Прошло немногим больше года, как был принят и вступил в действие закон с длинным и занудным названием «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» (ряд его ключевых частей «заработал» только в 2009 году). Сегодня в «тусовке», которая так или иначе связана с малым и средним предпринимательством (депутаты, чиновники, представители инфраструктуры малого бизнеса; юристы, применяющие закон на практике, в судах) называют его кратко: «закон о малой приватизации» или «159-й закон» (впрочем, «обзывать» акты их порядковыми номерами вообще принято в среде, которая ими чаще всего и пользуется). Основной смысл закона – дать «малышам» и «середнячкам» преимущественное право приватизировать помещения, больше двух лет находящиеся у них в аренде, и возможность оплатить это в рассрочку (своего рода «льготный» порядок приватизации, без проведения торгов). Сроки рассрочки по оплате устанавливаются законами субъектов РФ. Практика в регионах сложилась такая: в основном, 3-5 лет. Правда, есть и регионы-первопроходцы, как, например, Липецкая область, где этот срок стал семилетним.

В законе есть оговорки-условия, о которые столкнулся уже не один предприниматель. Есть требование к непрерывной продолжительности договора аренды, к площади арендованного помещения, закон предусматривает право регионов и муниципалитетов утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы и т.д. В принципе при нейтральном (а уж тем более доброжелательно-конструктивном) отношении администраций все эти «оговорки-условия» без проблем преодолеваются. Главная причина того, что закон пока слабо работает – в другом. В том, что ни регионы, ни муниципалитеты никак не мотивированы и не заинтересованы в реализации закона, так как он лишает их собственности и, соответственно, сужает доходную базу и бюджетов и самих чиновников (продать, как известно, можно только один раз). Но даже в тех редких случаях, когда чиновники региональных и местных администраций осознают необходимость развивать на своей территории малое предпринимательство, делать что-либо, что хоть в какой-то мере может «поставить их самих под удар» никто не будет. Пример: предприниматели зачастую не согласны с оценкой стоимости помещений, проведенной независимыми оценочными компаниями. Предприниматели чаще всего считают, что такая оценка завышена (иногда это мнение справедливо, иногда – нет, это зависит от конкретных условий). В принципе чиновник могут пойти навстречу предпринимателю и принять решение продать имущество дешевле оценочной стоимости, запретов в законе на это нет. Юристы, защищающие права предпринимателей, считают, что чиновник вполне имеет право воспользоваться не только оценкой, которая была получена администрациями по «своим» договорам с оценочными компаниями (часть 3 статьи 9 закона диктует, что уполномоченный орган в двухмесячный срок с даты получения от предпринимателя заявления обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости). Но при этом закон не обязывается руководствоваться именно этой оценкой. То есть остается возможность пользоваться другими документами, полученными от оценщиков, где заказчиком могло быть иное лицо, а не администрация. Автору этих строк в ходе проведения бизнес-форумов в ряде регионов РФ, организованных нашим Институтом, приходилось не раз общаться с муниципальными чиновниками, которые в один голос говорили, что никогда не пойдут на то, чтобы продать предпринимателю помещение ниже той цены, по которой ее оценил оценщик, нанятый самим муниципалитетом. Причина, по их утверждениям, проста: любая проверка прокуратуры позволяет интерпретировать этот факт как «коррупционную связь» и поставит чиновника в позицию «подозреваемого», «оправдывающегося», «защищающегося». Как в шутку сказал один компетентный служитель местной власти: «лучше жалеть о том, что было, чем о том, чего не было» (то есть уж если, продавая, и снижать «рыночную цену», то все-таки взять на лапу и «потом уже точно знать, ради чего бодаешься с прокуратурой», чем снизить цену, не поимев никакого «профита», и оправдываться потом перед надзирающим органом «просто за идею»). Именно этот деликатный момент и позволил многим недоброжелателям закона приклеить ему ярлык «коррупционного».

Как следствие – на сегодняшний день по всей Руси великой законом смогли воспользоваться только около 4 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, приватизировав 250 тыс. квадратных метров помещений (в бюджеты разных уровней поступили свыше 3 млдр. рублей). Между тем только в относительно небольшом административном центре Кирове под действие закона (в новой редакции) подпадает 699 договоров с субъектами МСП (все эти семь сотен предпринимателей имеют право выкупить арендуемые помещения без каких-либо торгов). Затормозим свое внимание и сравним: 4 тысячи реализовавших свое право по всей стране и 699 имеющих такое право в одном только не самом крупном российском городе. Как говорят в Одессе, две большие разницы.

Прежние исследования нашего института не раз демонстрировали, что судебные власти всегда относились к предпринимателям объективней (лояльней), чем органы исполнительной власти всех уровней. Суды чаще толкуют противоречия (коллизии) самого законодательства в пользу предпринимателей, чем исполнительная вертикаль (так считает сам бизнес). В спорах малого и среднего бизнеса с органами власти суды тоже зачастую принимают решения в пользу предпринимателей. Практика судебного применения «закона о малой приватизации» в определенном смысле подтверждает эту мысль. Так, в законе есть норма, что субъект МСП имеет право на выкуп помещения без торгов, если он находился там непрерывно в течение двух и более лет «в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества». Пример: малому предприятию отказывали в выкупе помещения по причине того, что у него был некий «формальный перерыв»: предыдущий договор аренды закончился в конце года, а следующий был заключен не с 1 января, а через 2 недели после истечения срока предыдущего. То есть формально терялась та самая «непрерывность». Суд пришел к выводу, что предприятие фактически никуда не выезжало и находилось в том же месте, уплатило арендную плату за этот период – тем самым была признана непрерывность и муниципальную власть обязали предоставить предприятию право выкупа. Другой пример: муниципальное помещение в разные годы арендовал то индивидуальный предприниматель, то юридическое лицо, собственником которого (и его директором) был этот же самый индивидуальный предприниматель, сменивший впоследствии организационно-правовую форму). Формально – разные участники договорных отношений. Суд нашел правовую позицию, чтобы принять сторону бизнесмена, предоставив ему возможность «малой приватизации».

Между тем 1 июля 2010 года закон (точнее основные его статьи) должен прекратить свое действие – так в 2008 году решил законодатель. Но уже сейчас идет бурная дискуссия о необходимости его продления. Почему-то почти никто не сомневается, что скорей всего так и будет – действие закона продлят. Чем больше «малых собственников», тем стабильнее система, и политическая, и экономическая…