- Михаил Михайлович, мы остановились на том, что, наряду с ориентированностью, например, налоговых органов на рыночные цены при определении суммы той или иной сделки, когда речь идет о продаже квартир, их официальная цена вполне может составлять одну десятую часть рыночной стоимости.
Как с этим бороться, если, конечно, бороться вообще?
- Нет, с этим, разумеется, борются. Так практикуется такое простое решение: если ты продаешь квартиру менее чем через три года после приобретения, то ты платишь налог 13% от продажной цены.
Но это – полумера. И вообще мы видим, что работы в области налогообложения недвижимости очень много. Но при этом реальная ситуация с жильем будет тянуть вниз любой предложенный законопроект, поскольку, на мой взгляд, у нас слишком много граждан, которые вообще ничего платить не должны. Просто для того, чтобы они считали себя налогоплательщиками, они должны платить очень небольшой налог. Это дидактически правильно. В Америке, например, налоги платят даже с пособия по безработице: поучая какие-то жалкие 800 долларов...
- Ничего себе жалкие: у нас средняя зарплата по стране меньше.
- Ну, для них – жалкие. Но главное то, что они платят налог даже с этой суммы. Чтобы привыкали, чтобы знали свое место налогоплательщика.
Это – одна сторона медали. А другая сторона – в нашей стране чиновники, бандиты и коммерсанты понастроили много дорогой недвижимости. И маловероятно, что представители разных ветвей нашей власти обложат себя крупным налогом. Либо они тут же придумают какие-то льготы, и все многоэтажные дворцы окажутся переписанными на соответствующих родственников, подходящих под соответствующие льготные категории.
В нашей стране по-другому быть не может. Либо это не будет принято вообще: я, например, не уверен, что в Государственной Думе найдутся депутаты (тем более – много депутатов), не имеющих шикарного коттеджа либо под Москвой, либо в своем регионе, в своем избирательном округе.
Мне кажется, что этот закон ждет та же судьба, что и закон о коррупции.
- Он так и будет лежать...
- Да, и в нем все время будут находить какие-то огрехи, какие-то неконституционные положения и так далее. Здесь ведь в чистом виде ситуация с унтер-офицерской вдовой: ей предлагают саму себя высечь.
-Михаил Михайлович, Вы сказали, что при продаже квартиры менее чем через три года после приобретения платится налог 13%. А если квартира продается позже?
- Если позже, то это совсем другой случай, и налоги платятся по-другому. Если квартира стоит меньше определенной суммы (сейчас точно не вспомню, три или пять миллионов), то налог не платится вообще. Считается, что человек приобретал ее не с целью продажи: пожил в ней, она ему не понравилась, имеет право продать. Ведь по духу наших законов квартира приобретается на деньги, с которых все налоги уже уплачены. Поэтому при продаже ты просто возвращаешь то, что когда-то честно заработал. А если квартира продается быстро, значит, она куплена была, чтобы на этом нажиться, и со сделки надо заплатить налог.
И хотя данное правило напрямую и не связано с налогом на недвижимость, но показывает, что работы в этой области непочатый край. Так что до цивилизованного закона нам еще идти и идти. Хотя в принципе предложения, которые высказываются, правильны: если это жилье не единственное, если оно резко выделяется среди общей массы жилья своим качеством, налог должен быть больше. Но, чтобы все было действительно справедливо, надо дать справедливую оценку всего жилья.
- Поскольку я уже цитировал высказывания различных экспертов, то вот еще одно - Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на исследования которого постоянно ссылаются отечественные СМИ:
«Отталкиваться от квадратных метров при определении базы для налога на недвижимость - значит проводить псевдоуравниловку, потому что стоимость 30 квадратных метров с видом на Кремль может быть больше стоимости 100 квадратных метров где-нибудь на окраине. Сама же идея унификация налогов выглядит логично. Сейчас собственники платят несколько налогов; объединить их и структурировать для удобства расчетов было бы разумно, но это не должно просто автоматически увеличивать размер отчислений. Кроме того, если ставку налога будут определять местные власти, есть риск, что нововведение в отдельных регионах откроет широкий простор для произвола местных властей, ведь процент ставки налога установлен в достаточно широком диапазоне. Налог должен быть простым, справедливым и посильным. В противном случае единственное, чего можно добиться, - того, что налогоплательщики уйдут в тень. В таком случае денег больше не соберешь, а негатив останется. Во всем мире государство приобретение недвижимости только поощряет, поскольку данная сфера стимулирует развитие экономики. В России же предлагается вернуться к мерам, по сути своим социалистическим».
- Все, конечно, правильно, но представьте, какой это объем работы. Как и когда у нас ее сделают.
- Догадываюсь. Я уже приводил мнение заместителя начальника отдела имущественных налогов Министерства финансов Надежды Гавриловой, вот еще один отрывок:
«Если допустить не совсем корректное сравнение, то идея «налоговой амнистии» была быстро претворена в жизнь после поручения президента, потому что не требовала дополнительных затрат. А тут нужно составить кадастр, учесть в нем все объекты, ввести в единую базу по недвижимости все данные - не только физические параметры объектов, но и сведения об их правообладателях. Как бы ни хотелось ввести налог на недвижимость, основанный на рыночной оценке квартир, это довольно долгий процесс».
- А кто, кто это будет делать? У нас, когда речь заходит о справедливой оценке, не могут разобраться ни с чем: ни с лесами, ни с землей, ни с недвижимостью. Хотя в принципе намерения государства понятны: обозначены сроки окончания приватизации жилья, а следующий шаг совершенно очевиден – надо обложить налогом всех собственников, которые жилье приватизировали. Они уже никуда не денутся.
Мы не затрагивали еще один вопрос: перспектива для одиноких пенсионеров, проживающих в хороших квартирах, далеко не радужная. Государство намекает им: не жирно ли вам, товарищи.
- Да, не пора ли вам менять свои хорошие квартиры на что-то похуже. Вот как оценивает эту ситуацию Геннадий СТЕРНИК, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Плехановского института:
«Социальная справедливость идеи расчета налога на недвижимость в том, чтобы состоятельные люди платили больше налогов. Такой подход справедлив именно с точки зрения рыночности. Если вы владеете большим жилищным капиталом, вы должны платить больший налог. Если вы владеете недвижимостью в провинции, то и налог будет пропорционален ее рыночной стоимости и значительно ниже, чем в Москве. В депрессивных регионах, где затраты на сбор налога на имущество физлиц зачастую превышают объем собранного, это позволит мобилизовать хоть какие-то деньги в казну: самые малоимущие будут освобождены от налогов с помощью обычных инструментов - налоговых вычетов и введения минимальных ставок, а кто-то будет платить по повышенным ставкам, владея коттеджем.
По отношению к квартировладельцам Москвы нововведение также вряд ли нарушит базовые принципы справедливого налогообложения. Если будут введены налоговые вычеты и, допустим, 15--18 квадратных метров на человека не будет облагаться налогом, то для человека, живущего в нормальных условиях, налог не будет значительно отличаться от того, что он платит сейчас. И вряд ли перед этими людьми встанет задача переводить свой «квартирный» капитал в денежную форму. Что касается старушек, в одиночестве живущих на пенсию в огромных трехкомнатных квартирах в центре Москвы и при этом нищенствующих, но в силу менталитета не расстающихся с квартирой, то, может быть, новый налог стимулирует их к тому, чтобы перевести капитал в денежную форму, купить маленькую квартирку, а остальные деньги положить в банк и путешествовать на них по всему свету, как это делают европейские старушки. Ведь одна из причин того, что вводится этот налог -- это вовлечение недвижимости в рыночный оборот. Если человек владеет избыточной недвижимостью с точки зрения своих доходов, пусть освобождается от нее.
- Конечно, пенсионерам в этом случае придется меняться: и жить они будут получше, коротая остаток лет на деньги, полученные за разницу в жилплощади. Но все это – проблемы не сегодняшнего и не завтрашнего дня, поскольку для введения налога на недвижимость нужно провести очень большую подготовительную работу, которая может занять не один год.
Беседовал Владимир Володин