Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Как определить свою систему среди чужих? Тренинг системного мышления

Как строить и кого сажать. Часть вторая

14 августа в интернет-газете «RBC Daily» появилась статья «Генпрокуратура займется недвижимостью»:
«Дороговизна жилья обеспокоила главный надзорный орган страны. В пятницу Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) организовать проверку ценообразования жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области на предмет ценового сговора. Участники рынка считают, что о сговоре в сегодняшней ситуации не может быть и речи. Аналитики, в свою очередь, видят в инициативе Генпрокуратуры очередной политический жест.
Текст сообщения Генпрокуратуры уже разослан прокурорам Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области, а МВД России поручено оказать необходимое содействие ФАС в проведении проверки. Из официального заявления Генпрокуратуры следует, что «факторами, влияющими на рост цен на недвижимость, являются и необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов, и увеличение стоимости строительных материалов, и возможный ценовой сговор между строительными компаниями, возводящими жилье в данных регионах».
…Само намерение прокуратуры проверить строительный рынок не вызывает протеста у его участников. «Поручать проводить проверку – право прокуратуры, – комментирует РБК daily вице-президент компании «Интеко» Олег Солощанский. – Обязанность Федеральной антимонопольной службы – работать с подобными поручениями».
Однако участники рынка недоумевают, каким образом ФАС будет искать следы предполагаемого Генпрокуратурой сговора. Кроме того, по их мнению, говорить о возможности какого-либо сговора нет никаких оснований. «Если бы нас было 3–4 компании… Но ведь нас тысячи! Лицензий выдано свыше 220 тысяч», – объясняет президент Ассоциации строителей России Николай Кошман.
…Доказать сговор невозможно, убежден директор по развитию АН «Бекар» Игорь Горский. «На рынке слишком много компаний, и сговор даже первой пятерки компаний не может привести к единому росту цен», – считает он. Удивляют специалистов и слова Генпрокуратуры про «необоснованные премиальные». «Для кого коммерческая компания должна обосновывать выплачиваемые премиальные, непонятно», – рассуждает вице-президент крупной девелоперской компании, пожелавший остаться неизвестным.
Что касается истинных причин роста цен, то девелоперы объясняют их совершенно иначе. По мнению г-на Кошмана, цены на жилье установились «благодаря 214 закону («О долевом строительстве» - РБК daily), монопольному росту цен на цемент, ценам на металл, поднятию тарифов, увеличению стоимости лимитов на газ, воду, электроэнергию, стоимости площадок».
…По словам заместителя директора аналитического консалтингового центра компании «Миэль-недвижимость» Владислава Луцкова, влияние разбирательства ФАС на ситуацию с ценами на жилье возможно, но оно будет очень незначительным. По мнению г-на Кочеткова из «Квартиры.ру», действия Генпрокуратуры имеют политическую подоплеку и не приведут к ощутимым результатам».
15 августа под заголовком «Цитата недели» «Ведомости» опубликовали статью Татьяны Лысовой:
«…На прошедшей неделе Генпрокуратура сообщила, что строителей Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга ждет проверка с участием прокуроров, МВД и специалистов антимонопольной службы. У прокуроров возникло подозрение, что цены на жилье в этих регионах не рыночные, а искусственно завышенные, а в результате национальный проект «Доступное жилье» трещит по швам.
Проверка продлится до декабря, но уже сейчас можно предугадать ее результаты. Доказать ценовой сговор строителей не удастся: руководитель антимонопольной службы уже предупредил, что для этого нужны письменные улики, но кто же будет их оставлять? Цены на жилье поднимаются регулярно, но вовсе не одновременно, так что и с косвенными доказательствами будет проблема. Зато в ходе этой проверки правоохранительные органы и ФАС смогут получить тщательно скрываемую застройщиками и девелоперами информацию о реальной себестоимости жилья.
…Правда, при должном любопытстве проверяющие смогут узнать из отчетности некоторых строительных компаний, что продаются их новостройки по цене, близкой к себестоимости и довольно далекой от цен в рекламных объявлениях. А прибыль у самих компаний остается совсем небольшая (и налоговые выплаты — соответственно). В общем, по документам жилье будет выглядеть вполне доступным, цены — оправданными, а рентабельность — средненькой. И никакого ценового сговора, боже упаси. Что дальше? Проверять риэлторов? Или проверять многочисленные ООО, облепившие застройщика со всех сторон? Или проверять на предмет уплаты налогов частных инвесторов, играющих на рынке недвижимости?
Возможно, все это поможет властям понять, как в реальности устроен этот рынок, вот только на цене это вряд ли скажется».
В тот же день в «Независимой Газете» появилась статья Екатерины Гуркиной и Сергея Склярова «Рынок недвижимости не готов к стабилизации»:
«…Рост цен на недвижимость настолько обострил ситуацию на жилищном рынке, сделав невозможным его приобретение для массового потребителя, что просто не мог не остаться не замеченным властями. В процесс регулирования этого рынка пытаются вмешаться как федеральные, так и региональные чиновники. На прошлой неделе Генпрокуратура поручила … ФАС изучить ситуацию в столичном стройкомплексе на предмет выявления ценового сговора. Месяцем ранее вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров предложил более оригинальный способ борьбы с ценами: он попросил горожан не покупать в ближайшие два месяца квартиры, чтобы вынудить застройщиков снизить цены на жилье. В прошлый четверг аналогичное пожелание высказал глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Амбарцумян. Правда, по его версии, цены могут понизиться в случае, если покупатели приостановят процесс покупки жилья на 3–4 месяца.
…Комментируя предложение Амбарцумяна и Вахмистрова, гендиректор компании «Сити-XXI век» Эльвира Еремина сообщила: «Это труднореализуемая инициатива. Человек, который имеет возможность улучшить свои жилищные условия, вряд ли откажется от своих планов ради общеполитических или экономических задач».
…Не менее критично участники рынка относятся и к теории о «заговоре застройщиков». «Никакого сговора нет. Цены растут настолько, насколько растет инфляция и происходит удорожание строительства. Это надуманная тема. Цены диктует рынок», – заявил «НГ» гендиректор компании «Пик-Регион» Сергей Канаев.
…Однако, полагают эксперты, уже сейчас покупатели инвестиционных квартир могут получить хорошую прибыль. «Сейчас наблюдается пик цен на недвижимость, поэтому, вероятно, будет логично продать именно сейчас инвестиционные квартиры», – считает Галина Хованская. Правда, инвесторам спешить особо некуда: цены по-прежнему будут расти. «Имеет ли смысл продавать инвестиционные квартиры, зависит от того, когда покупатель хочет зафиксировать прибыль. Недвижимость в ближайшие годы будет только дорожать», – говорит Эльвира Еремина».
16 августа в статье «Государство построит рынок жилья» «Газета.Ru» рассказала о новой инициативе представителей власти:
«…Судя по всему, радикальных воздействий на рынок жилья избежать не удастся. Например, председатель Совета федерации Сергей Миронов во вторник предложил создать государственную строительную компанию для улучшения ситуации на рынке жилья. «Необходимо появление государственной строительной компании, которая будет диктовать ценовую политику на рынке жилья», – считает спикер. – На пути реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» не должны стоять интересы строительных корпораций, почувствовавших в условиях дефицита предложения на рынке жилья благоприятную конъюнктуру для увеличения цен».
Ничем иным, по мнению Миронова, объяснить резкий скачок цен на жилье нельзя. В пресс-службе Совета федерации напомнили, что в Москве, Петербурге и Московской области цены за последний период выросли на 70% и превысили отметку в $3 тыс. за квадратный метр. Миронов признал «недостаток участия государства в решении проблемы диспропорции предложения и спроса на рынке жилья, обострившейся в связи с ростом спроса на жилье в результате развития ипотеки и реализации нацпроекта по доступному жилью».
Похоже у Миронова уже готов бизнес-план государственной компании. «Выполняя поставленные государством задачи по нацпроекту «Доступное жилье», государственная строительная компания должна предлагать квартиры по реальным ценам, включающим в себя себестоимость и фиксированную норму прибыли. Настройка цен на рынке жилья только с помощью административных рычагов кардинально ситуацию не изменит», – уверен Миронов.
При этом он назвал «своевременной и целесообразной» проверку Генпрокуратуры с целью обнаружения ценового сговора компаний-застройщиков. «Государство не должно позволять спекулировать и богатеть на национальных проектах фирмам, подрядившимся претворять эти проекты в жизнь, – заявил спикер, – но одни только проверки прокуратуры и ФАС желаемого результата не дадут».
Участники рынка по-разному относятся к инициативе Миронова, появившейся на фоне расследования Генпрокуратуры. Генеральный директор компании «Инквартстрой» Игорь Григорян рассказал «Газете.Ru»: «Государственную строительную корпорацию создавать нужно. Это необходимо для того, чтобы не было коммерческой монополии на рынке, а государство этот рынок монополизировать просто не сможет, потому как он очень финансово емкий». «Кроме того, опыт такой корпорации просто необходим для чиновников Госстроя, Минэкономразвития и других ведомств, которые принимают решения на рынке.
Можно будет все государственные программы проводить через такую структуру.
Также можно будет поручить ей доводить до конца все недостроенные проекты в случаях с обманутыми инвесторами. По нашим подсчетам, по стране сейчас больше 1 тыс. таких домов. Есть масса вопросов, которые сегодня не решаются, а при работе такой госструктуры могут быть решены», – убежден Григорян.
Однако не все смотрят так же оптимистично на перспективу создания государственной строительной компании. «Монополия – это всегда плохо, в чьем бы лице она не проявлялась. Надеюсь, что предложение Миронова так и останется предложением без воплощения в жизнь. На рынке и так проблемы, только сейчас не хватало подобного вмешательства государства, которое все равно ни к чему не приведет, кроме подминания под себя и грубого действия по отношению к независимым участникам рынка», – считает представитель московской строительной компании, пожелавший сохранить анонимность».
18 августа та же «Газета.Ru» публикует статью «Естественно дорого», посвященную высказываниям на жилищную тему других известных людей:
«…В пятницу Юрий Лужков дал свое объяснение резкому росту цен на недвижимость в столице. По мнению мэра, никакого ценового сговора среди строителей нет. Высокие цены на квартиры вызваны исключительно тем, что спрос на них значительно превышает предложение. «Добиться снижения цен на квартиры можно, только увеличив предложение. Другого способа природой не предусмотрено», – объявил Лужков. При этом он заверил, что столичные власти делают все от них зависящее, чтобы исправить ситуацию. …Строители тоже отрицают наличие сговора. «Эти цены определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном увеличении цен на вновь возводимое жилье является очевидно ошибочной», – сообщает президент Ассоциации строителей России Николай Кошман в письме, направленном в пятницу в Генпрокуратуру.
По мнению Кошмана, большая конкуренция на строительном рынке Москвы делает «крайне маловероятным какой-либо ценовой сговор между участниками».
Письмо прислано в ответ на просьбу предоставить сведения, на основании которых можно сделать вывод об обоснованности цен на жилье.
…По результатам проверки строительного рынка ФАС также пришла к выводу, что никакого сговора между застройщиками нет. Но в ФАС признали, что цены на жилье в столице все равно завышены. Сопоставив среднюю стоимость квадратного метра жилья в Москве (около $3000) и в Дмитрове ($800), который удален от столицы всего на 55 километров, ФАС пришел к выводу, что справедливая цена для Москвы – $1300 за квадрат.
Так же как и строители, и столичный мэр, антимонопольное ведомство указало на основную причину проблемы – недостаток предложения. Однако в ФАС вовсе не склонны считать, что столичные власти делают достаточно для исправления ситуации. По словам начальника управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаила Евраева, дефицит жилья вызван тем, что местные власти выделяют слишком мало участков под строительство, а те участки, которые выделяются, уходят без конкурса «своим» компаниям. О том, что часть ответственности за завышение цен на жилье лежит на властях, в том числе и на местных, говорил и Николай Кошман.
…С тем, что ответственность за недостаток предложения жилья на столичном рынке лежит на самих властях, согласны и эксперты.
«Нехватка жилья обусловлена действиями как федеральных, так и столичных властей. Первые приняли ФЗ №214, который ужесточил требования к застройщикам и, как следствие, привел к удорожанию процесса строительства. Вторые, то есть Юрий Лужков, имеют возможность влиять на распределение участков для строительства. Известно, что существенная часть госзаказа достается строительным гигантам СУ-155 и ДСК-1».
«Кроме того, московские власти могут выдвигать высокие требования по присутствию города в строительных проектах, что опять-таки сокращает список претендентов на застройку», – на условиях анонимности сообщил «Газете.Ru» один из аналитиков рынка недвижимости».
Наконец, 21 августа в №30 журнала «Эксперт» опубликованы сразу три статьи на тему нашего обзора. Мы обратимся лишь к одной из них. «Кто надул пузырь на рынке недвижимости» называется материал Татьяны Гуровой и Юрия Полунина:
«…Существует ли справедливая цена на московскую недвижимость и как ее определить? На прошлой неделе свой вариант предложила ФАС, заявив, в том числе в прямом эфире «Эха Москвы», что таковая цена — 1300 долларов за квадратный метр. Представители строительной индустрии назвали эту цифру абсурдной, что, на наш взгляд, соответствует действительности. Даже следуя не слишком сложным расчетам уважаемой службы, которая исходила из себестоимости строительства в 800 долларов за метр плюс цена земли, 400 долларов за метр, легко понять, что антимонопольное ведомство как минимум хочет предложить строителям работать с восьмипроцентной рентабельностью, что полный абсурд для нашей экономики (никто, кроме государства, не будет инвестировать в бизнес с такой рентабельностью). Если же прислушаться к словам строителей о том, что цена московской земли, распределяемой на конкурсах, скорее всего приблизится к 1000 долларам за метр (из-за высокого спроса), то надо признать, что ФАС предлагает строителям работать в убыток.
Однако же и предложенная некоторыми участниками рынка цифра в 6000–6500 долларов за квадратный метр, про которую было сказано, что потребительский рынок Москвы к ней готов, выглядит не более адекватной.
…Цены на жилье в Москве росли почти всегда, но скорость этого роста и факторы, его определявшие, были разными. …Скорость роста цен заметно возросла в 2003 году, на фоне очевидного оживления экономики, но после банковского кризиса 2004 года реальные цены упали и вышли на докризисный уровень только к лету 2005−го.
А вот летом 2005 года началось нечто удивительное. Темпы роста реальных цен во второй половине года поднялись до уровня 40% годовых, а в 2006 году их скорость увеличилась до 90% годовых, то есть по отношению к норме долгосрочного тренда скорость роста выросла в семь раз. Это чрезвычайное для экономики событие.
Однако самое интересное заключается в том, что перелом тренда от почти линейного к экспоненциальному произошел одновременно с таким же переломом на фондовом рынке. Там тоже, и именно летом 2005 года, началось чрезвычайное ускорение темпов роста фондовых индексов с 20% по долгосрочному тренду более чем к 100% годовых на последних участках — во второй половине 2005−го и первой половине 2006 года.
Такое совпадение поведения двух переменных, конечно, бывает случайностью, но скорее оно означает, что у динамики этих показателей одна природа. И суть этой природы очевидна — резко возросшая свободная денежная ликвидность в стране, не находящая себе иного применения кроме инвестиций в финансовые активы.
…Принято считать, что эта ликвидность связана с ростом цен на нефть, поступлением соответствующих денег в страну, что приводит к росту доходов граждан. Это так, но, похоже, не менее, а даже более мощным источником ликвидности стал приток иностранного капитала в Россию, в том числе (а может быть, и прежде всего) за счет растущих внешних заимствований российских институциональных инвесторов.
…Это очень дешевые деньги, к тому же в России 2005–2006 годов вкладывать их было особенно некуда. Отчасти эти деньги, конечно, пошли на развитие системы ипотечного кредитования, которая, по мнению большинства строителей, является одним из важнейших факторов ускорения цен на недвижимость. Но, честное слово, очень трудно поверить, что рядовые граждане, получившие не очень большой кредитный рычаг, способны своим спросом в семь раз ускорить рост цен на недвижимость по сравнению с нормой. И с другой стороны, вот вы финансист, у вас есть дешевые деньги, и перед вами очень маленький рынок недвижимости, с которым вы можете делать практически что угодно. Устоите вы перед соблазном заработать на этом рынке? Сомнительно. Тем более что на рынке, судя по словам строителей, действуют очень простые правила ценообразования: продали больше запланированного — поднимают цены. …Мы полагаем, что рост цен на недвижимость, равно как и рост цен на рынке земли, питается действиями крупных финансовых игроков, которыми, кстати, могут быть не только частные компании, но и государственные структуры, и даже физические лица. Поэтому когда чиновники предложили жителям самим остановить рост цен, прекратив месяца на два покупку квартир, по сути, они предлагали не столь уж бессмысленную, хотя и наивную вещь.
Из сказанного понятно: мы полагаем, что рост цен последнего года имеет изрядную спекулятивную составляющую. Если ориентироваться на «нормальный» рост в 13–15% годовых, то сегодня номинальная цена одного метра в Москве должна составлять 2700 долларов. При себестоимости в 800 долларов, плюс цена за землю в 700 (средняя между названной ФАС 400 и названной строителями 1000), плюс еще процентов пятнадцать на непредвиденные расходы мы выходим на себестоимость в 1700 долларов. Поделив 2700 на 1700 получаем доходность 60%. Из нее надо вычесть 15–20% долларово-рублевой инфляции и, по-хорошему, 15–20% за кредит на строительство. В итоге девелоперы и строители будут иметь доходность примерно 20–25%. Абсолютно нормальная доходность для развивающегося рынка.
Впрочем, это вовсе не означает, что мы предлагаем снизить цены до указанного уровня или предполагаем, что цены туда опустятся.
…У нас институциональные инвесторы если и играют в эту игру, то скорее всего без риска для бизнеса — слишком малы объемы рынка недвижимости. Так что рассчитывать на снижение цен рыночным способом нельзя.
Нельзя допустить и нерыночный способ регулирования цен, так как это будет колоссальной мощности психологическим ударом по рынку, который может надолго отвадить от него частный бизнес, без которого развитие рынка недвижимости быстро приобретет черты советского строительства.
Что же можно сделать? Во-первых, попытаться ограничить спекуляции на рынке, введя серьезный налог на перепродажу недвижимости, например, в течение трех лет. Во-вторых, можно выделить и зафиксировать долю сегмента строительства, который будет существовать на муниципальных заказах (и там возможна восьмипроцентная рентабельность), и само активное строительство в этом сегменте будет оказывать подавляющее влияние на цены. Витает в воздухе и идея строительства жилья в аренду, что тоже будет ограничивать рост цен. Короче говоря, одних окриков ФАС для стабилизации цен точно не хватит».

Страна без барьеров.
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет
Семинар «Использование модели стандартных издержек как инструмента сокращения административных издержек».

Поделиться

Подписаться на новости