Мы продолжаем беседу с Евгением Литваком о проблемах землепользования в России
- Итак, у нас в стране чрезвычайно сложно получить земельный участок под размещение на нем какого-либо производства. И, как я понимаю, ситуация пока не улучшается.
- На мой взгляд, даже ухудшается. По сравнению с близлежащими странами, той же Польшей, ситуация в части привлекательности для размещения нового бизнеса у нас значительно ухудшилась. Какими-то индивидуальными решениями удается размещать производство, но в целом, конечно же это очень сложно и не каждому предпринимателю под силу. Необходимо решить целый пласт проблем. Отсюда и удорожание того же жилья, и высокие цены на услуги и товары, производимые у нас в стране. Разница с другими странами большая: у нас, действительно, сложно и долго строить.
- Так каково Ваше мнение по поводу сегодняшних земельных отношений? Как бы Вы их охарактеризовали?
- Ничего хорошего я сказать, конечно, не могу. Я наблюдаю за этой сферой в течение уже десяти лет, начиная с принятия Земельного кодекса. За это время было принято достаточно много законодательных актов: Градостроительный кодекс, закон о Кадастре, о переводе земель…
- А закон о кадастре, наконец, принят окончательно?
- Конечно и давно. В него уже и поправки вносились и новые готовятся.
- И уже составлена тормозившая его кадастровая схема всех земель?
- С кадастром, кстати, ситуация более менее нормальная. Достаточно много делается для того, чтобы собрать и систематизировать сведения о земельных участках, включить эти сведения в кадастр и зафиксировать границы и параметры участка, а также для того, чтобы быстрее предоставлять сведения кадастра заинтересованным лицам. Целиком, конечно, не все земельные участки поставлены на учет, но те, что поставлены, находятся в единой системе. В Интернете опубликована открытая кадастровая карта, на которую постепенно наносятся участки, поставленные на кадастровый учет, со временем планируется отображать на ней все учтенные участки. Также услуги по постановке на кадастровый учет и получению сведений из кадастра можно получить в электронном виде.
С другой стороны, каких-то прорывов, прогрессивных свершений по части регулирования рынка земли за последние годы практически не было сделано: меняются какие-то отдельные моменты регулирования, что-то улучшается, какие-то услуги начинают предоставляться в электронном виде, но концептуально, как все было заложено – с проблемами, с непрозрачностью, с большой зависимостью от тех, кто принимает решение – так это все, к сожалению, и осталось. Отсутствует рыночная информация о том, какие есть участки, чем они обеспечены, можно или нельзя здесь строить. Что можно строить? Какова обеспеченность инфраструктурой. В общем, вся нужная застройщику информация находится в разрозненном виде в разных организациях. И хранится она в глубоких ящиках столов, в сейфах, так, чтобы никому ничего не показать и не открыть.
- Ну, было же в свое время вполне официальное сообщение о том, что карту земель Московской области съели мыши.
- Не знаю, как этих мышей зовут, но они явно были не полевые. Второй момент – не до конца систематизированное законодательство. Оно построено таким образом, что в каждом конкретном случае практически невозможно сразу сказать, сколько надо будет получить разрешений и согласований. Все решается исключительно индивидуально. Причины этого и отсутствие информации, и то, что мы не доверяем имеющейся информации, хотим что-то еще проверить (там информация уже устарела, а есть еще и альтернативные ее источники) и стремление чиновников обязательно принять участие во всем. То есть каждый административный орган считает, что имеет право участвовать в процессе принятия решения, что здесь можно строить, а что нельзя.
Например, раньше в согласовании размещения объекта участвовали пожарные. Сейчас не участвуют, но хотят. Ведь действительно строятся объекты, которые, к сожалению, мешают затем проезду пожарных машин, поскольку не соблюдаются противопожарные расстояния, при строительстве поселков не предусматриваются пожарные разрывы и так далее. И эта проблема действительно есть. Но, на мой взгляд, она решается не за счет возвращения пожарных в процесс принятия индивидуальных решений что и где строить. Надо стимулировать органы власти на разработку комплексных документов территориального планирования, зонирования и документации по планировке территории, в разработке которых участвовали бы и пожарные. Там напрямую не всегда присутствует интерес частных лиц, соответственно гораздо ниже вероятность появления коррупционного интереса у согласующих ведомств.
А после утверждения всех этих документов уже соответствующий орган власти напрямую общается с заинтересованным лицом уже в контексте принятых документов, не имея полномочий не соответствовать им. А интересы всех органов, кто отвечает за те или иные аспекты безопасности, уже учтены. К сожалению, сейчас таких документов практически нет.
- А почему их нет?
- Скажем так: безусловно, какая-то их часть есть. Но они не покрывают все территории, многие сделаны не слишком качественно, недостаточно глубоко проработаны, многие сделаны чисто формально. В результате на практике пользоваться этим пакетом документов весьма затруднительно.
Основная причина – без документов лучше лицам, принимающим решение. Во-первых, документы дают достаточную прозрачность и устанавливают границы, которые нельзя просто взять и перейти. Во-вторых, при наличии всех этих документов надо будет все же проводить открытые торги, а не предоставлять участки индивидуально по заявлениям заинтересованных лиц. Также не надо забывать, что на изготовление документов надо тратить деньги. Наконец, следует признать, что это – сложные документы и не каждый муниципалитет, не каждый орган власти, не каждая проектная организация и архитектурное бюро может их разработать. К сожалению, проблема квалифицированных кадров имеет место быть и в этой сфере.
- А разработать общий документ для всей страны нельзя?
- Достаточно затруднительно, поскольку в каждом муниципалитете может быть своя специфика, свои интересы, свои стратегические планы по развитию, которые необходимо учитывать. Все-таки во многом – это сфера ответственности муниципальной власти. Однако на федеральном уровне следовало сделать все для методологической помощи муниципалитетам, для раскрытия для них всей имеющейся информации о территории, которая необходима для разработки документов, но зачастую отсутствует на местах. Однако это все не было сделано.
- А кто из федеральных органов ответственен за это направление?
- Минрегион.
- Ясно. Вопросов по данной теме, действительно, больше нет. Это – министерство, которое просто уже давно надо закрывать.
- Соглашусь с Вами, что с содействием развитию градорегулирования на местах, они практически не справились. Сейчас, кстати, они объявили тендер за 140 миллионов рублей на разработку федеральной информационной системы территориального планирования. По идее, эта система должна включить в себя и открыть для всех заинтересованных лиц всю информацию практически всех документов о территории, которые есть в стране. Раскрытие документов предусмотрено через официальный интернет-сайт. Создание данной системы предусмотрено принятыми недавно поправками в Градостроительный кодекс. Это очень важный шаг вперед с точки зрения содействия органам власти в части разработки их документов и содействия потенциальным застройщикам и инвесторам в части выбора площадок для строительства с учетом всей имеющейся информации. При этом очень важно, чтобы воедино было собрано максимальное количество документов, они были систематизированы и привязаны к конкретной территории в цифре. То есть не следует делать гигантский свод отдельных документов, надо предоставить открытый ресурс для свободной работы с пространственной информацией, содержащейся в документах. Тогда это, действительно, будет способствовать комплексному развитию территорий.
- Какие еще есть проблемы с качеством документов, необходимых для землепользования и строительства?
- Есть серьезные проблемы и с качеством, достоверностью и актуальностью конкретных документов по территориям, теми же кадастровыми планами, кадастровыми картами. Одни органы и организации оперируют одними документами, другие органы заявляют, что их документы более новые и правильные. В результате идет наложение границ, неправильная привязка объектов, возникают спорные вопросы по границам, по возможным местам размещения объектов. А те органы, которые отвечают за предоставление земельных участков, зачастую не имеют оперативного доступа к этой информации, чтобы ее собрать им приходится направлять различные запросы или привлекать к сбору информации заинтересованное лицо. Частью информации владеют федеральные органы, частью – региональные власти, частью – муниципалитеты, а частью – вообще организации инфраструктуры, которым нельзя директивно указать: дайте нам карты прохождения ваших сетей. На такой запрос они, в лучшем случае, мягко откажут.
Разумеется, в такой системе, где по конкретному участку достаточно тяжело собрать всю необходимую информацию, оформление земли растягивается на достаточно длительный промежуток времени и требует значительных ресурсов. К тому же существуют серьезные риски. Ведь на каком-то этапе может выясниться, что по участку проходит труба высокого давления и строить здесь ничего нельзя. Надо будет подвинуться на сто метров, а там проходит еще что-то. И нормальных инструментов для проектирования развития территорий сейчас нет. Поэтому у нас все и получается долго и дорого. И, естественно, создаются условия, чтобы, этот процесс известными способами ускоряли и убыстряли.
Вот такая краткая характеристика того, что происходит у нас в сфере землепользования. При этом руководство страны во всю обращает внимание на то, что очень долго согласовываются инвестиционные проекты – полтора – два года. Но быстро эту систему не ускорить, если мы хотим это сделать комплексно, а не индивидуально.
Есть правительственный план по упрощению разрешительных полномочий, связанных с осуществлением строительства, которому в июне исполняется уже год. В нем собраны все первоочередные и очень важные мероприятия, реализация которых должна упростить реализацию инвестиционных проектов. Правда, лишь единицы пунктов выполнены или находятся в высокой степени готовности для принятия.
Вот с 1 июля должен начать действовать в полную силу 210-й закон о государственных и муниципальных услугах. А согласно ему все согласования и разрешения должны получаться в электронном виде и без участия заявителя, то есть посредством межведомственного взаимодействия. Лично я пока слабо себе представляю, как эта сфера будет жить без участия заявителя, который до сих пор все межведомственные согласования брал на себя. Сейчас он сам бегает, сам получает, сам собирает, складывает в папочки, относит, чтобы в муниципалитете поставили печать и подпись.
- И кладет свое спасибо в карман всем, кто для него хотя бы пальцем пошевелил.
- Да, он везде за это платит. И как это все будут делать за него сотрудники муниципалитетов, я себе пока не представляю.
Окончание следует.
Беседовал Владимир Володин