Владельцев объектов недвижимости в ближайшие годы ждет новый финансовый сюрприз — скоро в России появится единый налог на недвижимость. За землю и стоящее на ней здание собственник будет платить в одном пакете по рыночной стоимости. Владимир Тананушко, председатель правления Алтайского регионального отделения Российского общества оценщиков, считает, что пугаться изменений не стоит. По мнению эксперта, суммарные расходы на содержание недвижимости увеличатся, но эти деньги могут быть направлены на улучшение инфраструктуры муниципальных образований.

— Владимир Сергеевич, первоначально введение единого налога на недвижимость предполагалось с 1 января 2011 года, однако сроки сдвинулись. Когда же нам все-таки ожидать появления единого налога на имущество?

— Налог планировали ввести в 2012 году, об этом в недавнем интервью говорил Михаил Мишустин, руководитель Федеральной налоговой службы. Но, насколько я могу судить по общему настрою экспертов рынка, налог появится не раньше чем через два-три года.

Проблема в том, что до сих пор не разработана единая методика оценки. В законопроекте, конечно, можно написать все что угодно, но реформу без методики не проведешь. Можно написать методику, факторы, вычислить стоимость, но если не определены границы участка, то, значит, у нас будет ошибка в стоимости.

Во-вторых, нет понятия единого объекта. Как рассчитывать кадастровую оценку объекта недвижимости? Отдельно землю и отдельно здание? Сложная методологическая проблема. Третье — вопрос ставки, потому что переход на рыночную стоимость недвижимости для налогообложения хотя бы на первом этапе не должен привести к увеличению налога по массе.

— Как в данном случае можно выйти из ситуации?

— Надо одновременно оценивать землю и недвижимость. По земле практически во всех регионах провели кадастровую переоценку, и здесь вопрос более-менее решен. Безусловно, наблюдаются перекосы в оценке кадастровой стоимости, причем в некоторых случаях она превышает показатели рыночной стоимости в пять-шесть раз. Но я думаю, что под влиянием общественности, малого и среднего бизнеса можно будет в ближайшее время рассматривать вопрос изменения данных показателей.

Теперь остается определить рыночную стоимость объектов недвижимости — в ближайшее время грядет их переоценка. Главное, чтобы это не сделали "на коленке", иначе будет такой же негативный эффект, как с переоценкой кадастровой стоимости земли.

Проблема в том, что массовая оценка не учитывает определенные нюансы. Например, обременение объекта недвижимости — ипотеку. Также не учитывается техническое состояние объекта: допустим, две квартиры находятся на одной площадке, но в совершенно разном техническом состоянии. При массовой оценке они могут иметь одинаковую стоимость. Эти моменты никто учитывать не будет, что наверняка приведет к определенным проблемам. Хотя я считаю, что единый налог на недвижимость — самый правильный из всех существующих.

— Поясните.

— В Европе уже давно перешли на единый налог, у нас эта идея витала примерно с середины 1990-х. Активно к обсуждению вопроса приступили в 2001 году, спустя три года законопроект прошел первое чтение в Госдуме и забуксовал. Но такой налог необходим. В большинстве стран мира он является одним из самых высоких, а у нас составляет несколько сотен рублей. Даже ежегодный налог за подержанную иномарку в разы превышает платежи за роскошный загородный дом или квартиру в центре города. Единый налог более справедливо будет отражать реальность: кто сколько зарабатывает и чем владеет, тот столько и платит.

— Но в любом случае платить придется больше?

— Да. Ставки будут варьироваться от 0,1% до 1% от рыночной стоимости. Допустим, при стоимости объекта в 3 млн. рублей (с учетом стоимости земли под зданием) максимальная ставка может составить 30 тыс. рублей. Сегодня плата за владение недвижимостью в разы ниже.

Но пока непонятно, как будут варьироваться показатели. Скорее всего, эти полномочия будут отданы муниципалитетам, а они уже решат, какую ставку налога устанавливать.

Насколько я знаю, существует определенная договоренность на уровне правительства о том, что первое время уплачиваемая сумма не изменится. Поднимать будут постепенно.

— Вы говорите, что налог справедливый, но вам не кажется, что, когда предприниматели столкнутся с ним в реальности, это серьезно увеличит нагрузку на их бизнес?

— Введение налога — это практически решенный вопрос, поэтому нужно быть морально готовым к повышению. Хотя я понимаю, что перестроить образ мышления собственникам будет достаточно сложно.

Но почему я считаю единый налог справедливым? Во-первых, он стимулирует социальную мобильность. Сегодня система налогообложения в России существенно увязана на текущие доходы. Имущество облагается налогом куда скромнее, наследство вообще никак. Такой системой мы поощряем рантье, которые получают недвижимость от родственников, а платят за это те, кто зарабатывает своим трудом. Налог на недвижимость хоть немного, но сдвинет чашу весов в другую сторону.

Во-вторых, муниципальным образованиям остро требуются новые поликлиники, детские сады, парки и т. д. Но современная инфраструктура требует вложения средств. Где их взять? В том числе за счет дополнительных доходов от земельного налога. От этого выиграют и сами владельцы недвижимости, потому что с улучшением инфраструктуры будут дорожать объекты.

Налог также уменьшает спекулятивный мотив инвестиций в землю и недвижимость. А значит, будет сдерживать цены и их колебание. Недвижимость — это инвестиционный инструмент, но на данный момент у него практически нулевые издержки. Если мы не хотим, чтобы объекты недвижимости покупались про запас и простаивали, то надо сделать их менее выгодными по сравнению с другими инвестициями. Введение налога уменьшит инвестиционный спрос и увеличит долю конечных потребителей среди покупателей жилья и коммерческой недвижимости.

— Можно ли ожидать в связи с этим увеличение стоимости аренды помещений?

— Вполне возможно. Но мы видим, что сегодня офисные объекты заполнены не на 100%. Есть уникальные, которые в любой момент времени имеют большой спрос. Например, гостиница "Турист", где практически не бывает свободных офисов, при этом аренда там выше, чем в среднем по городу. Но таких объектов немного. В Барнауле сейчас много пустующих торговых помещений. Владельцы торговых комплексов, наоборот, должны снижать ставки, чтобы привлечь арендаторов.

— Какие практические советы вы могли бы дать предпринимателям, чтобы пережить нововведение с наименьшими потерями?

— Прежде всего, надо иметь четкое представление о рыночной стоимости своего объекта и, уже зная, что диапазон ставок 0,1–1%, примерно рассчитывать, сколько придется платить в перспективе. Тогда можно будет понять, как эффективнее использовать объект. Потому что оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает под собой и оценку наиболее эффективного использования недвижимости. Вполне вероятно, что у некоторых собственников может смениться функциональное назначение объекта недвижимости. Допустим, квартиру на первом этаже выгоднее сдавать в аренду под офис или торговое помещение, от чего она вырастет в цене. Увеличится налог, но при этом и доход будет выше. То же самое с пустующими площадями коммерческой недвижимости. И необходимо следить за законодательством, потому что в любом случае платить будут все. И предприниматели, и чиновники, и служащие.

— Давайте перейдем к самой острой теме этого года для предпринимателей — повышению земельного налога, произошедшему после кадастровой переоценки земель. Были в вашей практике случаи, чтобы предпринимателям удавалось добиться пересмотра результатов оценки?

— Да, такие случаи были. Я также возглавляю комитет по оценке собственности при Алтайском краевом отделении "ОПОРы России", который занимается в настоящее время проблемами кадастровой оценки земли. К нам обращались предприниматели, и по некоторым у нас были рассмотрены претензии, которые объективно признавались УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и готовились постановления об изменении стоимости. Если найти основание для пересмотра, то своего можно добиться.

Сейчас лучше действовать по следующему сценарию. Надо собрать все документы и информацию об участке. Можно зайти на сайт, ввести номер участка и посмотреть его стоимость. Также узнать назначение участка — эта информация может быть очень полезной. Допустим, у вас торгово-офисный объект недвижимости, но платить вы будете по той категории, у которой ставка выше, то есть по торговле. Есть еще один инструмент — изучить отчет о проведении кадастровой оценки. Бывает, что где-то запятую не там поставили, и это дает увеличение.

Кто такой Владимир Тананушко

Родился 21 ноября 1978 года в Барнауле. Окончил в 2000 году АлтГТУ по специальности "Инженер-технолог композиционных материалов". В 2004 году получил ученую степень кандидата технических наук. С 1995 года занимается оценочной деятельностью. В 2003 году была создана оценочная компания "Оценка и Экспертиза", в которой г-н Тананушко является учредителем. С 2008 года — председатель правления Алтайского регионального отделения Российского общества оценщиков. Имеет звание сертифицированного оценщика РОО. В 2010 году возглавил Комитет по оценке собственности Алтайского краевого отделения "ОПОРы России". Увлекается интеллектуальными играми, туризмом, плаванием, футболом, кулинарией.

Что мы знаем об ассоциации

Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" была создана в 1993 году, а в 1995-м у нее появилось Алтайское региональное отделение. "Объединение было создано для консолидации оценщиков края. Потому что до определенного момента в российском законодательстве даже не было понятия "оценщик", не было необходимых правовых актов. Благодаря объединению сегодня наша деятельность обеспечена серьезной нормативной базой", — рассказывает г-н Тананушко. Российское общество оценщиков является самой крупной СРО оценщиков и насчитывает около 7 тыс. членов по всей России.

Источник: http://altapress.ru/story/60070