окрестностях столицы растет, то и предложений становится больше.

...Наиболее интересен район в полутора километрах от МКАД по Волоколамскому направлению. В рекламных материалах комплекс звучно именуют «Красногорье», но в обиходе стройка чаще фигурирует как Павшинская пойма, и это наиболее точная географическая, экологическая и природная характеристика района. ...Здесь, на территории в 150 га, предполагается возвести около 1 млн кв. м жилья. Сейчас строится первая очередь – 280 тыс. кв. м. Инвестиционная Компания МГСН позиционирует комплекс как жилье эконом-класса. Из 15 корпусов только два возводятся по индивидуальным проектам, остальные – типовые панельные здания с квартирами сравнительно небольших, «социальных» площадей. ...В проекте учтена и вся инфраструктура: детские сады, школы, библиотеки, поликлиники, гаражи, торговые центры, рестораны, АТС и многое другое.

По мнению вице-президента МГСН Ольги Грачевой, у района хорошая перспектива – найдено оптимальное соотношение цены и качества жизни. ...Все работы предполагается завершить в 2008–2009 годах.

Несколько скромнее по объемам строительства жилой комплекс «Кутузовский» в районе поселка Трехгорка, что в 3–4 км от МКАД справа от развилки Минского и Можайского шоссе. Первая очередь предусматривает возведение примерно 200 тыс. кв. м жилья. Однако территория позволяет застраивать дополнительные объемы.

...Еще об одном районе массовой застройки – Новокуркино – объявила группа компаний «ПИК». Новая строительная площадка разворачивается между Ленинградским шоссе, Химками, Куркино и комплексом ИКЕА.

...Куркино – это Москва, и в нем нет ни одного панельного здания. В новом же районе из 930 тыс. кв. м две трети жилья приходится на панельные дома серии КОПЭ-М «Парус». Планируется построить здания переменной этажности от 25 до 42 этажей. Однокомнатные квартиры – от 38 до 43 кв. м, двухкомнатные – 57–63 кв. м, трехкомнатные – 75–83, четырехкомнатные – около 100 кв. метров.

...Строительство первой очереди (60 тыс. кв. м панельного жилья) намечено на текущий год.

Между прочим, использование раскрученного бренда в названии района косвенно свидетельствует об инвестиционной привлекательности локального строительства за пределами МКАД, подтвержденного опытом Куркино (из запланированных 940 тыс. кв. м здесь построено и реализовано около 600 тыс.). Приобретение жилья в ближнем Подмосковье, по словам заместителя генерального директора агентства «Русский дом недвижимости» Юрия Хлестакова, уже не пугает покупателей, это стало привычным.

...В планах еще один предполагаемый район застройки – Молжаниновский. В административном отношении это территория Москвы, но расположена она за подмосковными Химками, на развилке Ленинградского и Международного шоссе, что ведет в Шереметьево. Намечаемый объем строительства – 760 тыс. кв. м. Однако инвестор пока не определен, поскольку не решен ряд глобальных проблем, в частности вопрос о перекладке магистрального газопровода. Наконец, нельзя не сказать о пионерском, в полном смысле этого слова, проекте, за реализацию которого взялось агентство «ИНКОМ-недвижимость». В ноябре компания приобрела право собственности на часть земель колхоза «Россия» (выкупила у колхозников паи). Примерно в 20 км от Москвы слева по Новорижскому шоссе на участке в 1500 га, сопоставимом по площади с подмосковным Звенигородом, «ИНКОМ» намерен построить новый город. Не просто большой коттеджный поселок, а именно город, в котором будут все градообразующие компоненты: собственно жилая застройка, социально-культурная инфраструктура, рекреационная зона (зона отдыха) и производство (офисы, конторы и промышленные предприятия).

...Будет в новом городе и свой учебный центр – ведутся переговоры об организации совместного филиала МГУ и Челябинского государственного университета. Предполагается также полный комплекс предприятий досуга и развлечений. По всей видимости, появится кто-то из крупных ритейлоров – сетевая компания розничной торговли.

...Первые квартиры поступят в продажу, скорее всего, во второй половине 2005 года. Говорить о ценах в компании пока не берутся.

...Цена и транспортная доступность – определяющие параметры для любого приобретателя жилья, а для Подмосковья они важны особенно. Наличие острейшей транспортной проблемы признают даже самые упорные сторонники строительства в области. Но тут же «успокаивают»: для подмосковных Павшина и Трехгорки она ничуть не серьезнее, чем для столичных Митино или Куркино. Кроме того, через Новокуркино и Молжаниновку планируется провести линию легкого метро, которая соединит аэропорт Шереметьево и «Москву-Сити». Предпочитающим личный транспорт поможет дублер Ленинградского шоссе, трасса которого пройдет в 1,5–2 км севернее действующей магистрали, обогнет Химки и выйдет на развилку Ленинградского и Международного шоссе.

Жителям Павшина и Куркина обещают снизить нагрузку на Волоколамское шоссе. Во-первых, за счет строительства прямого выхода Новорижского шоссе в центр города через будущий Краснопресненский проспект. А во-вторых, за счет реконструкции улицы Свободы, которая соединится с Третьим кольцом через улицы Живописную и Берзарина. Кроме того, у Павшинской поймы рано или поздно откроется станция метро «Волоколамская», часть пути к ней уже проложена. Туда же планируется переместить железнодорожную платформу Трикотажная, расположенную сейчас в черте города. Будущим жителям Трехгорки в основном придется рассчитывать на электричку, которая за полчаса позволяет добраться до «Белорусской». Резервы Минского шоссе исчерпаны, остается надеяться, что с Усовской ветки снимут железнодорожное полотно и положат вместо него асфальт – такие разговоры тоже ведутся.

Теперь о ценах. У Трехгорки уже есть своя история. По словам директора департамента первичного рынка недвижимости компании «МИАН» Дмитрия Кузнецова, продажи начались в июне прошлого года с уровня 630 долларов за кв. м. На сегодняшний день здесь на выбор представлены буквально все типы квартир в ценовом диапазоне от 800 до 950 долларов за метр. Самая дешевая однокомнатная квартира обойдется покупателю в 40 тыс. долларов. В Павшинской пойме реализация началась в декабре минувшего года на уровне 850 долларов за кв. м. Сейчас цены установлены в пределах 1000 долларов. Открытия продаж в Новокуркине, по словам Светланы Поповой, можно ожидать в начале второго квартала по цене от 800 долларов за кв. м. При этом в компании исходят из текущего уровня цен».

Возможно то, что жилье и в ближайшем Подмосковье оказывается лишь незначительно дешевле, «Москва стремится в лидеры по стоимости жилья». Именно так озаглавлена статья Надежды Молибог («Независимая Газета», 26-04):

«...Если в феврале 2003 года цены на квартиры в районе сверхпрестижной Остоженки составляли 10 тыс. долл. за кв. м, то сейчас девелоперы говорят о проектах по цене до 15 тыс. долл. за кв. м. Риелторы определяют число своих потенциальных клиентов пятью тысячами человек, хотя на рынке присутствует не более 3500 квартир и еще столько же будет построено в недалеком будущем. Налицо явная неудовлетворенность спроса, которая не может не вызывать новый рост цен. Если эта тенденция продолжится, то за Москвой окончательно закрепится репутация одного из самых дорогих городов не только по стоимости жизни, но и по стоимости жилья.

Последние пять лет цены на недвижимость в Москве растут бешеными темпами. 2003 год стал новым этапом развития рынка элитного жилья России. Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка (то есть с начала 1990-х годов) средний уровень цен на жилье в Москве превысил планку в 1400 долларов за квадратный метр, при этом стоимость элитного жилья начинается с планки в 3500 долл. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30–40%. При том что средняя стоимость строительства жилых домов в 2003 г. составила в Москве 15,7 тыс. руб. за кв. м, то есть порядка 515 долл. за кв. м.

...Наибольшая концентрация элитных домов наблюдается в районе Остоженки, которую часто называют "Золотой милей". В Москве есть и еще одно место, которое потенциально может затмить собой «Золотую милю» – Болотный остров, где сейчас располагается фабрика «Красный Октябрь». Учитывая программу мэра по выводу предприятий за пределы МКАД, участь сия не минет и «Красный Октябрь». Данный район обладает рядом преимуществ даже по сравнению с «Золотой милей», главная из них – автономность, через Болотный остров не проходит ни одной магистрали, несмотря на то что это центр Москвы».

Надо сказать, «Независимая Газета» вплотную занялась освещением вопросов, связанных с элитным столичным жильем. В номере от 26 апреля та же Надежда Молибог в соавторстве с Евлалией Самедовой публикует статью «...На все четыре стороны», посвященную пентхаусам, ставшим, по мнению авторов «самым престижным городским жильем»:

«...Пентхаусы будут постарше знакомых до боли квартирных коробок 60-х годов. Они появились в 1920-х в далеком Нью-Йорке, когда на крышах небоскребов стали строиться особняки. В Америке пентхаусы строятся до сих пор, причем считаются эксклюзивным, штучным товаром для элиты. ...Американская традиция перенята Москвой. Как говорит коммерческий директор строительной корпорации «БАРКЛИ» Анжела Кузьмина, пентхаусы являются «специальным предложением» любой строительной компании. «БАРКЛИ», например, строит их в самом центре столицы – на Остоженке и Арбате. Как правило, пентхаус – это самое дорогое, самое престижное жилье. Высокая стоимость объясняется простыми причинами, говорит Анжела Кузьмина: виды, отдельный дом на крыше здания, панорамное остекление на все четыре стороны света, самая высокая точка в доме, отсутствие соседей. Например, владельцы пентахусов строящегося жилого комплекса бизнес-класса «Мономах» будут иметь собственный выход на крышу, свою собственную эксплуатируемую кровлю. Об эксклюзивности такого рода жилья можно судить даже по тому, что в «Мономахе» на общую площадь около пяти тысяч кв.м приходится всего два пентхауса. По словам Анжелы Кузьминой, цена на такое жилье растет с каждым днем строительства. «Например, пентхаус в особняке на Остоженке, который был сдан нами еще в 2003 году, продается только сегодня. Цена квадратного метра в пентхаусах на Остоженке колеблется от 10 до 15 тысяч долларов в зависимости от видовых качеств и от количества квартир в доме», – говорит она.

...Кульминация моды на такое жилье была в Москве лет пять назад. Однако, как говорит коммерческий директор «БАРКЛИ», сегодня покупка пентхауса – это, скорее, самореализация. В настоящее время многие говорят о том, что на рынке недвижимости наблюдается покупательский бум с целью инвестирования денег. Между тем, по словам Анжелы Кузьминой, рассматривать пентхаусы с точки зрения частных инвестиций с целью быстрого получения денег было бы неверно – это штучный эксклюзивный товар. При покупке пентхауса клиент, как правило, встречается с архитектором, строителями и дизайнерами, при этом не важно, построен дом или еще нет. Покупатели часто хотят воплотить свои самые дерзкие желания, могут, например, пожелать, чтобы на крыше был бассейн.

География распространения пентхаусов – это, как правило, центр города, поскольку наиболее важная особенность этого типа недвижимости – это открывающиеся из окон живописные виды. ...Считается, что из классического пентхауса должен открываться вид, как минимум, на три стороны света, пейзаж при этом должен быть привлекательным с любой из этих сторон. К сожалению ...выполнить такое условие не всегда возможно. В центре Москвы, например, где в секторе элитной недвижимости преобладают клубные малоквартирные дома низкой этажности, говорить о живописных видах, естественно, не приходится: все виды перекрывают соседние жилые и офисные здания, образующие плотное окружение. Шикарный вид на Москву может открыться только с верхних этажей очень высокого здания, расположенного в районе, не испорченном дымящимися трубами промышленных предприятий и не застроенном со всех сторон похожими высотками. Между тем, несмотря на кажущуюся перегруженность строительством Москвы, подходящие для пентхаусов районы в столице еще есть. Это, например, лесопарковая зона Воробьевых гор, Ботанический сад МГУ, Нескучный сад, Воронцовский парк, Тропаревский и Битцевский лесопарки.

...С тем, что спрос на пентхаусы есть и вряд ли ослабеет в ближайшее время, согласны и в компании «ДОН-Строй». Как говорит руководитель отдела по работе со СМИ Екатерина Вертячих, этот вид недвижимости пользуется большой популярностью и активным спросом у покупателей, поскольку пентхаусы расположены в лучших районах Москвы, а кроме того, всегда обладают неординарным архитектурным решением. Для людей, подбирающих себе жилье, исходя из этого критерия, лучшего вида недвижимости, чем пентхаус, не найти. Первые "дома на крыше" были построены компанией "ДОН-Строй" в жилом комплексе "Алые Паруса" на берегу Москвы-реки. Сегодня география расположения жилых комплексов "ДОН-Строя", обладающих пентхаусами, довольно обширна: жилые комплексы класса "Премиум" – "Алые Паруса-2" в Щукино, "Триумф-Палас" на Соколе, квартал "Воробьевы горы" на Мосфильмовской ул.; комплексы "Де-Люкс" – "Новая Остоженка" и "Дом на Смоленской набережной", "Новопесковский" и "Филипповский" в самом центре столицы».

Однако не только цены и строительные решения оказываются в центре внимания журналистов. Одна из широко освещаемых тем – взаимоотношение строительного бизнеса и столичных властей. Один из последних примеров обращения к ней – статья Татьяны Рютиной «Король Арбата» («Ведомости», 13-05):

«Один из самых привлекательных земельных участков на Арбатской площади достался компании "КБФ АСТ" - структуре Тельмана Исмаилова, владельца ресторана "Прага" и бывшего "Военторга". Однако у победителя могут возникнуть проблемы с прежним инвестором - компания "Сокольники" до сих пор отстаивает свои права на участок в суде.

Как стало известно "Ведомостям", на днях мэр столицы Юрий Лужков подписал распоряжение о том, что на участке по адресу: Никитский бульвар, д. 6/20, к 2007 г. будет построен административно-торговый комплекс общей площадью 27 000 кв. м с подземной автостоянкой. Инвестором проекта стало ООО "КБФ АСТ", одним из учредителей которого, по данным Московской регистрационной палаты, является предприниматель Тельман Исмаилов. Ему принадлежат рынки "АСТ" и знаменитый московский ресторан "Прага" в начале Арбата. Текста распоряжения в открытых источниках нет. В префектуре ЦАО "Ведомостям" подтвердили существование документа, но отказались его предоставить, поскольку "до префектуры он пока не дошел".

Инвестора строительства на этом участке Городская конкурсная комиссия ...определила 26 февраля. В распоряжении редакции есть копия протокола этого заседания комиссии. Как следует из документа, претендентов на участок на Никитском бульваре было 12, но к конкурсу допустили лишь ЗАО "Старокалужское", ЗАО "СК "Строймонтаж", ООО "КБФ АСТ" и ЗАО "Интеко". По условиям конкурса победитель должен построить административно-торговый комплекс ориентировочной стоимостью $39,7 млн, а также возместить из доли города бывшему инвестору - ОАО "ХК "Сокольники" - документально подтвержденные затраты. Победителем стало "КБФ АСТ" - оно предложило городу $1,7 млн за заключение инвестконтракта, а также 53,5% общей нежилой площади и 20% площади гаража-стоянки в собственность.

...Между тем итоги конкурса могут быть оспорены. Бывший инвестор - ОАО "ХК "Сокольники" сейчас отстаивает свои права на проект в суде. По словам гендиректора "Сокольников" Юрия Гехта, компания получила этот участок в 1994 г. и по контракту с московским правительством оплатила отселение 247 семей из здания, его снос и подводку сетей. На этом месте планировалось возвести офисно-торговый комплекс, но в 1999 г. по предложению московского правительства проект был перепрофилирован в пятизвездочный отель, строительство которого должно было завершиться в 2000 г.

Гехт утверждает, что его компания потратила более $10 млн и площадка была подготовлена к строительству в мае 2002 г. И, по его словам, подготовленным участком заинтересовалась компания "Интеко": ее президент Елена Батурина предлагала Гехту уступить участок, но стороны не договорились о компенсации затрат.

...Начать стройку "Сокольникам" не удалось - мэр утвердил распоряжения о расторжении инвестиционного контракта в связи с длительным неосвоением участка. "Город не оказывал содействия в выводе арендаторов, из-за этого процесс растянулся на пять лет", - объясняет Гехт. Сейчас "Сокольники" отстаивают в суде свое право продолжить инвестиционную деятельность на Никитском бульваре и оспаривают февральское решение городской комиссии об утверждении результатов конкурса.

По мнению чиновника правительства Москвы, пожелавшего остаться неназванным, город не имел права выставлять участок на конкурс, пока отношения с бывшим инвестором не урегулированы, а договор долгосрочной аренды участка под застройку не расторгнут. Этот факт признал и замначальника государственно-правового управления префектуры ЦАО Алексей Мальгинов».

Как видим, тема жилищно-строительного бизнеса достаточно популярна в наших СМИ, что, честно говоря, не мудрено: далеко не все, конечно, могут принять в нем участие в качестве застройщиков или инвесторов, но вот в качестве покупателей. Так что можно читать и прицениваться.


Обзор подготовил Владимир Володин
Никитченко Алексей Анатольевич
Ильинов Евгений Викторович
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет
Семинар «Использование модели стандартных издержек как инструмента сокращения административных издержек».

Поделиться

Подписаться на новости