На прошлой неделе наш сайт опубликовал несколько материалов, посвященных проблемам жилищно-строительного рынка столицы. С просьбой дать свой комментарий по этим вопросам мы обратились к заместителю генерального директора ИКЦ «Бизнес Тезаурус» Евгению Литваку.


- Когда речь идет о рынке жилья и строительства, всегда говорят о Москве. Может быть, у нас в остальных 88 регионах ничего не строят?

- Я думаю, что и в остальных регионах строят, но в Москве – наиболее развитый рынок недвижимости, по сравнению с ними. Рынок, максимально зарегулированный и, наверное, максимально непрозрачный для всех сторон. И при всем том - опять-таки максимально привлекательный для игроков, для тех кто работает на рынке: московский рынок, конечно, ни в какое сравнение с другими регионами не идет.

- Вы говорите об игроках: кто они – игроки, идущие на московский рынок и не игнорирующие рынки других регионов? Это люди, занимающиеся недвижимостью на всей территории России, или мы имеем дело с некими московскими фирмами и физическими лицами?

- Мне кажется, что здесь некий локальный рынок, в котором участвуют строительные компании. Наверное, даже уже не чисто строительные, а корпорации, которые начинают активно привлекать и банковские ресурсы. Они сращиваются с банковской сферой и в настоящий момент пользуются всеми преимуществами своего положения, максимально раскручивая рынок недвижимости в Москве. Я полагаю, что он дает гораздо большие нормы прибыли, чем рынки недвижимости других городов.

С другой стороны, в других городах тоже есть свои локальные рынки. И определяются они не тем, кто лучше работает, а тем, кто ближе к органам власти, которые, как мне кажется, полностью контролируют рынок недвижимости, строящийся в основном на доступе к земельным участкам.

- У нас было опубликовано интервью с Михаилом Вириным, чья фирма последние годы занимается арендным бизнесом. Они подумывали выйти на строительный рынок, но, серьезно разведав его и оценив свои возможности, они от таких намерений отказались. И Вирин говорил, что в Москве сложилась система из неких корпораций, тесно связанных с властью, а остальные на рынок не могут пробиться.

- В принципе да: московское правительство очень щепетильно относится к вопросам землепользования и, как правило, ограждает себя от ненужных третьих лиц. Так в Москве не продается земля и нарушается федеральное законодательство в этой части. Что касается первичного рынка, где город должен выполнять требования Земельного кодекса и распространять земельные участки, предлагая их потенциально не ограниченному кругу лиц на торгах, то здесь как раз решается, кто получает тот или иной земельный участок, не путем открытых торгов и аукционов, а на комиссии при вице-мэре. И все решают конкретные люди, а не конкретные проекты.

- Вопрос такой: рынок делится на тех, кто строит и тех, кто инвестирует в жилье деньги. Могут ли, по-вашему, небольшие компании – хотя бы средний бизнес – вклиниться в число инвесторов? Нормальных, стабильных.

- Вы под инвесторами подразумеваете тех, кто инвестирует в целях перепродажи? Или тех, кто инвестирует в конкретное строительство и работает как девелопер, поднимая инвестиционный проект от начала до конца? Начинает с нуля и потом распространяет эту недвижимость, занимается инвестициями в строительство.

- Речь идет о тех, кто начал не с нуля. Как я понимаю, средняя фирма не может осилить инвестиции в строительство, но может же быть так, что несколько небольших фирм на паях инвестируют в строительство дома и затем его распродают.

- Опять таки все зависит от того, кто получит земельный участок. Если таким фирмам на паях удастся получить участок, которых, как я понимаю, в Москве скоро не останется, то, ради бога, - почему бы нет. Так многие могут действовать. Другое дело, что все регулируется просто: кто-то имеет доступ к земле, и он будет строить. Если доступа нет – все понятно.

- То есть представители малого и среднего бизнеса, если они хотят заниматься недвижимостью, должны идти на правах частных лиц в помощь тем, кто уже имеет все.

- Ситуация такая, что другого выхода нет.

- Михаил Вирин уверял, что очень большую роль в росте цены на недвижимость играют нефтяные деньги, которые некуда девать. Они сейчас отправились в жилищное строительство, поскольку это – единственное надежное вложение на данный момент.

А то, что у нас все получают только определенные фирмы, насколько это поднимает цену квартир?

- Насчет процентного отношения не скажу, но то, что поднимает, я в этом уверен. Мне кажется, что даже этот ажиотажный спрос на квартиры может создаваться искусственно. Фирмы застраивают те или иные земельные участки, но квартиры попадают в собственность граждан не напрямую от них, а через две, три, четыре, пять организаций, каждая из которых берет свою маржу. Эти квартиры искусственно придерживаются и не выходят на первичное размещение на рынке.

- Речь идет о том, что до 30% жилья выкупается инвесторами, а не теми, кому квартиры реально нужны, о том, что с каждым годом количество квартир, не имеющих прямого покупателя, все увеличивается и увеличивается. Наконец, все время говорят о возможном крахе строительного и жилищного рынка.

- Я тоже на различных конференциях слышал некоторых участников рынка: краха ждут, наверное, года три и все никак не дождутся. С чем связывается этот крах? С тем, что покупательная способность основной массы населения не позволяет людям рассчитывать на приобретение в ближайшее время квартиры в Москве. С другой стороны, в экономике есть большое количество свободных денег, которые надо куда-то вкладывать. На данный момент одним из самых перспективных является рынок недвижимости в Москве. Как только свободных денег станет меньше, как только строить станут больше, и у населения появится возможность выбирать, возможно, можно будет говорить о крахе. Но на данный момент, где этот потолок цен на недвижимость в столице, сложно сказать. Потому что расчетов таких и московское правительство не проводит.

- Но давайте скажем честно: подавляющее большинство московских семей не в состоянии купить квартиру. Значит, квартиры либо будут приобретаться некими иногородними людьми, которым надо здесь осесть, либо они будут зависать у инвесторов и фактически омертвлять их капитал.

- Я думаю, здесь есть две тенденции. Первая – то, что, действительно, иногородние граждане покупают квартиры в Москве, мне кажется, достаточно активно. Вторая тенденция – инвесторы (здесь уже все зависит от их мастерства, от того, как они следят за рынком, как конкурируют на нем), постараются не упустить момент для продажи квартир. Если это будет носить обвальный характер, когда все инвесторы, которые выйдут на рынок и будут предлагать квартиры, результат понятен. Тогда возможно при доле инвесторов в 30%, это будет крах, дефолт этого рынка.

- Как раз один из наиболее описанных сценариев – сценарий, при котором количество покупателей не растет, а строительство продолжается, количество квартир увеличивается, и должен наступить момент, когда инвесторы, дававшие деньги на небольшой срок, начнут выкидывать квартиры, а за ними – эффект снежного кома. Тем более, что сейчас в Подмосковье разрабатывается несколько проектов строительства чуть ли не целых городов.

- Это, можно сказать, перспективная модель. По этому пути шли многие развитые страны, которые разгружали центральные города за счет выноса. И это является даже более престижными местами проживания, чем сам мегаполис.

Что касается активной продажи квартир инвесторами, скорее всего, так будут поступать те из них, кто занимается исключительно этим бизнесом и очень сильно от него зависит. Рынок у нас настолько закрыт, что даже крупные компании могут не представлять, где грань между спросом и предложением и когда наступит крах. Поэтому они, конечно, рискуют. Но за счет этого риска получают очень большие проценты.

- У жилищного рынка есть еще одна проблема: чтобы он нормально развивался, необходим рост доходов москвичей или безумный наплыв богатых приезжих. В то же время Московская городская дума постоянно выступает с разнообразными инициативами по закрытию столицы от приезжих.

- Насколько я понимаю, если иногородний и иностранный гражданин приобретет недвижимость в Москве, то запретить ему здесь зарегистрироваться будет проблематично.

- А если запретить продавать?

- Но это противоречит множеству нормативных актов и даже Конституции России.

Одним словом, на столичном жилищно-строительном рынке, непрозрачном и предельно закрытом от посторонних глаз, происходят не понятные постороннему наблюдателю процессы, приносящие, судя по всему, сегодня участникам рынка очень хорошие доходы. Что будет завтра, можно лишь предполагать.


Беседовал Владимир Володин