Можно ли снизить платежи по ипотеке с помощью рефинансирования?

Подешевевшая в этом году ипотека заставила кусать локти тех, кто оформлял кредит год-два назад. Сегодня минимальная ставка по жилищным кредитам достигает 8% годовых, средняя – 12,5%, хотя еще год назад этот показатель был на несколько процентных пунктов выше.

Можно ли добиться снижения ставки у своего банка? Или лучше обратиться за рефинансированием в стороннюю кредитную организацию?

Пересмотр не пройдет

Жительница Шипуновского района Елена Зинина обратилась с вопросом об ипотеке: можно ли снизить процентную ставку по уже полученному кредиту?

В 2009 году Елена оформила ипотеку на 25 лет под 14,5% годовых. Однако сейчас, по ее подсчетам, аналогичный кредит обошелся бы ей уже по ставке 12,5%.

Почему бы не попробовать получить новую ставку по старому кредиту? Тем более что на сайте банка указано, что снижение процентной ставки возможно, если кредит получен до 1 января 2010 года, у заемщика хорошая кредитная история, нет просрочек по платежам, а разница ставки по кредиту и текущих процентных ставок по аналогичным кредитам более 1%. Именно последний пункт и стал причиной отказа банка в снижении: в кредитной комиссии Елене Зининой пояснили, что ее новая ставка будет отличаться от старой менее чем на 1%.

"Понижение ставок для действующих заемщиков возможно в исключительных случаях, – говорит Максим Волков, заместитель управляющего Алтайским отделением  № 8644 Сбербанка России. – Нужно понимать, что процентная политика банка зависит от множества факторов, но банк готов рассмотреть ситуацию, например, если есть сложности с погашением кредита. В остальных ситуациях кредитное учреждение редко идет на пересмотр ставок по уже выданным кредитам".

Три барьера

На снижение процентов по текущим кредитам редко идут и другие банки. Зато многие из них с удовольствием выдают деньги на погашение ипотеки в других кредитных организациях. Такой механизм называется рефинансированием. Его суть такова: заемщик, желая уменьшить ипотечную ставку и сумму ежемесячного платежа, оформляет новый кредит, досрочно погашает предыдущий заем и начинает оплачивать новый. Программы перекредитования ипотеки сегодня предлагают практически все известные банки.

Рефинансирование выгодно прежде всего потому, что позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа за счет снижения ставки. Кроме того, за счет перекредитования можно скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

Впрочем, не всякое рефинансирование одинаково полезно: в ряде случаев даже на фоне снижения ставки сэкономить не получится. Что надо учитывать, прежде чем идти в банк за перекредитованием?

Во-первых, необходимо изучить условия действующего кредитного договора на предмет штрафов за досрочное погашение. Мораторий на досрочное погашение кредита есть у большинства банков, и, как правило, он составляет от трех месяцев до одного года. А чтобы и по прошествии года заемщик не ушел к конкурентам, за досрочное погашение банки взимают комиссию 2–5% от суммы кредита, что может свести на нет всю выгоду от перекредитования.

Во-вторых, вспомните, как долго вы платите по действующему кредиту. Если вы рассчитываетесь за ипотеку более пяти лет, то, скорее всего, рефинансировать его будет невыгодно. Дело в том, что в большинстве случаев первые несколько лет вы погашаете не столько основной долг, сколько платите по процентам за все время пользования кредитом. Допустим, оплата за пользование деньгами была произведена на 20 лет, а воспользоваться довелось только пятью годами. За 15 неиспользованных лет деньги банк, конечно, не вернет.

В-третьих, считайте, во сколько вам обойдутся все процедуры по оформлению рефинансирования. Допустим, ВТБ24 при рефинансировании берет комиссию за выдачу кредита от 24 300 рублей. Добавьте к этому выплаты за страхование залога, оплату услуг оценщика и нотариуса.

Наконец, после процедуры рефинансирования вы уже не сможете получать налоговые вычеты с уплаченных по кредиту процентов, так как новый кредит оформляется не на покупку жилья, а на погашение старого кредита. А деньги с вычетов могут быть нелишними, и в некоторых случаях суммы достигают десятков тысяч рублей в год.

Как оформить рефинансирование?

Шаг 1

Изучите программы перекредитования ипотеки в разных банках.

Шаг 2

Обратитесь с пакетом документов (заявление на получение кредита, справка о доходах, договор и история погашения кредита, выписка из ЕГРП, справка об остатке кредита и копии паспортов заемщика и созаемщика) в банк.

Шаг 3

Дождитесь решения банка о предоставлении кредита.

Шаг 4

Подпишите кредитный договор и договоры обеспечения, застрахуйте предметы залога.

Шаг 5

Получите кредит. Погасите рефинансируемый кредит.