Можно ли добиться ипотеки под 10%?

В апреле 2013 года премьер-министр Дмитрий Медведев, впрочем, признал, что такого уровня ставок пока достичь не удастся. По его словам, правительство будет стремиться к уменьшению ставок "хотя бы до 10%".

Однако сейчас на рынке вместо снижения ставок наблюдается обратная ситуация. По данным ЦБ, в 2012 году средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам выросла с 11,9% до 12,7% и осталась на этом уровне. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по итогам 2013 года стоимость ипотечных кредитов может вырасти уже до 13,5%.

Валерий Сморгун,
генеральный директор "Алтайской ипотечной корпорации":

О 10% в текущих условиях не может быть и речи. Сейчас по большинству программ ставки находятся в районе 12–16%. Кстати, примерно на таком же уровне цена жилищных кредитов была десять лет назад, так что большого прогресса в удешевлении ипотеки нет. На мой взгляд, в этом виноваты в том числе и банки, которые не готовы жить на маленькой марже. Сейчас их наценка на жилищные кредиты составляет 3–4%, хотя прожить можно было бы и на 1%.

Власти, впрочем, пока рассчитывают не на скромность банков, а на инфляцию. По долгосрочным прогнозам правительства, в ближайшие годы она будет снижаться. А вместе с ней – ставки по кредитам.

Игорь Жигунов, 
заместитель председателя правления "Банка жилищного финансирования":

Ставки напрямую связаны не только с инфляцией. Ставка зависит как от стоимости ресурсов для банков в экономике, так и от рисков на данном сегменте рынка. В современной России ставки по ипотеке на уровне 13–16% как раз отражают реальную ситуацию.

Андрей Семенюк, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), более оптимистичен.

Андрей Семенюк,
заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию:

Правительство на ближайшие несколько лет обозначило ориентир уровня ставки по ипотеке. Но он относительный, а не абсолютный. Превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2%. При этом прогнозный уровень инфляции к 2018 году рассчитан как 4,7%. В итоге, сложив обе цифры, мы получим 6,9% годовых.

И если смотреть долгосрочный прогноз правительства по снижению уровня инфляции, есть основание ожидать, что в долгосрочной перспективе ставка кредитования также будет снижаться.

Не та цель

Впрочем, даже если мечты хотя бы о 10% вдруг сбудутся, само по себе удешевление ипотеки может не привести к основной цели – повышению доступности жилья. Пока оно не становится доступным не столько из-за дорогих кредитов, сколько из-за того, что нынешнего объема строящегося жилья элементарно не хватает. Риэлторы знают: сейчас уже мало получить одобрение банка на кредит, гораздо важнее – найти приемлемый вариант на жилищном рынке. По приблизительным оценкам, 30% клиентов банков не доходят до заключения договора, потому что не могут подобрать квартиру.

Во многом нынешняя ситуация связана с прошлогодним вбросом на рынок жилищных сертификатов для военных и молодых семей. Резко выросший спрос на фоне не самого большого предложения на рынке жилья привел к тому, что за 2012 год цены на квартиры в Барнауле поднялись почти на 25%. Можно представить, что произойдет с ценами, если при нынешних объемах строительства граждане получат дешевые кредиты.

Между тем серьезного прорыва в жилищном строительстве пока тоже не ожидается. По краевой программе "Стимулирование развития рынка жилищного строительства на 2011–2015 годы" планировалось к 2015 году ежегодно вводить в эксплуатацию в Алтайском крае больше миллиона квадратных метров жилья. На 2013 год в документе был запланирован ввод в эксплуатацию 860 тысяч квадратных метров жилья. Однако по факту в этом году составлен план на 650 тысяч квадратных метров. То есть столько же, сколько строилось ежегодно последние семь лет.

Три способа удешевить ипотеку

Купить у банкрота

Самые низкие ставки на рынке можно найти на так называемое дефолтное жилье. Это те квартиры, которые остались в залоге у банка от заемщиков, которые не рассчитали свои силы и не смогли рассчитаться по кредитам. По подобным программам ставки начинаются от 6,19%.

Стать военным

По госпрограмме "Военная ипотека" предусмотрены льготные кредиты. Такая ипотека оформляется без дополнительной страховки со сниженным первоначальным взносом в размере 10%.

Поверить прогнозам

На ипотечном рынке давно популярны программы с плавающими ставками. Их стоимость складывается из переменного индикатора и фиксированной надбавки (обычно 3–5%). Есть шанс, что ставка при благоприятном стечении макроэкономических обстоятельств снизится и заемщик будет меньше платить. Например, АИЖК предлагает продукт, привязанный к инфляции. По условиям программы фиксированная прибавка к уровню инфляции составляет 2,6%. Напомним, что по итогам 2012 года инфляция составила 6,6%.