Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Как определить свою систему среди чужих? Тренинг системного мышления

Недвижимость – на пороге кризиса

Этот обзор будет построен, в отличие от большинства остальных, не по хронологическому принципу.

Мы начнем с материала, помещенного на сайте газеты «Ведомости» сегодня, 28 апреля. Заголовок статьи Анфисы Ворониной – «Жилье подешевеет?»:
«Жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца текущего года, считают эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО). Цены могут снизиться на 50%.
…Вследствие динамичного роста цен реальные доходы российских трудящихся начали быстро сокращаться. Финансовое положение средних слоев ухудшилось, затруднив оплату ипотечных кредитов. «Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», — цитируются в сообщении слова руководителя Центра экономических исследований ИГСО Василия Колташова. «Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам», — говорится в сообщении ИГСО.
…«Думаю, в Москве явного обрушения не произойдет, но стагнацию и коррекцию в пределах 10-20% до конца года мы увидим», — резюмирует он.
Мы считаем, что с 10%-ной вероятностью цены могут снизиться, говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. «А вероятности обвала, думаю, вообще не существует», — добавляет он. Пока все учтенные рынком факторы говорят о том, что цены будут расти пропорционально уровню инфляции, считает Апрелев. Он не соглашается с тем, что реальные доходы среднего класса заметно сокращаются. …«Восстановление спроса в эконом-классе говорит о том, что это реальные, а не инвестиционные покупки», — говорит он. «К снижению рынок могут подтолкнуть новые факторы, пока не учтенные рынком: например, заявление о введении дополнительного налога на недвижимость, кризис межбанковских платежей, политическая нестабильность или снижение цен на нефть. Но пока ничего этого нет», — резюмирует эксперт».

В этот же день сайт www.irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости) опубликовал очередной отчет «Индексы рынка недвижимости на неделю от 28.04.2008»:
«Предпоследняя неделя апреля не внесла ничего нового в динамику цен на недвижимость в Москве. По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на жилье прибавил еще около 1% и вышел на отметку 5.459 пунктов.
…Вполне понятно, что в течение апреля рост цен на жилье в Москве сохранялся на довольно высоком уровне. Однако уже в мае ситуация может начать меняться».
А теперь обратимся к опубликованному 31 марта под заголовком «Московский рынок недвижимости – что дальше?» краткому конспекту доклада руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко на семинаре, который прошел в рамках выставки «Недвижимость-2008»:
«Новая волна роста цен показалась многим очередным затяжным периодом подорожания жилой недвижимости.
…Стагнация 2007 года, наступившая после масштабного подорожания жилья в 2005-2006 годах, в отличие от стагнации 2004 года имела очевидный «откат» по ценам назад. Формально глубина «отката» составила около 5%, с учетом скрытой коррекции – до 10%-15%. Но уже с конца лета 2007 года на рынке началось оживление, которое переросло в новую резкую волну подорожания квартир в 2008 году, за счет которого «откат» по ценам назад был «съеден».
И хотя стагнация 2007 года уже позади, сейчас все же стоит обратить свое внимание на некоторые ее особенности…
…Дело в том, что в период ценовой коррекции первой половины 2007 года впервые за много лет роста цен на недвижимость имел место отрицательный тренд. И если некоторые особенности текущей динамики рынка сохранятся, то прецедент 2007 года может быть повторен в 2008 году и даже несколько более масштабно.
Темпы роста цен на квартиры, установившиеся вскоре после окончания стагнации, в 2008 году оказались довольно высокими (в среднем 5% в месяц и даже выше), однако они все же уступают темпам роста 2006 года.
К тому же в отличие от динамики цен 2006 года прирост реальной рублевой стоимости недвижимости в Москве за осень 2007 – начало 2008 года оказывается заметно меньше прироста долларовых цен. Именно ослабление доллара за последние 8 месяцев более чем на 2 рубля или примерно на 7%-8% приводит к повышенным темпам формального роста долларовых цен на недвижимость.
…Наличие заметной коррекции цен на квартиры во время стагнации 2007 года показало, что потенциал для дальнейшего роста во многом исчерпан. Чем выше поднимается ценовая планка московского квадратного метра, тем глубже будет величина коррекции цен, следующей за очередным витком подорожания жилья. Величина ценовой коррекции после нынешнего подорожания жилья… может составить 15%-20%.
…Новая волна резкого роста цен на жилье в Москве началась во многом за счет наложения ряда психологических причин, каждая из которых имеет краткодействующий характер. Рынок пошел вверх, не имея такого потенциала для роста, как был перед прежними волнами подорожания жилья. …В итоге, чем выше становится уровень цен на квартиры в Москве, тем сильнее причины, ограничивающие его дальнейший рост. Инвесторы уходят в другие сегменты, такие как загородный рынок, региональная и зарубежная недвижимость. А некоторые потенциальные покупатели вообще отказываются от идеи покупки жилья в пользу аренды, так как цены на нее растут совершенно другими темпами.
…Нынешняя волна подорожания квартир исчерпает годовой потенциал для роста уже к майским праздникам, после которых может начаться период новой стабилизации-стагнации московского рынка недвижимости, который продлится до конца года».

21 апреля в газете «$martМоney» (приложение к «Ведомостям») опубликована статья директора аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислава Луцкова «Резвое начало»:
«В I квартале 2008 г. квартиры в подмосковных новостройках подорожали в рублях на 14,4%, на вторичном рынке прирост достигал 10%. Объем предложения в начале года сокращался, но к концу марта наметилась обратная тенденция
В начале 2008 г. на рынке жилой недвижимости Московской области сохранялась тенденция конца прошлого года. Объем предложения уменьшался, в то время как темпы роста цен увеличивались. Январское затишье не привело к снижению стоимости жилья, а, наоборот, сменилось активизацией спроса, которая была спровоцирована как кризисом на фондовых рынках, так и слухами о возможной деноминации. В итоге на рынок пришли частные инвесторы с небольшими суммами, желающие сохранить накопленные средства. Таких покупателей интересовало самое дешевое жилье — однокомнатные квартиры экономкласса в спальных районах Москвы и примыкающих к МКАД областных городах.
…Восстановившийся в феврале объем предложения на вторичном рынке жилья на уровне 19 800 квартир в начале марта начал снижаться. Сокращение за I квартал 2008 г. составило 12,3%. В ожидании продолжения роста продавцы придерживали квартиры, чтобы продать их по максимальной цене.
…С середины марта наметился рост объемов предложения, в то время как активность покупателей снизилась. В дальнейшем можно прогнозировать, что количество выставленных на продажу квартир будет увеличиваться при снижении темпов прироста цен».
Статья Владислава Долгова «Хорошего мало» была опубликована 23 апреля в «Газете»:
«Разразившийся на западных финансовых рынках кризис ликвидности и подъем, при всех негативных оговорках, российской экономики поставили на повестку дня вопрос инвестиционной привлекательности отечественного рынка недвижимости. За последние пять лет инвестиции в первоклассную коммерческую недвижимость на российском рынке приносили более 20% годовой доходности. Сохранится ли этот тренд, потекут ли на наш рынок - рынок с гипертрофированным спросом - западные деньги, готовы ли российские власти, владельцы земельных участков и эксплуатируемых объектов принять инвестиционный поток подорожавших банковских кредитов? Все эти вопросы активно обсуждаются последнее время.
…Уровень доходности объектов и проектов в России, образно говоря, служит приглашением инвесторов к «трапезе» на более рискованном, но и более прибыльном рынке. «20% доходности - это беспрецедентно высокий уровень для активов международного класса», - считает замдиректора отдела инвестиционных услуг компании CB Richard Ellis Константин Лысенко. Однако управляющий директор этой компании Даррелл Станафорд в беседе с корреспондентом «Газеты» призвал не поддаваться общим оценкам и привел пример более выгодной сделки в Лондоне, который компанией PriceWaterhouseCoopers записан в аутсайдеры мирового рынка коммерческой недвижимости. «За последний год ставка капитализации при продаже офисного здания сильно повысилась, - сказал он. - У меня лично есть пример этого года, когда этот показатель составил 6-6,5%, тогда как год назад ставка капитализации при продаже аналогичного объекта составила всего 4%».
…Но доходность снижается и на российском рынке. На фоне мирового кризиса ликвидности и удорожания кредитных ресурсов и российские банки подняли ставки кредитования девелоперов. И не только. «Не только западные, но и российские банки стали неохотнее и реже давать кредиты, рассматривая проекты под лупой"», - сказал один из аналитиков рынка, просивший не упоминать его имени в прессе.
Что же касается рынка купли-продажи объектов коммерческого использования, то сами по себе эти объекты в Москве (да и в России) становятся все менее интересны покупателям, поскольку они, во-первых, подвергаются объективной переоценке, как правило, со снижением классности, а во-вторых, ценность этих объектов - в финансовом потоке, генерируемом торговым центром или офисным зданием. Далеко не каждый реализованный проект на российском рынке формирует денежные потоки, которые по сути и являются товаром при покупке объекта недвижимости. Таков неутешительный вывод экспертов.
…Тем не менее дефицит коммерческих площадей все равно привлекает в Россию любителей «длинного доллара». Вера иностранных инвесторов в успех поистине удивительна. Особенно если внимательнее следить за высказываниями московских функционеров. Например, председатель комиссии инвестпрограмм совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы Алексей Михеев недавно заявил фактически о пониженном градусе инвестиций в столице. «Бюрократия, бумажная волокита и усложненная процедура согласования девелоперских проектов значительно снизили в последнее время инвестиционную привлекательность строительства в столице, - сказал он. - Москва - не самый рентабельный с точки зрения инвестиций регион. Очень высокая доля города при реализации проектов недвижимости, запрет на точечное строительство, большое количество согласований при строительстве, - все это уже привело к тому, что только около 15% девелоперских проектов в последнее время были закрыты".
К кризису качественных проектов и дефициту кадров на российском рынке добавляется не менее серьезная системная проблема, о которой «Газете» рассказал вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Эта проблема - низкое качество управления со стороны госорганов.
…Повлиял ли западный кризис ликвидности на инвестиции в российский рынок недвижимости и что ожидает инвесторов в ближайшем будущем?
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:
- Западный кризис ликвидности пока обходит Россию стороной, и это является весомым аргументом для инвесторов - Россия уже рассматривается как тихая гавань. Природа этого кризиса никак не связана с Россией, у нас нет такого объема кредитов, экономика и доходы населения стабильно растут, большинство регионов и сегментов еще далеки от насыщения.
В то же время, пока кризис не локализован, риск распространения его на Россию существует. Для того чтобы подобный сценарий реализовался, будет достаточно, например, финансовому кризису перерости в кризис экономический с соответствующим сокращением мирового спроса, в том числе и на нефть.
Александр Тимофеев, генеральный директор «МТ Девелопмент»:
- Западный кризис ликвидности имеет для нашего рынка как положительные, так и отрицательные последствия. Отрицательный фактор: у российских банков сократилась ресурсная база недорогих пассивов, и у средних и крупных банков уменьшились возможности к долгосрочному кредитованию. Это может привести к замедлению развития банковского сектора. Положительный момент: многие иностранные банки резко увеличили лимиты для российских заемщиков, так как Россия становится крайне привлекательным растущим рынком, а на Западе возможности для инвестирования сокращаются. Но для доступа к таким кредитам компаниям придется добиваться полной прозрачности своих операций, что в целом хорошо для бизнес-климата».

Наконец 28 апреля в «Ведомостях» появляется статья Бэлы Ляув и Екатерины Чекмаревой «Потребительский бунт»:
«По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в I квартале 2008 г. зарегистрировано 11 779 сделок купли-продажи квартир. Это в 2,23 раза меньше, чем в IV квартале прошлого года, и в 1,16 раза меньше, чем в I квартале 2007 г.
«Часть покупателей отстала от рынка из-за резкого роста цен. Если в конце прошлого — начале этого года был рынок продавца, то сейчас он меняется на рынок покупателя», — объясняет Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль». Покупатели не успевали за ценами, соглашается PR-директор агентства недвижимости Doki Алла Аксенова. По ее словам, упало прежде всего количество альтернативных сделок (они составляют до 80% сделок на вторичном рынке). При росте цен проводить альтернативу сложно: на построение цепочки может уйти несколько месяцев, а продавец, подняв цену, рушит ее за день.
…Спрос в апреле снизился на 40-50%, указывает Барнинец. Такие же данные у Луцкова. Срок экспозиции квартир, по словам экспертов, увеличился и составляет 25-30 дней. А цены впервые сбавили темпы роста. За последнюю неделю они выросли всего на 0,7%, говорит руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов. А Барнинец отмечает, что за этот же период новостройки подешевели на 5,8%.
По информации Луцкова, с начала года до марта на вторичном рынке объемы предложения снижались: сейчас на продажу выставлено порядка 33 000 квартир, за аналогичный период 2007 г. — 56 000.
…Аксенова считает, что на покупательскую способность повлияло и удорожание ипотеки. В I квартале 2008 г. ставки ипотечных кредитов выросли на 0,2-1,5%, говорит гендиректор кредитного брокера «Фосборн хоум» Василий Белов. А Михаил Бусыгин, член правления Городского ипотечного банка, указывает, что для людей с неподтвержденным доходом кредиты подорожали как минимум на 3%. «Повышение ставок в среднем на 1% привело к уменьшению средней суммы кредита на 5-6%», — объясняет Белов.
…Барнинец предсказывает снижение цен на 3-5%. Такие же прогнозы у Аксеновой. Белов указывает, что из-за резкого скачка цен в Москве потребители ринулись покупать квартиры в Подмосковье, где цены уже выросли примерно на 20%».

Страна без барьеров.
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет
Семинар «Использование модели стандартных издержек как инструмента сокращения административных издержек».

Поделиться

Подписаться на новости