Правила на рынке коммерческой недвижимости сегодня диктует покупатель

О том, как эти тенденции проявляются в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости, рассуждают эксперты газеты "Ваше дело".

Растут хаотично

По мнению Ирины Бентхен, менеджера по коммерческой недвижимости и земельным отношениям компании "Бакон", на рынке с января 2012 года начался выход из кризисной стагнации.

Павел Авкопашвили, генеральный директор "Регионального центра оценки и экспертизы", согласен с мнением г-жи Бентхен, но считает, что денег на рынке как не было в кризис, так нет и сейчас. "Стоимость квадратных метров растет хаотично, вне зависимости от каких-либо факторов. С начала года рост цен составил около 20%, но это еще полбеды. Главная причина застоя в том, что банки не дают кредиты на приобретение коммерческих площадей", — сетует г-н Авкопашвили.

"На собственном опыте могу сказать, что рынок еще находится в стадии анабиоза, он до конца не отошел от "кризисной спячки", — высказывает свою точку зрения Александр Горячев, директор группы компаний "Центр операций с недвижимостью". — За счет того, что в последнее время предложение значительно превышает спрос во всех сегментах коммерческой недвижимости, потенциальный покупатель или арендатор не будет, как раньше, увидев объявление, сразу звонить и приезжать на объект. Теперь он приценивается, долго выбирает и в большинстве случаев имеет возможность диктовать свои правила. Находясь в выигрышном положении, он может рассчитывать на солидную скидку. Я не могу назвать определенную цифру, но в некоторых случаях эта сумма может достигать миллионов. Даже в таких условиях сделки не всегда бывают успешными — покупатель просто отказывается по разным причинам".

Аренда

Как считает большинство представителей агентств недвижимости, коммерческий сектор сегодня предпочитает не покупать помещения, а арендовать. Главная причина — высокая цена. Основными потребителями сегодня являются представители малого бизнеса, которые не располагают большими инвестициями для приобретения площадей. Да и устраивающих их объектов при вроде бы обширном предложении не так много.

"Объектов, сдаваемых в аренду, действительно много, но по опыту агентства "Бакон" могу сказать, что желающих купить квадратные метры много, но они просто не могут найти нужный им объект по приемлемой цене", — говорит Ирина Бентхен.

Эксперты отмечают, что определенный импульс местному рынку могли бы дать иногородние инвесторы, которые все чаще интересуются недвижимостью в Барнауле. Но Олег Обремок, генеральный директор агентства недвижимости "Рост-недвижимость", считает, что чаще всего "варяги" приобретают земельные участки и сами строят то, что им необходимо, так как при покупке приходится многое перестраивать и переделывать.

Александр Горячев придерживается противоположного мнения. "Местный рынок коммерческой недвижимости привлекателен для иногородних инвесторов. В большинстве случаев они берут большие объекты в аренду. Но нередко происходят и покупки. К примеру, сейчас мы работаем с тремя иногородними фабриками, которые планируют открыть в Барнауле свои представительства на собственных площадях".

Ирина Бентхен также добавляет, что в последнее время особый интерес к барнаульскому рынку проявляют предприниматели из Москвы.

Офисы

Что касается состояния отдельных секторов рынка коммерческой недвижимости, то риэлторы отмечают, что сегодня покупатели больше интересуются офисными помещениями, чуть меньше — производственно-складскими. Торговые помещения занимают последнее место в топе предпочтений, и это обоснованно, так как барнаульский рынок ими уже перенасыщен.

Рост спроса на офисные помещения во многом связано с повышением их качества. Александр Горячев отмечает, что офисная недвижимость в Барнауле практически вся хорошего уровня и уже не осталось объектов "а-ля Советский Союз". Горячева поддерживает и г-н Авкопашвили, который полагает, что предложений на рынке в этом сегменте много и у покупателя есть выбор.

"Спрос в сегменте офисной недвижимости различный, кто-то покупает большие объекты, чтобы в дальнейшем сдавать их, но в большей массе потребителями являются представители малого бизнеса, которые берут в аренду объекты до 100 кв. метров", — говорит г-жа Бентхен.

Производство

"Что касается производственно-складских помещений, то спрос на них большой, — говорит Олег Обремок. — Также покупатели проявляют серьезный интерес к площадям под пищевое производство. Но отмечу, что после долгих поисков большинству приходится строить необходимые объекты самостоятельно".

Ирина Бентхен говорит, что потенциальным покупателям важно наличие земли рядом с объектом для возведения дополнительных построек.

"Качество представленных на рынке производственно-складских помещений оставляет желать лучшего. Те объекты, которые отвечают всем необходимым параметрам, стоят недешево. Чаще всего ими интересуются предприниматели из других регионов. Сделки срываются из-за того, что объекты не соответствуют техническим характеристикам. Когда покупатель целенаправленно ищет себе большие площади, цена вопроса его волнует во вторую очередь", — резюмирует Александр Горячев.

Торговые

Игроки рынка в один голос говорят о том, что сегодня в Барнауле торговой недвижимости катастрофически много. Удивляет, что хотя предложение и превышает спрос, цены на квадратные метры не снижаются, а только растут. Сколько продлится этот рост, никто предположить не решается. Пока серьезных сделок в этом сегменте с начала года не было.

"Хотя торговый сегмент у нас перенасыщен, в Барнауле периодически появляются новые торговые центры, и найти арендаторов для этих площадей не составляет особого труда. Но продать или сдать в аренду более 1 тыс. метров в каком-нибудь торговом центре уже проблематично", — говорит г-н Обремок.

Ипотека для бизнеса

Говорить о точных прогнозах эксперты не берутся. По мнению Олега Обремка, дальнейшее развитие рынка зависит от того, будет улучшаться экономическая ситуация в стране или нет.

Александр Горячев рассчитывает: для того чтобы обстановка стабилизировалась и вернулась к докризисной, понадобится еще около двух лет. "За последние полтора месяца мы получили ряд коммерческих предложений от различных банков, которые предлагают ипотеку для бизнеса на приобретение недвижимости. В кризис этот продукт был в большей степени заморожен, банки не хотели рисковать своими активами, да и у потребителей интереса к нему не было", — говорит г-н Горячев.

У Павла Авкопашвили другое мнение. "Банки только говорят о том, что готовы дать денег бизнесу, но на деле этого нет. Пока такая ситуация будет сохраняться, серьезных сделок на всем рынке коммерческой недвижимости ждать не стоит", — говорит г-н Авкопашвили.

Стагнация продолжается

Татьяна Казакова,
руководитель аналитического центра "Сибакадемстрой Недвижимость":

Ключевое слово, описывающее рынок коммерческой недвижимости в Сибири в 2011–2012 годах, — стагнация. Это закономерный этап развития рынка.

В 2006–2007 годах был очень активный рост рынка коммерческой недвижимости. Окупаемость проектов составляла пять – семь лет, что привлекало многих инвесторов. Спекулятивные вложения в земельные участки могли приносить доход в несколько сотен процентов годовых. Поэтому появлялись все новые и новые строительные площадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы.

Кризис 2008–2009 годов не дал рынку поглотить все площади, а строительство продолжалось. В результате усиления конкуренции и невысокого уровня спроса образовался излишек площадей, который до сих пор присутствует на рынке.

За год средние цены предложения офисов и торговых площадей к продаже снизились в среднем на 12–15%. Уровень арендных ставок в течение года колебался в районе плюс-минус 5%, но в целом остался на уровне прошлого года. Таким образом, коммерческая недвижимость все еще находится в стадии стагнации, и выход из нее возможен не ранее конца 2012 года.

Справка

По информации аналитических агентств RID Analytics и "РосРиэлт-Недвижимость", за последний год цены на барнаульском рынке коммерческой недвижимости в целом изменялись равномерно — то снижались, то повышались на несколько пунктов. Значительный скачок цен, по данным RID Analytics, произошел в I квартале 2012 года в сегментах производственно-складских и офисных помещений, где рост арендных ставок составил 26% и 8,1% соответственно, а офисные площади подешевели на 1,2%. Средние цены продаж производственно-складских помещений выросли на 0,1%, по офисным и торговым помещениям снизились на 1,8% и 0,2% соответственно.

Средние цены продаж в I квартале 2012 года

Источник: аналитическое агентство RID Analytics.

Цифра

32% — настолько выросла арендная ставка по производственно-складским помещениям за последние два квартала, по данным агентства RID Analytics.