Тема рынка жилья, цены за квадратный метр, сговора строителей и всех прочих сопутствующих ситуаций вышла этим летом на ведущее место в отечественных СМИ.
4 июля «Независимая Газета» публикует статью Екатерины Гуркиной и Сергея Склярова «Заговор застройщиков» - одну из первых на эту, ставшую затем популярной тему:
«Успешность выполнения широко разрекламированного национального проекта «Доступное жилье» все больше переходит в разряд фантастики. По крайней мере, в Москве и Подмосковье. Вчера аналитический интернет-портал по недвижимости IRN.RU опубликовал очередной отчет о состоянии цен на рынке жилья в столице, согласно которому на прошлой неделе был преодолен новый ценовой рекорд – средняя цена квадратного метра в Москве перевалила за 3500 долл., достигнув отметки в 3523 долл. За неделю московские квартиры подорожали на 1,2%. Это один из самых минимальных скачков цен в текущем году. В целом же за первое полугодие жилье в столице подорожало на 50,5%.
…Особенностью последнего полугодия стало то обстоятельство, что в качестве финансового инструмента столичное жилье стали рассматривать не только состоятельные граждане, но и многие компании, прежде всего сами застройщики и риелторы. Во многом из-за их действий на рынке жилья в Москве отмечается жесткий дефицит новостроек. …Застройщики и риелторы не спешат выставлять квартиры в новостройках на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получают.
То же жилье, что выставляется на продажу, скупается другими инвесторами, которые в отличие от граждан, приобретающих жилье для проживания, долго не раздумывают над качественными характеристиками квартир, а также не связаны долгими согласованиями ипотечных кредитов. По подсчетам аналитиков IRN.RU, на долю покупателей, нуждающихся в жилье как в жилище, приходится не более 20% предложения на столичном рынке, их доля за год сократилась вдвое. Более половины построенных квартир в новостройках придерживают застройщики, а 30% приобретают покупатели инвестиционных квартир, рассчитывающие заработать на их дальнейшей перепродаже. …Если верить подсчетам IRN.RU, за последний год столичный рынок жилья сжался в 10 раз. «Сокращение количества реальных покупателей квартир примерно в 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30–35%. А это как раз и есть тот самый избыточный прирост цен за последний год, выходящий за рамки среднестатистического ежегодного удорожания московского жилья», – отмечается в обзоре IRN.RU».
6 июля в «Новых Известиях» появляется беседа Сергея Ненашева с главой Минрегионразвития Владимиром Яковлевым, озаглавленная «Жилье не может быть доступным для всех». Министр в частности сказал:
«…–Жилье ведь всюду – не только в России – стоит недешево. Так может ли оно быть доступным?
– Смотря для кого. Для богатых оно уже доступно. А для людей социально не защищенных оно не может стать доступным. Поэтому 1 млн. 200 тыс. семей, согласно проекту, должны быть обеспечены жильем за счет государства.
– Но эти люди ждут квартиры десятилетиями. Многие умирают, не дождавшись. Почему так долго тянется очередь?
– Давайте вспомним. До 1990 года жилье строилось за счет централизованных капитальных вложений. А потом эта нагрузка легла на местные бюджеты, которые способны осилить 7–10% от общего объема жилищного строительства. Поэтому так медленно и возводится социальное жилье. Всюду. За исключением Москвы, где на него в бюджет закладываются большие объемы. Примем во внимание и еще одну новую реалию: страна перешла на рыночные отношения. И в конституции, и в Жилищном кодексе четко прописано, что жилье имеет право построить, приобрести каждый гражданин страны. Только социально не защищенным гражданам государство должно оказывать поддержку. Да и то не в полном объеме. Какую-то долю гражданин может закладывать и сам. Ну, допустим, по социальной норме вам выделяется квартира, которая вас не устраивает. Вы хотите чего-то получше. Пожалуйста! Участвуйте в различных проектах, включая ипотеку.
– А массовое индивидуальное и малоэтажное строительство? В какой мере оно может сократить очередь на социальное жилье?
– В принципе, может. Опыт Америки и Канады это подтверждает. У нас во многих регионах индивидуальное жилищное строительство тоже ведется полным ходом. Чтобы его поощрить, мы пошли и на такую меру: при подготовке инженерных территорий процент кредитной ставки обнуляется. Но и высотное строительство необходимо. Скажем, в Москве, Санкт-Петербурге, крупных областных центрах без него не обойтись. А райцентры, села, поселки – там, конечно, надо строить только индивидуальное жилье.
– Специалисты утверждают, что и оно обходится недешево.
– Нет, индивидуальное жилье, если оно массовое, стоит не так уж дорого. Потому что, во-первых, нет надобности в строительных механизмах. Во-вторых, сроки строительства небольшие. В третьих, если берешь кредиты, то на высотное жилье их надо на 2–4 года брать, а здесь – на несколько месяцев.
…– Если к 2010 году, как предусмотрено национальным проектом, строители будут сдавать ежегодно до 80 млн. квадратных метров, жилье станет доступнее?
– Объемы строительства будут расти. И в том, что к 2010 году мы выйдем на 80 млн. квадратных метров в год, у меня сомнений нет. Но не должно быть иллюзий, что после реализации этого проекта жилье тотчас станет доступным всем и каждому».
После столь оптимистических прогнозов не слишком удивительно, что многие дальнейшие публикации повествуют о теневых сторонах жилищного строительства.
12 августа Интернет-издание «Газета.Ru» публикует статью «Прокуроры вышли на рынок жулья»:
«Генпрокуратура подозревает застройщиков в сговоре для повышения цен на жилье. Разбираться в деле поручено ФАС, которая пока не видит в росте цен вины строителей. Эксперты уверены в том, что государство создает лишь видимость решения проблемы.
Генеральная прокуратура России поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) организовать проверку возможного ценового сговора при определении цен на жилье в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге.
… «За последние годы, – подчеркнули в Генпрокуратуре, – стоимость одного квадратного метра жилья выросла в несколько раз. Из выступлений руководителей строительного комплекса Москвы в средствах массовой информации следует, что цены на вновь возводимое жильё в названных субъектах РФ явно завышены».
В Генпрокуратуре в росте цен на жилье обвинили фактически всех участников строительного рынка. Среди факторов, влияющих на рост цен, названы необоснованно высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с работой строительных концернов. Также в прокуратуре считают, что стоимость строительных материалов тоже искусственно завышена. Но самое серьезное обвинение предъявлено строительными компаниями – они подозреваются в ценовом сговоре. Именно поэтому прокуратура потребовала заняться этим делом ФАС.
О том, что цены в некоторых регионах, и прежде всего в Москве, искусственно завышены, знают все. Однако до недавнего времени такое положение всех устраивало. Судя по всему, толчком для начала проверки застройщиков для Генпрокуратуры стал национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России», который курирует один из возможных преемников Владимира Путина первый вице-премьер Дмитрий Медведев.
…Между тем в ФАС не склонны считать ценовой сговор компаний-застройщиков причиной роста цен на недвижимость. «Мы пока не видим оснований, чтобы говорить о сговоре. Проблема в том, что спрос на рынке жилья не соответствует предложению. Необходимо развивать предложение. Подобные контрольные меры, на мой взгляд, вторичны», – сделал официальное заявление начальник управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев. Он фактически повторил недавнее выступление главы ФАС Игоря Артемьева, который говорил о том, что «рост цен на жилье можно сдержать только резким увеличением предложения, а для этого нужно побороть коррупцию в сфере выделения участков под строительство с помощью земельных аукционов».
«За первый квартал текущего года и четвертый квартал прошлого года нарушения в выделении земельных участков под строительство были зафиксированы в 70–80% случаев с учетом выделения участков под индивидуальное жилищное строительство», – сообщил глава ФАС.
Специалисты отрасли убеждены, что ФАС и Генпрокуратуре доказать факт сговора, а тем более исправить положение с ростом цен на жилье в столице, не удастся.
«В Москве мелкие компании с рынка практически все ушли, остались очень крупные застройщики, которые так или иначе имеют определенное отношение к стройкомплексу города, ведь получить участок под застройку в Москве так просто уже нельзя», – считает один из представителей строительной компании, пожелавший сохранить анонимность.
Действительно, крупнейшие компании-застройщики московского рынка так или иначе, но имеют отношение к властям: совладелец крупной строительной компании СУ-155 Михаил Балакин – бывший заместитель руководителя стройкомплекса Москвы, компания «Интеко» принадлежит супруге московского мэра Елене Батуриной, компания Mirax Group принадлежит Сергею Полонскому – члену Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, вице-президенту Ассоциации строителей России.
«У роста цен на рынке недвижимости, который мы сейчас видим, есть свои объективные причины. Я не исключаю, что вариант того, что строители действительно договорились и подняли цены, возможен, но говорить, что это серьезно повлияло на ценообразование на рынке, нельзя, – считает Алексей Иванов, генеральный директор ИС «СканРиалти». – Это как в свое время говорили, что в росте цен виновата ипотека, а потом оказалось, что сделок по такой схеме на рынке совершается крайне мало – менее 10%».
Однако, например, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин смотрит на проблемы рынка жилья (и, видимо, жулья тоже) с иной точки зрения. 13 августа поступил в продажу 33-й номер журнала "Итоги", где под заголовком «Эпоха застроя» читателям предлагается беседа с господином Ресиным Ирины Мельниковой:
«…-Воплощение планов по созданию комфортной жизни для москвичей почему-то натыкается на их явное неприятие - конфликты, митинги протеста...
- Конфликты возникают чаще всего по поводу точечной застройки. Человек, который что-то имеет и к чему-то привык, не хочет никаких перемен. Он готов грудью лечь на кусок земли, который ему на самом деле не принадлежит, а просто находится в зоне его интересов. Но ведь есть интересы других людей, которые тоже хотят жить в своих отдельных квартирах, которые стоят в очередях по много лет... Причем их предупреждают, настаивают: читайте городские и районные газеты, ходите на выставки проектов реконструкции районов, которые постоянно устраивают префектуры. Возьмите ситуацию в Южном Бутове: ведь много лет было известно, что этот район должен подвергнуться реконструкции и новому строительству.
…Сегодня из 329 собственников этого поселка дали согласие на переселение почти 80 процентов. С остальными мы работаем и, надеюсь, придем к компромиссу. Важно только, чтобы жлобства не было: ни с их стороны, ни с нашей. Но, конечно, мы - городское руководство - должны искать причины конфликтов прежде всего в себе, а не в людях. Власть всегда должна помнить: не люди для нее, а она для людей. Это их город, и они имеют право высказать свое мнение.
- Решения по поводу признания ветхими вполне приличных домов в центре города тоже приняты для блага людей? Жильцов, заплативших многие тысячи за свои квартиры-ремонты, переселяют в Бутово, а землю отдают инвесторам для нового строительства? Что-то не похоже на заботу о горожанах.
- Во-первых, есть четкие критерии, по которым оценивается состояние любого строения. И только специалисты могут сказать, ветхий это дом или аварийный, сносить его или реконструировать. По каждому объекту работают эксперты, на каждый дом дается заключение, на основании которого и принимается соответствующее постановление. Во-вторых, если в доме живут только собственники или в основном собственники, они могут, объединившись в ТСЖ, например, тоже участвовать в решении судьбы своего дома, предлагать свой инвестиционный пакет, взаимодействовать с городскими властями и так далее. Но аварийный или ветхий дом не может стоять на улицах города - он опасен для самих людей. Есть вполне цивилизованные механизмы взаимодействия по таким вопросам, просто не всегда люди об этом знают и не всегда они готовы брать на себя ответственность за свою собственность.
…- Но, может быть, Москве просто хватит расширяться? Безумные пробки, дома, стоящие окно в окно. Не пора ли регламентировать численность населения, прекратив, к примеру, столько строить?
- Нельзя отделять Москву от всей России. Право на жилье людям всей страны гарантировано Конституцией. Мы строим, и те, кто покупает здесь квартиры, становятся москвичами, работают, вносят свой вклад в развитие столицы. Исходя из тех запросов, которые сегодня есть на жилье в городе, мы и должны строить. Есть другое противоядие: чтобы люди со всей России не стремились именно в Москву, надо во всех регионах обеспечить высокий уровень жизни, работу и возводить дома не хуже московских. И тогда людям не надо будет стремиться в столицу, где жизнь дорогая и не такая уж простая. Сегодня московский строительный комплекс ежегодно дает около 5 миллионов квадратных метров жилья. И город уже не может физически переварить больших объемов. По нагрузке на сети, социальные объекты, инфраструктуру.
- И что будут делать столичные строители, которые могут потянуть куда большие объемы?
- Надо увеличивать объемы строительства в России в 2,5 раза. Так что всем работы хватит. Московские строители уже работают в регионах. Порядка двух миллионов квадратных метров жилья в год они уже сейчас возводят в Подмосковье. Скоро объем ввода жилья в других регионах России по межрегиональным программам с участием строителей из Москвы тоже выйдет на рубеж двух миллионов.
- Но как уследить за всем при таких объемах? Скандалы с обманутыми дольщиками будут множиться. Как Москва просмотрела компании, которые людей просто нагло кидали?
- Здесь много всяких факторов наложилось: и незрелость рынка, и низкая квалификация менеджмента, и невнимательность самих людей, и их юридическая наивность, и наличие откровенных мошенников, за которыми трудно уследить. Можно много всего перечислить, да и мы, наверное, кое-где недосмотрели. Самое главное сейчас - решить проблемы обманутых людей. И дать им квартиры. …Впрочем, теперь у людей есть законодательная защита - закон о долевом строительстве.
- Застройщики утверждают, что именно этот закон в своей первой редакции стал причиной бешеного роста цен. Объем ввода жилья упал, образовав дефицит предложения.
- Неправда, не снизилось ничего: как строили свои пять миллионов, так и строим и вводим. Дело тут в другом: спрос на жилье вырос со стороны всех - москвичей и не москвичей. Доходы у многих людей заметно выросли. Этому способствуют общая экономическая ситуация, цены на нефть. А когда спрос превышает предложение, цены ведут себя согласно законам рынка. Только у нас они просто огромные, ничем не оправдан такой уровень. Мы уже рекомендовали строительным компаниям остановиться - дальнейшее повышение надо прекратить.
- А нельзя ли как-то иначе влиять на рынок? Строить что-то на бюджетные деньги, демпинговать, наконец: себестоимость-то ниже рыночных цен раза в три-четыре.
- Нет в бюджете у нас такого пункта. Мы строим социальное жилье. Для очередников, молодых семей и так далее - на это деньги выделены. Мы находим средства на субсидии для тех, кто покупает жилье, - в этом году 4 миллиарда рублей, в 2008-м дойдет до 5-8 миллиардов. У нас есть социальная ипотека и много других программ. Я хочу сказать, что проблемы своих малообеспеченных и нуждающихся в жилье граждан мы решаем другими способами, для них цены так не растут. А рыночные цены определяются не нами и не от нас зависят - это регулируется спросом-предложением и прочими рыночными механизмами. Насчет того, чтобы демпинговать... Если на рынке покупают товар за пять рублей, то за три не продашь, потому что будешь нести за это ответственность перед законом: в результате твоих действий бюджет недополучит возможную прибыль».
14 августа стало днем активного обсуждения темы нашего обзора, но в этой части мы обратимся лишь к статье «Крайние по жилью» четырех авторов, опубликованной в этот день «Ведомостями»:
«…В минувшую пятницу Генпрокуратура, заподозрив ценовой сговор на рынке недвижимости, предложила ФАС проверить исполнение строителями антимонопольного законодательства. Как говорится в сообщении ведомства, прокурорская проверка исполнения законодательства при реализации нацпроекта «Доступное жилье» показала, что в Москве, Петербурге и Московской области сделать квартиры доступными мешает «необоснованно высокий рост цен на жилье».
Проверку инициировало созданное летом управление по надзору за соблюдением прав и свобод граждан, которое возглавил пришедший вместе с новым генпрокурором Юрием Чайкой его коллега по Минюсту Анатолий Паламарчук, говорит источник, близкий к Генпрокуратуре. По его словам, проверку на предмет сговора строительных компаний до декабря 2006 г. проведет рабочая группа из специалистов ФАС, прокуроров трех регионов и подразделений МВД.
…«Вряд ли строители собираются вместе и подписывают договор о совместном повышении цен, поэтому доказать ценовой сговор сложно. Обычно доказательства косвенные: например, если в один день одновременно несколько компаний увеличили цены примерно на одинаковую величину и эти компании в совокупности занимают на рынке доминирующее положение», — рассуждает Михаил Евраев, начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ. Тем не менее, если сговор подтвердится, ФАС вынесет предписание как об установлении «справедливых» рыночных цен, так и о перечислении незаконно полученного дохода в федеральный бюджет, предупреждает он.
«На рынке работают 80-100 девелоперов, из них 10 крупнейших контролируют не более половины рынка. В таких условиях сговор невозможен», — считает Михаил Возиянов, коммерческий директор холдинга RBI (Петербург). «Площадок под строительство в Москве становится меньше, соответственно, предложение сокращается, вместе с этим растут цены», — объясняет Тимур Баткин, замгендиректора «ДОН-Строя». Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский указывает, что влияние новостроек на цены преувеличено: «Удельный вес сделок на рынке первичного жилья в общем объеме составляет не более 30%, т. е. «вторичка» имеет больший вес и влияние на цены».
«Работающие в мировых столицах люди могут купить там жилье, а в Москве нет», — возмущается источник, близкий к администрации президента. «Согласен, цены на жилье в Москве сегодня бешеные. Но их регулирует рынок: если по этой цене жилье раскупается, как можно заставить строителя продавать его дешевле?» — прокомментировал глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.
Впрочем, Андрей Лукьянов, и. о. директора департамента инвестиций в недвижимость банка «Российский кредит», не исключает, что сговор может существовать: например, строители могут скрывать завышение себестоимости. «Строители покупают цемент у своих же посредников, а куда списывается разница, можно догадаться, — рассуждает представитель «Евроцемент групп» Сергей Мещеряков. — На цивилизованных рынках есть норма прибыли, а у строителей она исчисляется сотнями процентов».
Депутат Госдумы Александр Хинштейн называет проверку «ожидаемой», ведь еще во время назначения генпрокурор Юрий Чайка обещал, что содействие в реализации нацпроектов станет одной из шести задач Генпрокуратуры под его руководством. Одним из поводов проверки депутат Госдумы от Алтайского края Владимир Рыжков называет попытку обуздать инфляцию, которая уже вышла за рамки, запланированные в бюджете. Силовики не там ищут, говорит Рыжков. Депутат уверен, что проверка будет безрезультатной: «Застройщиков сотни, и трудно представить, чтобы они все договорились. Это самый провальный из нацпроектов». «Теперь власти ищут крайних. Это проще, чем создавать условия для нормальной работы компаний», — соглашается менеджер крупной строительной компании».

Окончание следует