- Михаил Михайлович, из уст президента прозвучали в предложение ввести «правильный» налог на недвижимость. Что такое «правильный» налог, мы представляем себе смутно, и авторы различных предложений по этому поводу только вносят, по-моему, излишнюю сумятицу. Между прочим, как-то мы с Вами об этом говорили, и Вы вспоминали, что, например, в Италии такой налог зависит от количества туалетов в доме.
- Да, есть в Европе, которую мы считаем во многом образцом, и такой прецедент.
- На сегодня уже высказаны самые разные мнения по поводу налога на недвижимость.
Прежде всего, я хотел бы привести мнение заместителя начальника отдела имущественных налогов Министерства финансов Надежды Гавриловой, сказавшей:
«Ввести налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости, то есть после 2009 года. Да и то если будут получены результаты оценки. Сейчас даже нет закона о кадастре, он принят только в первом чтении, и полностью его рассчитывают принять в течение нынешнего года.
Создание справедливой методики оценки недвижимости вполне возможно, но нужно понимать и то, что даже если методика будет основываться на рыночных ценах, то есть на основе сделок на рынке с аналогичной недвижимостью, все равно это будет кадастровая массовая оценка. В ней будут определяться какие-то отдельные параметры, для всех одинаковые: площадь, материалы, из которых сделано, удаленность от центра, этажность.
И только когда будет создан кадастр и проведена оценка, можно будет вводить налог. Причем налог тоже будет вводиться не сразу, не одномоментно по всей стране, а по мере готовности отдельных субъектов».
- Я абсолютно с этим согласен. Без составления кадастра недвижимости (между прочим, и земли тоже) о справедливом налоге говорить не приходится.
- Скажем сразу, есть и другие мнения. Так Антон Данилов-Данильян, глава экспертного совета "Деловой России", утверждает, что « перспективным представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от стоимости, а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин». Свое мнение он обосновывает тем, что «очень много россиян получили квартиры по наследству, очень много людей получили жилье от предприятий еще во времена Советского Союза. По сегодняшним меркам, с учетом галопирующих цен на недвижимость эти люди владеют очень большим капиталом, особенно если квартиры находятся в престижных районах Москвы» И неправильно заставлять этих людей либо платить огромный налог, либо фактически принуждать продавать жилье и переезжать в квартиру худшего качества.
Наконец, Наталья БУРЫКИНА, глава налогового подкомитета бюджетного комитета Госдумы утверждает, что «разумно было бы взимать налог на недвижимость на первом этапе по специфической ставке (то есть в рублях за количество метров. –В.В.)». Специфическая ставка налога на недвижимость, по ее мнению, позволила бы установить более справедливое налогообложение. При ее использовании легче уменьшить налоговую нагрузку или вообще освободить от налога малоимущие категории граждан. В частности, можно было бы установить необлагаемый минимум метража.
В пылу дискуссии было высказано даже мнение, что если где-то в 2010-2011 году мы вынем из своего почтового ящика извещение на уплату налог на недвижимость, а там будет стоять не двести рублей, а 20 тысяч, то можно будет обратиться в суд и доказывать, что нам насчитали слишком большую сумму налога.
- Интересная мысль, но суд не примет такое дело к рассмотрению.
- А главное, что будет я вилка - 0,01-0,05% от рыночной цены жилья, и устанавливать, сколько надо платить в каждом конкретном случае, будут местные органы власти.
- Но это и сейчас происходит. Я должен напомнить, что местные органы власти уже сегодня (причем достаточно давно) имеют в своих руках такой инструмент, как довольно растянутую шкалу, примерно от 0,2% и до 2%. Это, как писал классик, «дистанция огромного размера». И конкретную цифру устанавливают местные власти, и многие муниципалитеты этим уже воспользовались.
- Установили налог в 1,8%?
- Они установили высокий процент для дорогого жилья. Установлена довольно жесткая градация: жилье стоимостью до 300-т тысяч (разумеется, не рублей), от 300 до 500-т и больше 500-т тысяч. Такой шкалой активно пользуются местные власти в некоторых районах Московской области, в Калужской и Тверской областях. Это то, что я знаю точно. Там решили опробовать новую модель, а в результате жутко задрали ставку налога.
Но есть еще ряд моментов, которые надо учитывать. Первое, что мне приходит в голову по поводу предлагаемой реформы налога на недвижимость: жилищный вопрос у нас в стране – наиболее острый из тех, что остались еще со времен СССР. И состояние жилищного фонда, и количество очередников на жилье – это все деформирует ту справедливую систему, которую хотели бы установить наше правительство и наши законодатели.
Мы не можем копировать какие-то западные образцы, поскольку имеем в наличии жуткое наследие и социализма, и бездействия последних 15 лет. Нельзя принимать в таких условиях пусть даже самые демократические законы, которые навели бы очередную справедливость.
Совершенно очевидно, что в России колоссальное количество аварийного жилья, которое вообще непонятно, стоит ли облагать налогом. Какая справедливость в увеличении налога на жилье аварийное, непригодное для нормальной жизни, в котором люди живут очень скученно. На мой взгляд, какой-то элемент справедливости заключался бы в том, что элитное жилье, которое стоит очень дорого, и то жилье, которое превышает некую установленную норму, облагались бы повышенным налогом.
Но, к сожалению, мы еще не прошли даже одной десятой пути к какому-то справедливому, более-менее уравновешенному налогообложению недвижимости. Посмотрите, ведь до сих пор все договоры купли-продажи, дарения, мены и так далее, когда речь заходит о стоимости квартир, оперируют некими оценками БТИ. В результате их пременения в нашей жизни сегодня наблюдается парадокс: оценка БТИ сталинской квартиры на Кутузовском проспекте находится в обратной зависимости от ее рыночной цены. Сталинская квартира на Кутузовском проспекте, с точки зрения БТИ, дешевле обычной квартиры в доме-новостройке где-то в Южном Бутово, Митино или где-то еще.
Как это происходит? Применяемые методики ставят во главу угла изношенность жилья, рассчитанную по времени его эксплуатации. Согласно им сталинская квартира чуть ли не вся амортизировалась, а дом чуть ли не полуразрушен, поскольку ему больше 60-ти лет. А квартира в том же Бутово построена недавно и потому стоит дороже.
А ведь Москва - город, относительно благополучный по жилью, несмотря на 200 тысяч очередников.
Мы еще этого не сумели преодолеть – двойных и тройных стандартов, когда в договоре купли-продажи пишется цифра, в 10 раз меньшая, чем реальная рыночная стоимость. На пути к цивилизованному налогообложению еще очень много предстоит сделать, а главное - изменить. Предстоит перейти от оценок БТИ к рыночным оценкам.
- Это как раз предлагается сделать в первую очередь.
- Да, но это – громадная работа, которая, безусловно, будет очень медленно проделываться.
- Конечно, ведь нужен соответствующий кадастр.
- Разумеется.
Причем здесь много подводных камней. Если почитать Налоговый кодекс, то ФНС постоянно апеллирует к рынку. Простой пример: ты арендуешь квартиру и объявляешь в налоговой инспекции, что платишь за нее сто долларов. На самом деле, поскольку квартира хорошая и расположена в достаточно престижном месте, ты платишь тысячу долларов. И в налоговой инспекции тебе отвечают: что это вы, любезный, так мало платите, ведь рыночная стоимость аренды такой квартиры тысяча долларов, если не больше. Мы считаем что в таком имеет место неосновательное обогащение. Платите-ка, любезный, с этого налог, как арендатор.
- А почему арендатор должен платить налог?
- Потому что он платит за аренду гораздо ниже рыночной цены.
- Но налог-то должен платить тот, у кого арендуют квартиру.
- А это, как посмотреть: хозяин квартиры, конечно, должен платить налог, само собой. Но есть еще понятие «неосновательное обогащение».
- За счет чего?
- За счет того, что арендатор чуть ли не бесплатно живет в арендуемой квартире. Мы, разумеется, понимаем, что такая маленькая сумма проходит только по документам, потому что расчет с хозяином идет «в черную». Но и налоговая служба это тоже понимает. И то, о чем я говорю, - один из методов борьбы с «черной» сдачей квартир в наем.
Налоговые органы наседают на арендатора, а когда тот расколется и сознается, что платит отнюдь не сто долларов, а тысячу, от него отстают и идут трясти хозяина квартиры.
Почему я привел этот пример? Во-первых, так будут бороться с нелегальной сдачей жилья в аренду. Во-вторых, это – показатель того, на что постоянно опираются налоговые органы в своих расчетах: речь идет о рыночных ценах.
Так же, как предприятия не имеют право реализовывать продукцию существенно ниже рыночных цен, и услуги нельзя так оказывать. Все ориентируется на рынок.
И лишь один странный процесс происходит у нас сплошь и рядом: квартиры официально продаются за одну десятую часть рыночной стоимости.
Окончание следует.
Беседовал Владимир Володин