Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Как определить свою систему среди чужих? Тренинг системного мышления

Налог на недвижимость

Весь март отечественные СМИ обсуждали варианты изменения налога на жилье.
2-го числа статью «Квадратные метры встанут в круглую сумму» поместило Интернет-издание «Газета.Ru»:
«…Обсуждая налоговую политику государства на ближайшие три года, министры не могли обойти вниманием тему подоходного налога. Введение прогрессивной шкалы налогообложения доходов, предложенное спикером верхней палаты парламента Сергеем Мироновым, стало главным пунктом предвыборной программы партии «Справедливая Россия».
Минфин категорически против этих планов.
…По его мнению, увеличить бремя для богатых можно через дифференцированное налогообложение недвижимости.
… Налог на недвижимость планируется сделать единым, заменив им земельный и имущественный. При этом он должен рассчитываться, исходя из ее рыночной цены, а не стоимости по БТИ, как это происходит сегодня. В Минфине считают, что в результате объем поступлений в казну существенно не изменится. Произойдет именно перераспределение налоговой нагрузки.
Владельцы самого дешевого жилья будут освобождены от платежей, а те, у кого есть виллы и загородные дома, заплатят больше, чем сейчас.
При этом будет установлена верхняя граница налоговой ставки, а ставку и возможные льготы определят муниципалитеты.
Специалисты находят внесенное предложение очень сырым.
… «Легитимный механизм определения рыночной цены не разработан,
– подтверждает исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Александр Моторин. – Теоретически возможно привлекать независимых оценщиков, но они вряд ли смогут справиться с огромным количеством недвижимости, которые будет нужно переоценить». В США и странах ЕС налогом не облагается жилье стоимостью до $100 тыс. Но у нас в результате роста цен самая дешевая однокомнатная квартира в хрущевке в Москве стоит больше $100 тыс.
Дешевым жильем, по словам руководителя агентства Rway Александра Крапина, сейчас считается то, где стоимость квадратного метра ниже $4,5 тыс. В 200 км от Москвы за такие деньги можно построить настоящий дворец».
Прошло 10 дней, и 12 марта в «Ведомостях» появляется статья Филиппа Стеркина и Светланы Ивановой «Дорогая недвижимость»:
«…Опубликованное в пятницу бюджетное послание президента насторожило владельцев больших квартир. Путин поручил подчиненным принять главу Налогового кодекса об имуществе граждан, по которой налог на жилье взимался бы исходя из его рыночной цены. Но при этом предусмотреть такую систему вычетов, «чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне».
…Новый налог на недвижимость уже предусмотрен в утвержденных правительством «Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 гг.». Согласно документу на федеральном уровне будет установлена только максимальная ставка налога. Шкала ставок может быть прогрессивной, но конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты, говорит руководитель налогового департамента Минфина Илья Трунин. Руководитель экспертного управления президента Аркадий Дворкович уверяет, что налоговая нагрузка для 90% граждан не изменится. Больше должны платить те, кто имеет дорогую недвижимость, а таких граждан примерно 10%, считает Дворкович. По его словам, власти не стремятся получить больше доходов от налога на недвижимость по сравнению с теми суммами, которые государство получает сейчас.
…Взимать налог с рыночной стоимости жилья чиновники хотят давно. Правительство обсуждало эту идею несколько раз начиная с 2002 г. Но каждый раз их планы разбивались о непреодолимую преграду — отсутствие системы массовой оценки стоимости жилья: ведь данных о реальной цене каждой квартиры у чиновников нет, а расходы на индивидуальную оценку жилья были бы больше, чем поступления от налога. К тому же государству придется проводить регулярную переоценку, ведь цены на недвижимость меняются…
…Чиновник Минэкономразвития уверяет, что проблема решена: уже написан проект поправок в законодательство о массовой оценке. Методику оценки утверждает федеральное правительство или Минэкономразвития, ее заказчиком выступают регионы, а исполнителями будут оценщики, победившие на конкурсе. Механизм уже отработан на оценке земли, говорит чиновник.
Предусмотрена и переоценка. Она будет проходить не чаще чем раз в три года.
…Председатель налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина настроена скептически. Государство обещало, что взимание земельного налога с кадастровой стоимости участка не обременит малоимущих, но на практике это произошло, рассуждает она. К тому же оценивать пока нечего, поскольку отсутствует единый учет строения и участка, на котором оно находится, напоминает Бурыкина. Налог сможет заработать лишь после того, как будет создан единый кадастр объектов недвижимости, согласен Трунин. А по оценкам Минэкономразвития, это произойдет не ранее 2011 г.».
«Мина под средний класс» - статью Надежды Померанцевй с таким заголовком опубликовала в тот же день «Независимая Газета»:
«… Как правило, налоги меняют с какой-то конкретной целью. Ранее чиновники заявляли, что привязка налога на недвижимость к ее реальной стоимости будет способствовать не только социальной справедливости, но и увеличению доходов местных бюджетов, куда этот налог будет направляться. Если же следовать логике Дворковича, то поступления от этого налога вряд ли станут существенным подспорьем для муниципальных бюджетов. В этом случае во многом теряется смысл от его введения. Опрошенные «НГ» эксперты опасаются, что на самом деле новый налог приведет к усилению налогового давления на значительно более широкие слои населения.
«С точки зрения самой идеи налог действительно реализует запрос на социальную справедливость», – считает руководитель Центра социальных исследований и инноваций Института экономики РАН Евгений Гонтмахер. В то же время, по его словам, сейчас в стране к числу малообеспеченных относится около 17% населения, и власти обещают не повышать для них ставку. Однако, к заявлениям о том, что налог ударит только по 10% самых богатых, стоит относиться крайне осторожно. «Если убрать первые 10% самых богатых и 17% самых бедных, то новый налог больше всего ударит по нижней планке среднего класса, а их сейчас насчитывается не меньше 30%. Для них повышение налога – это впадение в бедность, так как они и так находятся на нижней планке с бедными»,– говорит Евгений Гонтмахер. В результате вместо «социальной справедливости» общество получит коррупцию, снижение уровня жизни среднего класса и уменьшение объемов ипотеки».
14 марта «Коммерсантъ» помещает статью Дмитрия Буртина и Максима Шишкина «Налог на место жительства»:
«…Министерство финансов, уже несколько лет пытающееся ввести в России полноценное налогообложение недвижимости, …предлагает с 2009 года начать реальное создание «фискальной автономии муниципальных властей». Одним из пунктов предлагаемого ведомством Алексея Кудрина «налогового компромисса» является реализация нового плана «совершенствования налога на имущество физических лиц (введение налога на недвижимость)».
Налог на имущество физлиц в России введен в 1992 году – сейчас его ставка составляет от 0,1% до 2% от стоимости имущества по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) в зависимости от типа и стоимости имущества. Под имуществом Налоговый кодекс предполагает недвижимость. Говорить сейчас об этом налоге как обременительном сложно – оценки БТИ имеют весьма отдаленное отношение к реальной цене недвижимости. Кроме того, сейчас все объекты недвижимости в собственности физлица облагаются отдельно: участок земли и строения на них являются объектами отдельного налогообложения.
Планы Минфина заключаются в следующем. Объектом налогообложения новым налогом (ему, согласно планам Минфина, должна быть уделена отдельная глава Налогового кодекса) должен быть единый объект недвижимости из земли и строений на ней.
…Оценку стоимости «объекта недвижимости» в Минфине проблемой не считают: концепция ведомства предполагает, что конкретную методику должен определять получатель налога – муниципалитет, причем возможно применение упрощенных методик оценок налоговой базы.
В целом же почти все полномочия по организации сбора «налога на недвижимость» Минфин предлагает отдать местному самоуправлению, равно как и определение конкретных ставок. «Очевидно, что на первоначальных этапах неизбежны достаточно серьезные ошибки при оценке налоговой базы, которые могут компенсироваться уровнем налоговой ставки»,– полагает Минфин. Таким же образом, полагают в ведомстве Алексея Кудрина, может быть компенсирован спекулятивный рост цен на недвижимость в конкретном муниципалитете. Ограничения на размер ставки Минфин предлагает ввести лишь на «переходный период», сроки которого пока не определены.
Право определять уровень ставок налога на имущество, очевидно, сделает местное самоуправление достаточно влиятельной властью – и в Минфине именно на это рассчитывают.
…Отметим, в странах Восточной Европы налог на недвижимость, уплачиваемый в местные бюджеты,– признанная практика.
…Если предложения Минфина будут утверждены, граждане будут буквально втянуты в политическую жизнь местного самоуправления. Так, при нынешней цене недвижимости $4 тыс. за 1 кв. м в Москве ставка налога на квартиру площадью 70 кв. м в диапазоне 0,05-1% будут означать "вилку" годового налогового платежа от $140 до $2800. Это – достаточная цена вопроса для того, чтобы выбирать местную власть, определяющую размер ставки, тщательно».
18 марта поступил в продажу 12-й номер журнала «Итоги» со статьей Светланы Суховой «Недоступное жилье»:
«Ставка налога на российскую недвижимость вырастет в любом случае. Даже если в новом законе будут прописаны вполне невинные цифры
…Высказанная президентом идея на бумаге выглядит просто. Требуется объединить два уже существующих налога - на землю и на имущество физических лиц - в один, дав ему название «налог на недвижимость». При этом за дачный участок гражданин будет платить, исходя из кадастровой стоимости земли, которая приближена к рыночной, а за квартиру - из ее рыночной стоимости. Соответствующий закон Государственная дума рассмотрела в первом чтении еще в 2004 году.
…Как считает, например, глава подкомитета Госдумы по налогам Наталья Бурыкина, «цены квартир на рынке завышены, идет спекуляция». То есть цена, по которой сегодня идут реальные сделки, разработчиков закона не устраивает. Не подходит им и оценка БТИ: слишком низкая. Оценочный критерий решено искать где-то в области «золотого сечения».
Свою версию относительно определения цены высказал замминистра финансов Сергей Шаталов. Звучит она так: «Упрощенная система массовой оценки, максимально приближенная к рыночной». Предусмотрена и процедура возражения против назначенной цены. Но и тут свои закавыки. Так уж повелось, что квартиры в России - штучный товар, цена на который определяется в каждом конкретном случае и зависит от десятков факторов. Усреднить жилфонд страны - значит, где-то понизить, а где-то завысить стоимость жилья. И объективность при таких расчетах - понятие относительное. А раз так, то кадастр жилого фонда можно получить самым простым образом: скажем, группа экспертов возьмет оценки БТИ и умножит их на некий коэффициент.
…В думском налоговом комитете вообще предлагают уйти от жесткой привязки к цене на жилплощадь и взимать налог, исходя из метража и некой средней цены одного квадратного метра жилья, которую еще только предстоит подсчитать. При этом установить необлагаемый минимум (Минфин предлагает 15 квадратных метров на человека) и учитывать количество квартир, находящихся в собственности одного лица. То есть чем больше у вас метров и квартир, тем выше должна быть ставка налога на недвижимость - он становится прогрессивным. Собирать налог по такой схеме можно было бы уже сегодня, так как государство обладает для этого всем необходимым - известны и типы домов, и метражи. Депутаты считают оправданным применение такой методы в переходный период, пока создается инструментарий для создания налога, привязанного к цене на конкретные объекты недвижимости.
…При объединении имущественного и земельного налогов придется решать и вопрос с налогом на землю. В отличие от налога на имущество его база в Налоговом кодексе определена четко - кадастровая стоимость. По закону она должна быть приближена к рыночной, а оценка - проводиться не реже чем один раз в 5 лет. Вот только ставку должны устанавливать муниципалитеты, в бюджет которых и поступают сборы. И выбрать ее они должны, исходя из диапазона не превышающего 0,3 процента. Большинство муниципалитетов выбор свой уже сделали, естественно, по максимуму. И если эта практика будет распространена и на будущий закон о налоге на недвижимость, исполнить директиву президента о консервации налогового бремени для граждан никак не удастся.
…Тому подтверждением ситуация с налогом земельным: по словам Натальи Бурыкиной, «к нам уже сейчас поступает много обращений граждан, которые ожидали увеличения уплачиваемых в местные бюджеты сумм на 30-40 процентов, а на деле получилось в 8-10 раз». Скажем, дачный участок в 25 соток в Подмосковье по оценке БТИ обходился примерно в тысячу рублей в год. При пересчете размера налога, исходя из кадастровой оценки, платить придется уже тысяч десять. То же самое произойдет в случае распространения этой практики при налогообложении недвижимости. Идея состоит в следующем. Владельцам городских квартир, по сути, навяжут в собственность кусок земли, на которой стоит дом. Стоимость земли будет включена в капитализацию квартиры, и уже с этой суммы придется платить единый налог на недвижимость.
Одно успокаивает: дело с введением налога на недвижимость обещает затянуться.
…По оценкам Минфина и ФНС, появления налога на недвижимость не стоит ожидать раньше 2010 года. МЭРТ дает цифру - 2009 год для Кемеровской, Самарской, Тверской и Калужской областей и 2011 год - для всей остальной территории России. В Госдуме же говорят аж о 2015-2020 годах. И то верно: сначала надо реализовать другой национальный проект - доступное жилье. Ведь потом россиянам за свои квартиры платить придется все равно больше. И скорее всего в разы».
26 марта под заголовком «Куда движется налог с недвижимости» газета «Время Новостей» опубликовала ответы ряда известных экспертов на вопросы Ирины Скларовой и Дарьи Гусевой, касающиеся новой концепции налога на недвижимость:
«…Надежда ГАВРИЛОВА, заместитель начальника отдела имущественных налогов Министерства финансов:
- Ввести налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости, то есть после 2009 года. Да и то если будут получены результаты оценки. Сейчас даже нет закона о кадастре, он принят только в первом чтении, и полностью его рассчитывают принять в течение нынешнего года. Если закон все-таки примут в этом году, будет начата активная работа по формированию кадастра. Такая работа ведется и сейчас, но неофициально. Как только будет сформирован кадастр и будут утверждены все методики, начнется оценка.
Методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения пока еще не принята.
…Создание справедливой методики оценки недвижимости вполне возможно, но нужно понимать и то, что даже если методика будет основываться на рыночных ценах, то есть на основе сделок на рынке с аналогичной недвижимостью, все равно это будет кадастровая массовая оценка. В ней будут определяться какие-то отдельные параметры, для всех одинаковые: площадь, материалы, из которых сделано, удаленность от центра, этажность.
И только когда будет создан кадастр и проведена оценка, можно будет вводить налог. Причем налог тоже будет вводиться не сразу, не одномоментно по всей стране, а по мере готовности отдельных субъектов. …Если допустить не совсем корректное сравнение, то идея «налоговой амнистии» была быстро претворена в жизнь после поручения президента, потому что не требовала дополнительных затрат. А тут нужно составить кадастр, учесть в нем все объекты, ввести в единую базу по недвижимости все данные - не только физические параметры объектов, но и сведения об их правообладателях. Как бы ни хотелось ввести налог на недвижимость, основанный на рыночной оценке квартир, это довольно долгий процесс.
…Антон ДАНИЛОВ-ДАНИЛЬЯН, глава экспертного совета "Деловой России":
- Если исходить из цели сделать налогообложение более справедливым и эффективным, то линия абсолютно верна: введение нового принципа налогообложения недвижимости на основе его рыночной стоимости в мировой практике используется очень широко. Другое дело, что российская специфика ограничивает использование этого метода. Очень много россиян получили квартиры по наследству, очень много людей получили жилье от предприятий еще во времена Советского Союза. По сегодняшним меркам, с учетом галопирующих цен на недвижимость эти люди владеют очень большим капиталом, особенно если квартиры находятся в престижных районах Москвы. Было бы неправильно заставлять этих людей делать выбор: либо платить огромный налог, либо фактически принуждать продавать жилье и переезжать в квартиру худшего качества. Если же пойти по пути компенсации отдельным категориям увеличенных налоговых ставок, то это будет одновременно путем взращивания новой прослойки бюрократии.
Предложенная в рамках обсуждения иная идея - увязать налогообложение недвижимости с достатком гражданина - чревата тем, что повлечет за собой необходимость создания разнообразных реестров доходов и прочих персональных баз данных.
…Более перспективным поэтому представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от стоимости жилья и не с позиции обеспеченности (необеспеченность) его владельца, а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин. …Достаточно просто уточнить реестр квартировладельцев и на основании этих данных вменять повышенный налог собственникам второй, третьей, четвертой квартиры, оставив на минимальном уровне ставку налога для владельцев единственной квартиры, в которой человек проживает.
Что касается того, кто будет оценивать недвижимость для целей налогообложения в каждом конкретном регионе, то это должны быть не отобранные государством уполномоченные оценочные компании, а рыночные операторы. И чем больше их будет на местах, чем свободнее будет вход на рынок, тем лучше.
…Наталья БУРЫКИНА, глава налогового подкомитета бюджетного комитета Госдумы:
- Идеальный вариант сейчас -- отказаться от адвалорной ставки (от стоимости объекта. -- Ред.). Разумно было бы взимать налог на недвижимость на первом этапе по специфической ставке (то есть в рублях за количество метров. -- Ред.). Специфическая ставка налога на недвижимость позволила бы установить более справедливое налогообложение. При ее использовании легче уменьшить налоговую нагрузку или вообще освободить от налога малоимущие категории граждан. В частности, можно было бы установить необлагаемый минимум метража. А к владельцам второго жилья можно было бы применять повышенные ставки налога.
Для взимания налога по специфической ставке государство обладает всеми необходимыми данными. Мы знаем типы домов, метражи. Таким образом можно было бы дифференцировать ставку в зависимости от типа жилья.
Специфическую ставку налога можно было бы применять в течение довольно длительного переходного периода, например, в течение десяти лет. За это время можно подготовить качественный инструментарий для перехода к взиманию налога на недвижимость в зависимости от ее рыночной цены. Хотя к тому времени такой переход может и не понадобиться.
…Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
- Отталкиваться от квадратных метров при определении базы для налога на недвижимость -- значит проводить псевдоуравниловку, потому что стоимость 30 квадратных метров с видом на Кремль может быть больше стоимости 100 квадратных метров где-нибудь на окраине. Сама же идея унификация налогов выглядит логично. Сейчас собственники платят несколько налогов; объединить их и структурировать для удобства расчетов было бы разумно, но это не должно просто автоматически увеличивать размер отчислений.
…Ирина ХАКАМАДА, президент фонда "Наш выбор":
- Введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из рыночных цен, приведет к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы. Многим небогатым ныне людям достались квартиры по наследству, и теперь им придется платить огромный налог. Для рынка это нормальная история, но я бы ввела его намного позже. В целях справедливости: ведь еще с советских времен у людей в центре остались квартиры, которые были выданы им за их труд, и они не виноваты, что теперь на эти квартиры такой спрос. Да, многие сдают эти квартиры, но за счет этого только и сводят концы с концами.
…Если власти хотят именно сейчас ввести налог на недвижимость, нужна какая-то другая схема. Например, введение фиксированного налога на недвижимость, определяемого не по рыночной цене.
Нужно отслеживать спекулятивные сделки на рынке недвижимости, они у нас сильно связаны с монополией чиновников на продажу квартир. Часто чиновники ставят под аварийный ремонт хорошие исторические здания, выселяют оттуда людей, а потом продают квартиры. Вначале надо навести порядок в этой сфере. Цена на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге неадекватна, она искусственно раздута и с доходами граждан никак не соотносится. Сейчас люди деньги со всей России везут в Москву и на всякий случай покупают недвижимость.
…С помощью налогов не создается здоровая экономика, нужны правила игры. А когда правила игры начинают действовать, они устанавливают справедливые рыночные цены. И только тогда нужно регулировать экономику налогами. А у нас налоги всегда бегут впереди».

Страна без барьеров.
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет
Семинар «Использование модели стандартных издержек как инструмента сокращения административных издержек».

Поделиться

Подписаться на новости