Евгений Мальцев,
депутат Законодательного Собрания Калужской области
Одним из основных принципов земельного законодательства РФ является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Отсюда очевидно, что без собственности на земельный участок не может быть твёрдых гарантий предпринимательской деятельности.
К осознанию важности получения земельных участков под строительство объектов недвижимости для целей предпринимательства подводит предпринимателей и всё возрастающая дороговизна аренды помещений.
Изложенное подтверждается как специализированным анкетированием предпринимателей и муниципальных служащих, ответственных в своих муниципальных образованиях за развитие экономики и имущественных отношений, проведенным Калужским региональным отделением Ассоциации женщин-предпринимателей в январе – марте т.г., так и результатами “круглого стола”, состоявшегося в марте т.г. у заместителя губернатора Калужской области.
В этой связи представляется полезным сделать краткий обзор существующего законодательства, регулирующего вопросы земельных отношений, и выделить основные вопросы, решение которых, на наш взгляд, существенно расширило бы возможности развития предпринимательства.
На федеральном уровне земельные отношения в плане рассматриваемой проблемы регулируются следующими актами.
Право собственности и другие вещные права регламентированы главой 17 Гражданского кодекса РФ.
Статья 62 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что в числе оснований для разрешения строительства должны быть документы, удостоверяющие право заявителя на земельный участок, а статья 56 этого Кодекса – что “предоставление земельных участков в городских и сельских поселениях осуществляется в соответствии с земельным законодательством”.
Пункт 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ устанавливает, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Земельный кодекс РФ устанавливает исключительное право приватизации земельных участков граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений и сооружений (п.1 ст. 36), преимущественное право арендаторов земельных участков покупки этих участков (п.8 ст. 22) при их продаже и заключения новых арендных договоров (п. 3 ст. 22) при истечении сроков договоров аренды, а также право приобретения в собственность участков гражданами, имеющими их в пожизненном наследуемом владении (п.3 ст. 21) и на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20).
Согласно статье 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Порядок проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, и права их аренды утверждён постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 г. № 2 (с изменениями и дополнениями от 13.08.1998 г. и от 21.08.2000 г.).
До разграничения государственной собственности на землю выделение и распоряжение земельными участками производится в соответствии с “Правилами распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю”, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576.
Однако на региональном и местном уровнях земельные отношения в должной степени не урегулированы, и в первую очередь, на уровне субъекта РФ.
Так, статьи 9, 10, 11 Земельного кодекса РФ устанавливают полномочия в области земельных отношений РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления. Однако, государственное разделение земель на эти три уровня – процедура крайне забюрократизирована и её завершение, как и создание системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости, является делом не ближайшего будущего.
Необходимо принятие законодательного акта о порядке предоставления земельных участков, находящихся в собственности Калужской области.
Отсутствие указанного акта, также как незавершённость государственного разделения земель и создания земельного кадастра практически исключают исполнительные органы государственной власти из процесса распоряжения землёй.
Органы местного самоуправления, руководствуясь Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ, самостоятельно в пределах своих полномочий издают акты, содержащие нормы земельного права, при этом отсутствует единообразие в подходах к решению этих проблем.
К примеру, в г. Обнинске предоставление участков под новое строительство производится исключительно на конкурсной основе, а в г. Калуге – также и со сбором заявлений от заинтересованных лиц. При этом условия и порядок проведения состоявшихся за время действия Земельного кодекса РФ так называемых инвестиционных конкурсов по выделению земельных участков под строительство объектов недвижимости в г. Калуге не соответствуют порядку, утверждённому выше названным постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 г. В итоге вопросы выделения земельных участков под строительство объектов недвижимости решаются без определения чётких критериев победителя (по принципу: “мне этот проект больше нравится”), что наносит ущерб как предпринимательству, так и городской казне.
В г. Обнинске земельный участок после приёмки государственной комиссией построенного объекта в эксплуатацию может быть передан застройщику как в бессрочное пользование, так и в собственность в порядке выкупа; решение вопроса о передаче в собственность земельного участка в Сухиничском районе зависит от способа его выделения под строительство: с проведением конкурса, аукциона – в собственность, без торгов – в аренду, а в г. Калуге – только в длительную аренду.
В ходе обсуждения проблемы на “круглом столе” приводились имевшие место в отдельных муниципальных образованиях случаи прямого нарушения земельного законодательства, в т.ч. отказа со стороны органов местного самоуправления собственнику объекта недвижимости в его праве выкупа земельного участка, находящегося под этим объектом; арендатору земельного участка - в его преимущественном праве на аренду или покупку этого участка; случаи изменения условий и ограничения сроков аренды без согласия арендатора; выделения земельных участков в аренду по конкурсу, проводимого только среди юридических лиц, другие.
Слабо поставлена работа по формированию и ведению государственного кадастра земель и связанная с ней работа по ведению генеральных планов поселений. Как следствие этого, в муниципальных образованиях отсутствует система выявления и учёта земельных участков для выделения их для нужд предпринимательства. В то же время, при дефиците свободных земельных участков в поселениях имеются в наличии значительные площади неиспользуемых земель, закреплённых в советское время за крупными промышленными предприятиями.
В результате, предприниматели вынуждены самостоятельно искать свободные земельные участки для развития своей деятельности с весьма малой вероятностью получения их, вместо того, чтобы иметь возможность выбора участков из числа предлагаемых органами муниципальных образований.
Рекомендации:
- С целью ускорения работ по государственному разграничению земель необходимо упрощение существующих в настоящее время процедур в этой сфере.
- Законы, иные нормативные правовые акты субъектов Федерации и муниципальных образований должны быть максимально либерализованы с точки зрения инвестиционной привлекательности территории, акты муниципальных образований должны быть максимально унифицированы.
- При разделении земель, её инвентаризации, учёта собственников и землепользователей целесообразно создать в промышленных зонах городов в непосредственной близости от существующих энергокоммуникаций банки земельных участков как за счёт свободных, так и за счёт неиспользуемых предприятиями земель с их изъятием в соответствии с действующим законодательством.
- Процедуры выделения земельных участков под строительство объектов недвижимости из государственных и муниципальных земель должны обеспечивать максимальную прозрачность.
- Целесообразно регулярное проведение образовательных семинаров среди предпринимателей и муниципальных служащих в области земельных отношений и развития малого предпринимательства.
Информация представлена "Объединением предпринимателей Калужской области"