Евгений Литвак, первый заместитель генерального директора ИКЦ «Бизнес-Тезаурус»


В процессе подготовки материалов для рубрики «Депутатская защита» мне неоднократно приходилось встречаться с печальной тенденцией: как только речь заходила об аренде земли, шансы предпринимателя оказаться правым в споре с местной властью исчезали вообще. Именно с этого мы и начали беседу с Евгением Литваком.

- Почему в земельных вопросах наш малый бизнес бесправен?

- Так сложилось: с точки зрения любых имущественных вопросов и земельных, если не закрыть бизнес, то серьезно осложнить ему жизнь – это без проблем.

-А как это делается с помощью земельного вопроса?

- За примерами далеко ходить не надо. Допустим, хочет предприниматель расшириться, хочет получить новый земельный участок для строительства. Есть, вроде бы, прописанная процедура на уровне федерального законодательства, Земельного кодекса, как ему в таких случаях поступать: подать заявку, выбрать участок, начинать строиться.

Но тут в дело вступают некие местные законы и нормативные акты, которые прописывают все вплоть до мелочей, причем таких, которые выполнить довольно сложно. И получение земельного участка для строительства, даже не говоря об открытии какого-то торгового павильона или офиса, может спокойно занять до двух лет. Вроде бы, все четко прописано, но настолько много всего - согласований, разрешений, органов, инстанций… И процедурные вопросы настолько запутаны, что все становится большой проблемой.

К сожалению, на второй способ предоставления земельных участков, такой, как процедура конкурсов и торгов, стали обращать внимание только в последнее время, и то ограниченное количество муниципалитетов.

Это первый момент, в связи с которым тяжело получить земельный участок. Второй момент - когда, вроде бы, земельный участок у вас уже есть, вы на нем работаете, но чем-то вы не понравились местным органам власти. Они заставляют вас постоянно переоформлять договор аренды на этот земельный участок ежегодно. Причем не автоматически, а каждый раз доказывать, предоставляя различные документы, что именно вы достойны работать на этом участке.

Это неправильно по сути, поскольку на этом земельном участке расположено здание, находящееся в собственности у арендатора земельного участка, и выгнать его отсюда какими-то способами достаточно сложно. Поэтому все идет по линии затруднения отношений. В качестве примера можно привести ситуацию с рынками в городе Твери, когда местное руководство, пришедшее к власти, захотело все рынки поставить под контроль администрации и начать там свою деятельность в виде МУПов. Они начали с заявления, что не будут продлевать договора аренды управляющим компаниям, работающим на этих рынках. Чем все закончилось, к сожалению, не знаю, но, мне кажется, что победит там все-таки местная власть.

- А вот, например, другая сторона вопроса. Господин Толкачев, занимавшийся в столичном правительстве вопросами собственности, незадолго до своей отставки дал интервью «Газете», сказал, что земля в Москве должна стать рыночным товаром. Его аргументы: в Москве, например, в центре есть некие убыточные предприятия, земля под которыми стоит куда больше, чем они сами. И, если действовать по федеральному законодательству, можно купить такой заводик, которому грош цена, а затем сделать с ним все, что угодно. Выкупить землю (по федеральному закону она будет стоить гораздо меньше своей рыночной стоимости), а потом заводик может сгореть, обанкротиться и так далее. И на этом месте можно спокойно строить.

- Тут, мне кажется, следует разделять две позиции. То, что земля должна быть рыночным ресурсом, это без сомнения. С господином Толкачевым поспорить сложно. А вот, если приобретается заводик, приобретается земельный участок, и после этого заводик сгорает, а на земельном участке начинается новое строительство, почему это не считается нормальным использованием земли? Предыдущее использование, неэффективное и убыточное, меняется на новое, которое будет более эффективным и более прибыльным. И принесет определенные дивиденды, в том числе и городу Москве.

Просто господин Толкачев хотел, чтобы Москва приняла участие в изменении характера использования земли и не отдавала ее заводику, а распоряжалась этой землей по рыночной стоимости.

- Да, он хотел именно этого: если вы покупаете землю под своим заводом, платите за нее по рыночной стоимости.

- Здесь вновь две позиции: либо по рыночной стоимости, либо по какой-то фиксированной шкале, единой для всех.

Определять рыночную стоимость хорошо для свободных участков. Это, безусловно, надо делать: определять на торгах с привлечением независимых оценщиков. Но говорить о рыночной стоимости земельного участка, который уже обременен объектом недвижимости… Я не оценщик, нет у меня никаких лицензий и допусков, но, судя по тому, что говорят многие оценщики, это не совсем правомерно. Рыночной стоимости у него нет, это первое. Второе, в соответствии с законом об оценочной деятельности, так называемая рыночная стоимость может определяться только в отношении объектов, которые могут свободно обращаться на рынке. Земельный участок под заводом на рынке обращаться не может: у него может быть один конкретный покупатель – собственник этого завода. Третье, определить рыночную стоимость участка сейчас достаточно сложно: сделок по Москве по продаже земельных участков не было.

- Видите ли, Толкачев – достаточно опытный человек. Судя по тому, что помянул он Софийскую набережную, речь шла о каком-то вполне конкретном предприятии напротив кремля…

- Скорее всего, это «Красный Октябрь». Но таких участков в Москве очень много.

- Конечно. И за каждый участок возможна драка.

- Она идет между Москвой и федеральным центром. И идет не только из-за рыночной цены. Здесь вопрос разграничения этих земельных участков между уровнями собственности в стране. Кто будет получать деньги, даже если будет по рыночной цене: Москва или федерация.

- А почему федерация должна получать деньги за московскую землю, если есть Москва?

- Никто не сказал, что эта земля московская. Все зависит от того, как определены принципы разграничения земель. Сейчас не все земли разграничены между уровнями власти. Сказать четко, чей это кусок земли, достаточно сложно: когда проходила приватизация, земельные участки оставили в государственной и муниципальной собственности.

- Можно вопрос: как у федеральной власти могут появиться земельные участки, кроме участков, находящихся в федеральной собственности по закону? Грубо говоря, государственный заказник федерального подчинения…

- Леса.

- Леса должны принадлежать регионам.

- Нет. Леса, по-моему, относятся к земельным участкам исключительно федеральной собственности. Опять-таки все земли обороны к ней относятся.

А дальше вступает в силу закон о разграничении государственной собственности на землю, принятый, по-моему, в 2001-м году. Он привязывает разграничение земель между уровнями собственности к разграничению объектов недвижимости, которые на них находились. Следовательно, если объект недвижимости по приказу Совета министров 91-го года был отдан в федеральную собственность, значит земельный участок тоже.

- Это понятно. Но леса и, тем более, земли на территории городов не под федеральным объектом.

- Разграничение такое проходит. Но, по сути, конечно, Вы, скорее всего, в чем-то правы.

- Пока не будет признано, что эта земля – этого, а эта – этого, дальнейшие споры просто бессмысленны.

- Но спор начинается по первому пункту, когда начинается разграничение, и все понимают, что к субъекту федерации отходит минимум земель: основная масса земель отходит к федерации, либо к муниципальному образованию (в других регионах, помимо Москвы). А все основные объекты недвижимости на уровне Москвы, земельные участки, как то там музеи, завод «Москвич» и так далее, самые крупные, должны быть по действующему законодательству отнесены к федеральной собственности.

- За что?

- Вопрос «за что», мне кажется, здесь не совсем корректен. Вопрос действующего законодательства и все. Так решила Государственная Дума, так решил президент.

- Да, но если у нас такое законодательство, чего хотеть тому самому бизнесмену, с которого каждый год требуют пакет документов?

- Он хочет, прежде всего, спокойствия и прозрачности. Ему, по большому счету, не важно, кто будет собственником земельного земли. Ему важно, чтобы он стал собственником своего участка.

- Да не дадут ему быть собственником своего участка.

- Пока не дают. Пока всеми возможными способами отказывают в оформлении прав собственности и предпочитают загнать его на арендные отношения.

- И конца – края этому нет.

- Конец и край этому, сложно сказать, когда будут, поскольку движение процесса выкупа земельных участков идет крайне медленными темпами. В результате то, что должно было быть сделано к 1 января 2004 года: выкуп или переоформление на право аренды всех участков, принадлежавших собственникам на праве постоянного бессрочного пользования, продлено до 2006 года. Но я не очень уверен, что и к этому сроку что-либо сдвинется с мертвой точки.

- Фактически, если какой-нибудь крупный концерн может, имея некие рычаги во власти, что-то сделать, то малый бизнес в этом смысле обречен.

- Наверное, мне придется с этим согласиться с тем уточнением, что крупному концерну придется нести серьезные издержки, чтобы сломить сопротивление чиновников. К сожалению, мелкого бизнесмена такие издержки просто погубят.

И, к сожалению, эту проблему поднимают только крупные концерны, а малый бизнес больше ориентирован на проблемы контрольных органов и тому подобное. Для него эта проблема как бы вторична. Хотя, на самом деле, когда малый бизнес начинает расти и подниматься, он сталкивается именно с проблемой земельных отношений.

- То есть это – тормоз для превращения малого бизнеса в средний и так далее.

- Это тормоз и для развития инвестиционного процесса внутри малого бизнеса, и для его роста. Для какого-то старта нового бизнеса, для которого нужны помещения и земельные участки. Серьезные вложения в такой ситуации невозможны: они очень рискованны, потому что просчитать, сколько придется нести издержек, в начале пути это практически не реально. Все начинают считать издержки по максимальной ставке, когда надо собирать все согласования, все разрешения, проходить все инстанции и экспертизы. Получается более чем ужасная картина.

- В какую сумму может вылиться прохождение инстанций?

- Тут все дифференцировано в зависимости от региона, от муниципалитета, вида бизнеса. Тут можно попасть пальцем в небо, в один бизнес из ста.

- Но нолей-то сколько после единицы? Если считать в американских рублях.

- Видимо, четыре - пять. Четыре-то это точно. Все опять-таки зависит от бизнеса, но, я думаю, в этих пределах. Причем нельзя сказать, что это обязательно будут нелегальные выплаты: это, возможно будет по тарифам, по процентам, по экспертизам, плата за подключение к сетям, за получение исходно-разрешительной документации. Они с виду легальные, хотя на самом деле не совсем таковые.


На этом наша беседа с Евгением Литваком завершилась, честно говоря, не дав ответ на, может быть, главный вопрос: кому будет у нас принадлежать земля. Впрочем ответ на вопрос, кому она принадлежать не будет, пожалуй, дан.


Беседовал Владимир Володин