Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Как определить свою систему среди чужих? Тренинг системного мышления

Жилье: какое и почем

Разумеется, рынок жилья как российский, так и московский, идущий впереди всей страны, всегда пользовались вниманием СМИ. Но, начиная с конца августа, эта тема оказалась чуть ли не центральной.

30 августа на сайте «NewsRu.Com» помещает материал под заголовком «Эксперты напророчили: стоимость жилья в Москве и Подмосковье вырастет еще вдвое»:
«…До весны следующего года цены на жилье в России будут находиться в стагнации. Однако затем последует бурный всплеск, сопоставимый с тем, который сопровождал рынок в течение 2006 года, когда в целом по России жилье подорожало более чем на 40 процентов, а в Москве - на 100. Этот прогноз на пресс-конференции в Москве обнародовали эксперты рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
В период с весны 2008 года по весну 2009 года, уверяют они, стоимость квадратного метра, в частности в столице и Подмосковье, взлетит вдвое.
…Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что, пока Россия не выйдет на темпы строительства - 100 миллионов квадратных метров в год, ни о каком снижении стоимости квадратного метра не может идти и речи.
…А вот будет ли этому способствовать ипотека - вопрос спорный. Банки сегодня не слишком охотно кредитуют первичный рынок. Ведь при ипотечных сделках объектом залога становится квартира, которую в случае нарушения заемщиком обязательств по погашению кредита банк всегда может успешно реализовать. И в убытке уж точно не останется.
…Что же касается напугавшего многих кризиса, который поразил ипотечный рынок в США, то здесь эксперты едины во мнении: России ничего подобного не грозит. Как считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, нашу страну не совсем корректно сравнивать с США. В Америке около 90% сделок по приобретению недвижимости проходят через ипотеку и риски неплатежей ключевым образом влияют на рынок. А у нас - только 10-12%.
…К тому же в периоды стагнации цен, как полагает главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник, количество ипотечных сделок будет возрастать, в периоды же бурного роста - уменьшаться. Получается, именно сейчас самая пора озаботиться приобретением недвижимости с использованием ипотеки».
31 августа сайт «RBC.Ru» обратился к другому аспекту проблемы, опубликовав материал «Эксперты: Качество элитных новостроек оставляет желать лучшего»:
«Практически любой покупатель новостройки сталкивается с необходимостью ремонта. Замена коммуникаций, выравнивание стен, смена окон, улучшение звука и теплоизоляций – типичный список задач новосела. По оценкам зарубежных специалистов, в том состоянии, в котором у нас сдается элитное жилье, на Западе не продают жилье бизнес класса.
…У нас за нестандартный кирпич или цемент отвечает не производитель, а тот, кто будет его использовать в строительстве. Отчасти это справедливо, потому что застройщик может потребовать замены некачественной продукции еще на стадии строительства здания. Если этого не произошло, то жильцы могут обратиться в суд в течение пяти лет с жалобой на качество работ, но уже на застройщика.
…В отличие от нас на Западе есть случаи, когда строителям приходилось разбирать построенное здание, для того чтобы устранить недостатки работ, дополнил он.
Спрос и высокие цены на строительные материалы способствовали появлению низкокачественной, контрафактной продукции на рынке. В такой ситуации многие участники рынка выражают недоверие к сертификации материалов, говоря о том, что надо сертифицировать не товар, а его производство. Поскольку некоторые умельцы сертифицируют один комплект строительных материалов, а потом производят что угодно.
…Материалы от известных фирм стоят дороже, и застройщики, оптимизируя свои затраты, используют недорогие. Правда, сейчас можно оптимизировать свои затраты по другой схеме, покупая стройматериалы под известным зарубежным брендом, но отечественного производства (когда материнская компания открывает дочернее предприятие на территории РФ). Цена на такие стройматериалы ниже импортных.
…По словам экспертов рынка, многие компании наращивают производственные мощности, развивают инвестиционные проекты, учитывая темпы роста рынка недвижимости. Поэтому, может случиться и такое, что в ближайшей перспективе, предложение превысит спрос на качественные стройматериалы».
Еще одна проблема – муниципальное жилье для очередников. О ней в опубликованной «Газетой» 3 сентября беседе рассказал первый заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев. Озаглавлен материал – «В областном бюджете не хватит средств на бесплатные квартиры для всех очередников»:
«…- Складывается впечатление, что подмосковный стройкомплекс без особого энтузиазма участвует в объявленной гонке за количеством квадратных метров.
- Стройкомплекс Московской области вышел на уровень строительства 7 млн кв. м жилья в год, обогнав все регионы и почти достигнув пресловутого, но для многих заветного, показателя темпов строительства. А если бы у нас были достаточные мощности по электроэнергетике, то уже в этом году мы смогли бы построить 10 млн кв. м. Погоня за количеством квадратных метров для нас хороша только тем, что мы доказали работоспособность нашего административного ресурса, той команды управленцев, которая выстроила схему успеха. К тому же от объема строительства жилья зависит исполнение наших обязательств перед очередниками: именно благодаря набранному темпу ввода в строй жилья мы ежегодно отдаем бесплатно квартиры для 10-11 тысяч очередников. Хотя я считаю, что мы должны давать несколько больше. Когда началась раскрутка механизма жилищного строительства, одной из моих главных задач было наладить возведение многоэтажного жилья. Поскольку оптом строить быстрее и выгоднее с тем, чтобы строители часть построенного - от 8 до 20% и более - отдавали муниципальным образованиям.
- Значит, система обеспечения жильем неимущих граждан за счет покупателей коммерческих квартир в Подмосковье пока не изменится?
- Нет. Ни пока, ни потом, надеюсь.
- Несмотря на то что Минрегион говорит о строительстве социального жилья, предоставляемого на условиях найма?
- Бесплатное жилье для граждан, которые действительно не имеют возможностей его приобрести, должно быть и будет всегда, потому что всегда будут немощные, нуждающиеся в нашей защите и заботе. Мы должны удовлетворить потребности людей, у которых есть определенные льготы и нет возможности приобрести квартиры. Но в областном бюджете мы сегодня не можем найти столько средств, чтобы предоставить бесплатные квартиры для 140 тысяч очередников. Кстати, если бы люди были уверены в том, что им дадут квартиру, очередь была бы в два раза больше.
Все должны понимать, что строительство все равно стоит денег. А социальное жилье внаем - это жилье для иной категории граждан, это жилье другого рода. Будем строить и такое жилье, но в какой пропорции, пока сказать не могу. Только-только раскручиваем этот проект.
Более важная на сегодня для нас задача: чтобы квартиры, которые отдают инвесторы, обязательно доходили до тех граждан, кому они предназначены.
…- Новая редакция программы жилищной политики делает акцент на строительстве малоэтажного жилья. Подмосковная промышленность готова переориентироваться на такое строительство?
- Я сторонник малоэтажного строительства. Это когда областная стройиндустрия поднималась с колен, было выгодно наладить строительство многоэтажного жилья. Когда была проблема заманить инвесторов, мы позволяли им строить там, где они хотят, а не там, где хотели бы мы в соответствии с территориальным планированием и генеральными планами. Кроме того, еще надо было разработать или актуализировать эту градостроительную документацию. К настоящему времени эта работа завершена, и мы потихонечку заставляем инвесторов строить в достаточно удаленных от МКАД местах. Например, в Коломенском районе будем строить одно крупное поселение малоэтажной застройки и подобного же класса поселение в Ступинском районе - около 1,2 млн кв. м жилья малоэтажной застройки. Под такие проекты уже заключены договоренности о закупке и размещении в Подмосковье заводов по производству комплектующих по канадской и немецкой технологиям».
4 сентября на сайте «DP.Ru» (деловые новости Москвы) появилась информация Александры Диановой «Аренда элитного жилья в Москве резко подорожала»:
«С начала 2007 года стоимость аренды элитного жилья в Москве резко взлетела. …Только за первые полгода арендные ставки выросли в среднем на 29%.
За весь прошлый год рост стоимости аренды vip-жилищ составил 31%...
…Причина тому – подскок цен на элитное жилье в прошлом году (+92%). Аренда отреагировала с некоторым опозданием, замечают аналитики.
Быстрее всего стоимость аренды росла во втором и третьем кварталах 2007 года. Причем чем выше стоимость элитной недвижимости при покупке, тем больше спрос на ее аренду.
Среди лидеров по популярности у арендаторов районы: Тверской (19%), Арбат (16,3%), Пресня (13,6%) и Остоженка (11,7%). За месяц жизни в таких апартаментах съемщики готовы были в июне платить в среднем $6 560 (в среднем в первой половине 2007 года - $5 870 в месяц).
На первом месте по спросу стоят квартиры, за которые хозяева просят $5-8 тыс., на втором месте квартиры по арендной цене $8-12 тыс. в месяц. Летом арендные ставки доходили до $40 тыс».
В тот же день «Газета.Ru» публикует статью со знаменательным заголовком «Жилье дешевеет»:
«…По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), за лето квадратный метр жилья в столице подешевел более чем на $50. Если в конце весны в среднем он стоил 4107$, то сейчас кв. м. оценивается уже в 4061$. С июля по август на 1% подешевела недвижимость в юго-западном округе Москвы, на 0,7% – в северо-восточном, на 0,5% – в восточном, на 0, 2 % – в южном и юго-восточном округах столицы, подсчитали в центре «Индикаторы рынка недвижимости».
С приближением осени процесс снижения цен не прекратился. IRN отмечает, что за прошедшую неделю на 0,1% упали цены на жилье в «сталинских» домах и современных панельных высотках. А по информации центра «Аналитика рынка недвижимости» (ARN), за прошедшую неделю было зафиксировано максимальное снижение цен на квартиры в ЦАО (на 3,4%).
Впрочем, несмотря на общую тенденцию, на рынке можно найти примеры и повышающихся цен. Так, по информации центра «Индикаторы рынка недвижимости», за прошедшую неделю на 0,2% подорожало жилье в «хрущевках». А по данным ARN, за эту неделю был также отмечен прирост цены на 0,6% в ЮЗАО Москвы.
В целом, вложения в столичную недвижимость сегодня продолжают оставаться убыточными.
…Жилье дешевеет, потому что в Москве просто не находится покупателей на такую дорогую недвижимость, объясняет руководитель информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY Александр Крапин. Поэтому продавцы сейчас вынуждены снижать заявленные цены.
Если раньше практически любые квартиры в Москве сметались моментально, то сейчас сроки экспозиции значительно увеличились, жилье выставляется на продажу по несколько месяцев, соглашается гендиректор ЗАО «ФинЭкспертиза. Консалтинг» Дмитрий Шустерняк . «По некоторым данным, сегодня реально цена покупки и цена предложения может расходиться на 15%, покупатель выторговывает себе значительные скидки, а продавец вынужден на них соглашаться», – говорит он.
Игроки рынка скрывают, что цены падают, отмечают эксперты.
Ведь если это станет общеизвестно, приобретение квартир в Москве с инвестиционными целями вовсе прекратятся, а уже купленная недвижимость начнет выставляться на продажу, что еще более дестабилизирует рынок, полагает Шустерняк.
…В сложившейся ситуации возможно развитие московского рынка недвижимости по двум сценариям, говорит Шустеряк. При первом будет наблюдаться кратковременное (6-10 месяцев) и заметное (на 15-20%) падение цен на наименее ликвидные квартиры. Однако после этого ситуация снова выровняется, и цены постепенно вернутся к исходным значениям, предполагает эксперт. По второму сценарию ситуация на рынке будет развиваться без кратковременной коррекции, у инвесторов хватит терпения и ресурсов пережить долговременный период дисбаланса спроса и предложения, предполагает Шустеряк. «Тогда через какое-то время ценовые ожидания потребителей снова сравняются с предложением – рынок после продолжительно затишья начнет потихоньку разогреваться, а цены продолжат расти, но уже гораздо более скромными темпами.
В любом случае даже если в какой-то момент цены на квартиры упадут на 20% потом они опять поднимутся, то есть ничего драматического не произойдет. Просто рынок сбросит лишний пар», – говорит эксперт.
Однако вряд ли снижение, даже кратковременное, затронет коммерческую и элитную недвижимость в Москве.
…Инвесторы в связи с отрицательной доходностью вложений в жилую недвижимость охотно окупают высокодоходную коммерческую. А что касается рынка элитного жилья, то он развивается по своим собственным законам».
Последний материал нашего обзора появился 5 сентября на сайте «DP.Ru». Это – статья все той же Александры Диановой «Цены на жилье в Москве растут. В Подмосковье – падают»:
«В августе цены на вторичном рынке столичного жилья в среднем выросли на 0,7%, а в Подмосковье, напротив, упали на 1,5%.
Теперь средний жилой м2 в Москве стоит $4 726, по данным ARN.RU. Предложений на «вторичке» стало больше на 3,2% по сравнению с июлем, хотя до этого их количество стабильно сокращалось.
…Наибольший рост цен на жилую «вторичку» наблюдался в центре Москвы (+3,9% до $7 096 за м2), наименьший – в Северном округе (+0,5% до $4 406 за м2) и в Западном округе столи цы +0,5% до 5093 за м2).
Квартиры в кирпичных 9-этажках подорожали больше остальных – на 3,9%. Аутсайдером по ценовым изменениям стало жилье в 15-этажных домах (-1,1%).
Иная картина сложилась на подмосковным рынке жилой вторичной недвижимости. Средняя цена за квартиры в области понизилась на 15% и составила $2 489 за м2. Объем предложений при этом вырос на 19,7%.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры на дальнем юге Подмосковья, цена за которые в среднем выросла на 4,4% ($1 840 за м2), наименьшее понижение цены наблюдалось на дальнем западе Московской области (-4,2% до $2 079 за м2).
На первом месте по росту цен стали квартиры в 1-4-этажных домах (+0,8%), на первом месте по понижению цен – 15-этажные кирпичные дома (-3,2%).
…Пока существенных причин для роста цен на недвижимость нет. К небольшому увеличению стоимости жилья может подтолкнуть незначительное возрастание спроса, зафиксированное на рынке. Однако пока объем предложений имеет большой запас и существенного влияния на цены увеличение спроса оказать не должно».
Разумеется, указанные СМИ разбирали лишь ситуацию на рынке недвижимости Москвы и Московской области. Но эта ситуация, как правило, с некоторым опозданием повторяется в остальных российских регионах. Разница заключается лишь в конкретной стоимости квадратного метра жилья.

Никитченко Алексей Анатольевич
Ильинов Евгений Викторович
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет
Семинар «Использование модели стандартных издержек как инструмента сокращения административных издержек».

Поделиться

Подписаться на новости