Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Конвертация валюты

Что заставляет бизнес идти в обход градостроительного законодательства

Стройнадзор в последние годы становится все жестче, тем не менее буквально на глазах растут здания без каких-либо разрешительных документов. Затем они заполняются арендаторами и работают без права на эксплуатацию. Проблемы с "Лентой", "Европой", "Ривьерой", "Садко" и др. неоднократно поднимались, но вопросы о том, почему строительство без разрешения в принципе возможно и как изменить ситуацию, до сих пор остаются открытыми. Эксперты рассуждают о том, не является ли процесс получения разрешительной документации на строительство крупных объектов избыточным и как его можно оптимизировать. 

Торговый комплекс "Лента" был построен на неиспользуемом пустыре. Однако потом выяснилось, что это федеральная земля. Фото: Дмитрий Кудрявцев.

Все проблемы от незнания

Краевая строительная инспекция помимо прочего следит за возведением и реконструкцией объектов нежилой застройки площадью более 1,5 тыс. кв. метров и/или высотой от трех этажей. В целом по краю ведомству подконтрольно 886 таких объектов. Георгий Ангелюк, замначальника отдела инспекции Алтайского края по надзору в строительстве, считает, что бизнес сам виноват в своих ошибках.

— Можно ли сказать, что число серьезных нарушений градостроительного законодательства в крае снижается?

— В 2007 году доля постановлений, которые инспекция выносила за строительство без разрешения, составляла 60–70%. Сегодня статистика говорит о 20% таких нарушений. Очевидно, что этот бизнес становится более цивилизованным. В этом году инспекция четыре раза добивалась применения судами такой санкции, как приостановка деятельности. Все случаи происходили в Барнауле. Конкретно речь идет о бассейне "Садко" на ул. Чеглецова, 6, административно-торговом здании на пр. Калинина, 37-б, здании на ул. Партизанской, 60, 62 и строительстве аквапарка на Павловском тракте, 251-в/2. Я не могу сказать, что это много. Сейчас мы пытаемся решить в суде вопрос о сносе здания на ул. Партизанской, 60, 62.

— И какова вероятность, что здание реально будет снесено?

— Говорить о какой-то определенности сложно. Я объясню на примере: должностные лица инспекции участвовали в судебном заседании по сносу самовольной постройки на ул. Геодезической, 53 в Барнауле. Это тот случай, когда многоквартирный дом построен на участке, предназначенном под индивидуальную жилую застройку. Суд вынес решение о сносе этого здания, но сам снос не входит в полномочия инспекции. Сейчас есть что приостанавливать и что сносить, но этим зачастую не занимаются уполномоченные органы.

— Можете нарисовать идеальную модель, по которой должно оформляться строительство?

— Под конкретный участок земли застройщик разрабатывает проектную документацию. Срок разработки проекта зависит от особенностей и масштабов объекта. На одном из профильных совещаний проектировщики отмечали, что три месяца — очень короткий срок для детальной разработки проекта.

Проект направляется на государственную экспертизу. По закону срок ее проведения — три месяца. Процесс часто затягивается по вине самих компаний, поскольку они не предоставляют необходимый объем документов. Кроме того, причиной проблем являются особенности договорных отношений между инвестором и проектировщиком. В идеале оплата услуг осуществляется после разработки проектно-сметной документации и проведения госэкспертизы.

На основании положительного заключения госэкспертизы застройщик получает в органах местного самоуправления разрешение на строительство. Эта процедура вполне конкретно определена Градостроительным кодексом РФ. Если застройщик предоставил в муниципалитет все документы, то он  получит разрешение в течение 10 дней.

— Чем вы объясните нежелание предпринимателей идти таким путем?

— Люди пытаются экономить на процедуре госэкспертизы проекта, цена которой может доходить до 70% стоимости проектных работ. Незнание законодательства заставляет людей идти в обход, набивать шишки и возвращаться на исходную позицию. Но многие уже понимают, что этот путь обходится дороже. Система госстройнадзора выстроена хорошо и позволяет адекватно оценить работу строителей. Нормативные требования и правила понятны и так же необходимы, как правила дорожного движения.

— На мой взгляд, проблема заключается в том, что собственник опасного здания, заплатив штраф, пусть и большой, продолжает работать дальше. Люди в той или иной степени подвергаются опасности. Вы не видите в этом недоработки?

— Главной задачей Госстройнадзора является предупреждение, выявление и только потом пресечение правонарушений. Административные меры, как правило, обеспечивают устранение имеющихся на объектах нарушений строительных, противопожарных и иных норм. В некоторых случаях инспекция, конечно, направляет иски в суд  для приостановки строительства. Однако суд может переквалифицировать правонарушение, изменить санкцию на более мягкую. Проблема еще и в том, что за всеми поднадзорными объектами в крае следят всего 10 инспекторов.

— Как вы выявляете потенциально опасные объекты?

— До 1 августа текущего года нам было достаточно извещения о начале строительных работ на поднадзорном объекте. Теперь на нашу деятельность распространяются положения закона № 294, то есть внеплановые проверки согласовываются с прокуратурой.

Любые риски нужно оценивать

Алексей Аболымов, застройщик здания на ул. Партизанской, 60, 62, не понаслышке знает о причинах, которые заставляют бизнес нарушать градостроительное законодательство не только в крае, но и по всей стране. Однако он считает, что потерю времени на согласования стоит относить к рискам, которые нужно оценивать еще на начальной стадии проекта.

— Строительные инспекторы утверждают, что процесс подготовки документов перед началом строительства понятен и выполним, но предприниматели идут в обход. Чем это можно объяснить?

— Причины известны, даже Владимир Путин в бытность президентом возмущался сложившейся практикой. С экрана телевизора он говорил,  что в среднем по стране от начала проекта до получения разрешения на строительство проходит около 700 дней. Тут же приводились данные о том, что в Германии на это уходит 60 дней. Путин призывал подумать над тем, как можно сократить сроки оформления строительной документации, но пока я не вижу изменений.

В законодательстве есть понятие "узаконение самовольной постройки", то есть суд может узаконить объект, и на это уйдет гораздо меньше 700 дней. Так предприниматели экономят время. Правда, сейчас власти пытаются ужесточать контроль над строительством. Инспекторы останавливают стройку, и вы ничего не можете сделать.

Если сегодня мне предложат возвести самовольное строение, то я предпочту потратить два года, чтобы подготовить разрешительную документацию, а потом спокойно строить.

Конечно, это создает дополнительные риски. Поэтому у нас и квадратный метр площади в два раза дороже, чем в Германии. Там можно планировать бизнес на несколько лет вперед, а в России это не получится. К примеру, я получал документы на здание на ул. Пролетарской  как индивидуальный предприниматель и регистрировал сделки по закону о долевом строительстве. Потом ситуация поменялась, таким правом наделили только юрлица. При этом я заключил уже половину договоров. Разве можно было это предвидеть?

— Чем опасна потеря времени при строительстве?

— Если вы до зимы залили фундамент, то существенного удорожания строительства не произойдет. Кроме того, зимой рабочая сила дешевле. При сегодняшних технологиях  строительство идет быстро в отличие от его оформления. Потеря времени заставляет человека платить за аренду участка, с которого он ничего не получает. Даже если вы купили землю, вы вложили деньги, но пока объекта нет, вы их теряете.

— Вас не смущает цена госэкспертизы?

— Эта сумма закладывается в стоимость квадратного метра площади. Если вы строите большой объект, то она просто растворятся, а для маленьких объектов экспертиза не нужна. Если бы инвестору предложили заплатить те же деньги и завтра забрать заключение по проекту, он бы сделал это с удовольствием.

— Почему предпринимателей не отпугивают санкции за строительство без разрешения?

— Если ответственность не уголовная, то санкцию уже можно считать несущественной, тем более что штраф порой налагается на застройщика как на физическое лицо, что существенно снижает его размер.

— Вы начали с того, что проблема незаконной застройки актуальна для всей страны. Есть примеры, когда на уровне региона было найдено ее решение?

— Я был в Калининградской области, когда руководство региона поставило задачу как можно быстрее проводить согласования по новым объектам. В итоге заказчики действительно быстро получали разрешения, особенно те, кто строил значимые для города объекты.

— Как  застройщикам может помочь принцип "одного окна"?

— Я подавал документы в городской комитет по архитектуре, после того как начал действовать этот принцип. Его минус в том, что о недостаче какого-то документа ты узнаешь только в конце пути. Никто не позвонит и не скажет, чего не хватает. То есть опять идет затягивание процесса.

— По словам некоторых экспертов, существенно затягивает процесс строительства процедура получение земли в аренду. Вы с этим сталкивались?

— Я считаю, что сторонний инвестор в принципе не может получить участок в аренду в Барнауле. У нас это привилегированное право. Легче купить участок, пока земля продается.

— Проблема незаконного строительства существует не первый день, и складывается такое впечатление, что всех все устраивает.

— По большому счету так и есть. Проблему, о которой вы говорите, знает не так много людей. Я не собираюсь сворачивать горы и воевать с государством. В свои годы я воспринимаю все бюрократические процедуры как риски, которые закладываются в проект. Эти риски нужно оценивать, как и любые другие.

Власти должны знать, что отдают

По мнению директора агентства недвижимости "Индустриальное" Марины Ракиной, сегодня предпринимателям уже не удается узаконить самовольные постройки, что дополнительно усложняет им жизнь. По словам эксперта, существенно сократить время подготовки документов на строительство может комплексный подход к городской застройке со стороны властей.

— Что толкает предпринимателей идти в обход закона?

— Процесс приобретения права аренды земельного участка очень затянут. При этом получить разрешение на строительство предприниматель может, только если у него уже есть участок. Потом он должен заказать проект, экспертизу и многое другое. На это порой уходит один-два года. Все это время человек платит за аренду участка, на котором не ведется никакой деятельности.

— То есть камнем преткновения является земельный вопрос?

— В том числе. Сегодня земельный участок под строительство предоставляется через аукцион. Этот процесс может занять порядка полугода. Кстати, в городе почему-то нет общедоступного реестра земельных участков, которые будут выставляться на аукцион. Если человек получает участок, то он еще пару месяцев оформляет право аренды на него. Только после этого предприниматель может заказывать градостроительный план участка. На эту работу может уйти еще полгода, и это только первый этап.

На втором этапе нужно получить технические условия от "Водоканала", "Горэлектросети" и т. д. У каждого из них свои стандарты и рекомендации. Следующий этап — подготовка проекта. Если мы говорим о здании, которое поднадзорно Госстройинспекции, проект должен пройти экспертизу. Здесь возникает одна из основных проблем: экспертиза идет долго и стоит дорого — сотни тысяч рублей. 

Источник: http://altapress.ru/story/75371

Честная конвертация участникам ВЭД
Страна без барьеров.
Учебник "Национальная экономика"
Литературный совет

Поделиться

Подписаться на новости