- Михаил Михайлович, как я понимаю, вы как юрист столкнулись с конкретным делом, когда у нас стариков «кидают» на квартиры?
- Да, так «кидают», что они при этом не знают ничего.
- Ну, это все же лучше, чем в 90-е годы, когда их просто убивали всякие банды «санитаров». Эти же, насколько я понимаю, действуют почти, как фирмы, заключающие договоры о наследовании квартир за социальную помощь. Только помощи не оказывают. Зато и старики живут себе спокойно до самой смерти, не зная ничего о судьбе своей квартиры.
- Фактически гуманная операция. Я бы сказал: гуманная экспроприация.
- Да. Но ведь в подобной операции должно быть немало участников: надо располагать соответствующей информацией, собрать кучу документов, все оформить.
- Бесспорно, у мошенников есть соучастники.
Во-первых, это – те самые источники информации. Эти источники многообразны. На первое место я бы поставил хорошего участкового. Хорошего – в смысле хорошо информированного. Затем паспортный стол ДЭЗа, но не только он: есть еще РУСЗН – районное управление соцзащиты, которое обязано знать об одиноких стариках и оказывать им помощь. Не знаю, какой информацией обладают сегодня пенсионные фонды, но, мне кажется, у них нужные данные тоже можно найти. Еще одна организация – Центр социальной помощи (ЦСО). Это тоже контора, которая помогает пенсионерам и инвалидам. Через нее также реализуются некоторые льготы: стрижка со скидкой и тому подобное. Разумеется, есть еще районные управы, которые вбирают в себя всю информацию.
Так что информации, на самом деле много, в разных местах, и более того – она не конфиденциальна.
А потом, что говорить об управах, РУСЗН и так далее, когда на лотках продаются CD-диски с базами данных, содержащих такие сведения. И в большинстве таких баз указаны годы рождения и телефоны людей. Имея такую информацию, можно поднять трубочку, набрать номер и сказать: «Здравствуйте, Мария Петровна!». И ему ответят: «Мария Петровна умерла». Все сразу ясно. А может ответить и сама Мария Петровна. А одинокие старушки - самый отзывчивый народ. И дальше уже надо прояснить, кто в квартире прописан, что тоже не так уж сложно.
А дальше все совсем просто: идет сплошная фальсификация документов. И после череды таких фальсификаций одинокая старушка, сама того не зная, «продает» мошенникам свою квартиру. И квартира эта сразу после регистрации «сделки» мгновенно перепродается.
- Как это мгновенно?
- Так. Тут уже неблаговидную роль играют органы регистрации, вернее их отдельные недобросовестные работники. Эти люди проводят сомнительную регистрацию в сверхнормативные сроки: за некое вознаграждение они проводят мгновенную перерегистрацию нужной квартиры. А в итоге на выходе появляется «добросовестный приобретатель», защищенный решениями Конституционного суда РФ.
- Но тогда у меня вопрос: ведь можно бороться с таким «добросовестным приобретателем», если понятно, что сделка явно сомнительная. Что это за «добросовестный приобретатель», если он хватает, как жареный пирожок, украденную квартиру.
- Здесь, конечно, много вопросов. Ведь он берет ее, не глядя, причем вместе с прописанной там старушкой.
- Тем более: покупка квартиры вместе с жильцом.
- Да. И этого жильца нельзя лишить права проживания на этой жилплощади вплоть до его смерти.
Увы, наши законы устроены так, что недобросовестность приобретателя должен кто-то доказывать. И только том случае, когда представляются явные доказательства недобросовестности, можно решить вопрос через суд.
Но самое главное – как обнаружить, что вы уже незаметно потеряли свою собственность? Это возможно лишь одним способом: факт наличия у гражданина собственности подтверждается одним-единственным органом – органом госрегистрации.
- А это какой орган: городской, районный?
- Служба госрегистрации у нас федеральная, но в Москве отделения – по административным округам. По-моему, правда, отделений меньше, и какие-то округа объединены. Но все это легко можно узнать на сайте Росрегистрации.
Но главное в чем: есть у них запись, значит, у вас есть собственность. Если запись уже на кого-то другого, то собственности у вас уже нет.
Так что выход один: нужно пользоваться правом, данным вам законом о регистрации, прояснить состояние вашей собственности: не наложен ли на нее арест, не является ли она залогом и так далее. Собственник имеет полное право запросить этот орган и в месячный срок получить ответ. Причем
ответ на официальном бланке с печатью.
- А как послать такой запрос?
- Насколько я знаю, нужно прийти в эту контору с заявлением, показать копию свидетельства на право собственности, заплатить небольшую сумму (по-моему, 100 рублей) и дожидаться ответа.
На самом деле, любой гражданин может поинтересоваться, кому принадлежит квартира по такому-то адресу. Это допускается законом: гражданин может собираться квартиру приобрести и интересуется, все ли с нею в порядке. Ему нужно знать, кому принадлежит квартира, не прописаны ли там несовершеннолетние дети, нет ли обременений (а с обременениями мы будем сталкиваться все чаще, поскольку развивается система кредитования, и квартира все чаще оказывается в залоге).
К сожалению, мы видим совершенно законные возможности незаметно для собственника изъять его имущество.
- И можно спокойно перевести квартиру на себя и ждать смерти хозяина, наблюдая, как жилплощадь растет в цене.
- Разумеется. А поскольку речь идет о людях пожилых, ждать приходится не слишком долго. И шансы мошенников на то, что квартира попадет им, а наследники останутся ни с чем, очень велика.
У меня перед глазами оказался пример: люди решили оформить договор пожизненной ренты с престарелой родственницей, его подписали, оформили и пошли регистрировать. Но при попытке регистрации выяснилось, что старушка якобы продала уже свою квартиру. Родственники пошли в суд, было возбуждено уголовное дело. Более того, наследники попросили бабушку написать завещание, и она официально завещала квартиру им.
Но через год, когда бабушка умерла, наследникам заявили, что никакой квартиры в наследственной массе нет – она уже выбыла из владения покойной. И надо сказать, что практика составления у нас завещаний помогает мошенникам: завещание часто пишется общо – завещаю все, или составляется заранее. Никакой гарантии, что к моменту исполнения завещания завещанная собственность сохранилась.
- Хорошо, но, как я понимаю, завещание было написано после того, как обнаружился факт мошенничества.
- Да, после. Оно было составлено одновременно с договором ренты: вдруг его не признают. Но и это не помогло, поскольку уголовное дело шло ни шатко, ни валко, ответчик по гражданскому делу на суд не являлся, к уголовному делу он отношения не имел – это был уже второй покупатель, а не первый. А второй покупатель, как известно, «добросовестный». По уголовному же делу никого толком не могли найти: фигуранты были неуловимы.
В результате к моменту завершения гражданского процесса уголовное дело не было завершено, и суд вынес банальное решение о том, что наследники не могут стать владельцами квартиры, поскольку ее в наследственной массе нет.
- Но ведь ясно, что старушка, например, ни в каких документах не расписывалась, что кто-то неизвестный все сделал за нее. Разве судьи этого не понимают?
- Ситуацию с современным судом лучше всего описывает пословица: «Закон, что дышло, куда повернул, то и вышло». И мы знаем, на чьей стороне у нас бывают судебные решения.
Судя по обстоятельствам конкретного дела, а там неоднократно отстраняли от дела следователя, передавали его, закрывали (я говорю об уголовном деле), чувствовалась заинтересованность определенных лиц в том, чтобы оно не завершилось никогда. И это – не единичный случай: это – явление, носящее сегодня массовый характер. Это десятки, может быть, и сотни конкретных квартир. Это напоминает мне ситуацию с обманутыми дольщиками. И я считаю, что государство должно в эти ситуации вмешиваться.
Безусловно, есть дыры в законе о регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Есть прорехи в процедуре оформления таких сделок. И мне кажется, что сегодняшние примитивные атрибуты удостоверения подлинности различных бумаг настолько отстали от современных требований, что стали просто архаичными, непригодности. Сегодня любой школьник, имеющий хороший компьютер и цветной принтер, может изготовить за нотариуса комплект документов и выдать его за подлинный.
- А что можно сделать, чтобы защититься от мошенников?
- Во-первых, что наиболее просто, можно написать и сдать под расписку заявления в соответствующие конторы, прежде всего в то самое отделение Росрегистрации, что ты просишь не производить никаких действий с твоим имуществом без твоего личного участия.
Во-вторых, сейчас существует и, пусть очень медленно, но распространяется такой вид страховых услуг, как «титульным страхованием». Оно и должно дать гарантии, что у той или иной квартиры не объявится другой владелец, чьи права будут признаны законными.
Но, в общем, пока мошенники очень часто опережают честных граждан, и их «черный бизнес» процветает.
Беседовал Владимир Володин