Вопросы землепользования сейчас не обсуждаются так громко, как, например, повышение страховых взносов, уход малого и среднего бизнеса в тень или коррупция при госзакупках. Тем не менее, вопрос о земле – один из краеугольных в экономике. Об этом мы и беседуем с Евгением Геннадьевичем Литваком.
- Как известно, «Декрет о земле» был вторым декретом, принятым сразу же, через несколько часов, после революции 1917 года, раньше него в ту же ночь был принят только «Декрет о мире». Это говорит, что земельный вопрос всегда стоял в России очень остро. Между прочим, этот же вопрос оказался неразрешимым для авторов «Великой реформы» 1861 года. Когда совсем недавно отмечалось 150-летие отмены крепостного права, то как-то в тени оказался именно этот вопрос: официально объявив крестьян свободными, правительство Александра Второго так и не решило проблему наделения их землей, заложив мину под дальнейшие отношения крестьянства и власти. И вот, на дворе 2011 год, а мы по-прежнему беседуем о нерешенном земельном вопросе. Это при том, что земли в России много.
- Но это же хорошо, что земли много. Правда, количество земельных ресурсов не может быть достаточным условием отсутствия проблем с ней.
- Что много – хорошо. Да вот она почему-то все время оказывается либо не там, где надо, либо не такая, какая нужна, либо не у тех, у кого надо. Такой парадокс.
С одной стороны – тайга, тундра, степь. А с другой – всем хочется урвать гектар – другой (это в лучшем случае) в Подмосковье и ближайших к нему областях.
- А еще и в Москве, не дай бог.
- Ну, в Москве новый мэр пока что все прикрыл. Он заявил даже, что те, кто не выкупил до сих пор землю под своими предприятиями, будут теперь ее выкупать в директивном порядке.
- Получается, что не совсем прикрыл, а, наоборот, пытается уменьшить монополию города на землю. Давайте вспомним, что бывший мэр, наоборот, всячески препятствовал выкупу земли, занятой объектами недвижимости. Новый мэр, получается, придерживается противоположной точки зрения. Но, скажем честно, многие предприятия просто не смогут этого сделать из-за нехватки средств и установленной законом завышенной стоимости этих земельных участков.
- В том-то и дело. И в такой ситуации может произойти все, что угодно. В результате окажется, что предприятия принадлежат одним владельцам, а земля под ними – другим. И большой вопрос – смогут ли они договориться между собой.
- Наше законодательство не предусматривает такого варианта в отношении земельных участков, занятых объектами недвижимости. Право выкупа таких земельных участков есть только у собственников зданий.
- Несколько лет назад в Питере был крупный скандал, выплеснувшийся на страницы федеральных СМИ. Там одна фирма приватизировала в свое время, по-моему, мясокомбинат, а другая – землю под ним. И владельцы земли захотели снести комбинат и построить на его месте жилые дома. А поскольку обе фирмы были чеченские, то и разбирать спор приехали люди из Чечни во главе с покойным уже Ямадаевым. И хотя не было ни стрельбы, ни особой, шум получился чрезвычайный.
- Я, конечно, понимаю, что у нас все возможно, но, на самом деле, в случае приватизации, как я говорил, подобной ситуации не должно было случиться.
А чем это в итоге закончилось?
- Пока поступала информация (потом, разумеется, все стихло, и разбирательство пошло без лишних свидетелей), это не кончилось ничем: силовые действия прекратились, стороны пытались как-то договориться, но о том, чем все закончилось, объявлено не было. Но, надо сказать, что скандалы на земельной почве возникают постоянно. А ведь узнаем мы лишь о тех, что попадают в поле зрения СМИ: продали часть Бородинского поля, или часть охранной зоны усадьбы Архангельское. А сколько продают на самом деле – кто знает.
- К сожалению, это все очень темные истории. Земельный вопрос – та мутная вода, в которой очень легко ловить «Архангельское», и «леса на Рублевке». К сожалению, в ней много чего можно поймать особо умелым «рыбакам».
Но и рассчитывать на то, что можно чудесным образом изменить что-то в этом конкретном секторе, неразумно. Сейчас вопрос стоит следующим образом: если что-то изменится в целом с институтами, то и здесь можно будет говорить об изменениях. Если все в целом с институциональной среде останется так, как есть, то и в земельном вопросе вряд ли что-то изменится. Если ситуация непрозрачна во всей экономике в целом, то она не может быть прозрачной на рынке земли.
К сожалению, как бы ни менялось действующее земельное законодательство, при отсутствии надлежащего контроля и принуждения к открытости ситуация на рынке земли всегда будет стремиться в сторону «непрозрачности». И какие-то прогрессивные изменения регулирования в таких условиях либо не будут приняты вообще, либо не будут реализовываться на практике.
- Вопрос, который, наверное, надо было задать уже давно: институт работает с этой тематикой?
- Да и достаточно активно, каждый год мы проводим исследования, реализовываем проекты, связанные с развитием рынка земли и недвижимости. Так в прошлом году у нас были проекты, касающиеся нормативного регулирования предоставления земельных участков для строительства, осуществления строительной деятельности, государственного кадастрового учета. В рамках проектов изучались существующие проблемы, также мы готовили предложения, как те или иные проблемы можно решить. Так что это – тема, которую мы ведем, поскольку она действительно актуальна, может быть не менее, чем тот же самый госзаказ, о котором все так много говорят. И от того, как вопросы землепользования будут решаться, зависит очень многое: долгосрочные капитальные инвестиции, развитие новых производств, реконструкция старых, развитие инфраструктуры, решение жилищного вопросам, целый ряд других моментов. Конечно же, госзаказ у всех на виду, в том числе благодаря внедрению в законодательство норм, сделавших его значительно более открытым, чем он был раньше. В отличие от земельного рынка.
- По-моему делается все, чтобы вопросы землепользования не оказались у всех на виду.
- Это очевидно. По крайней мере, здесь такого сайта, как "Zakupki.gov.ru" не существует. Нет такого ресурса, где бы размещались извещения о всех намерениях, заявках, сделках с землей, чтобы их можно было отследить и оценить их правомерность. Понять, кто, где, что и кому предоставлял, крайне сложно, ситуации намеренно запутываются и скрываются от общественного контроля. Правда следует отметить, что сейчас на федеральном уровне начали продвигать инициативы, направленные на то, чтобы сделать все эти вопросы более прозрачными. Пока эти инициативы существуют в виде поправок в Земельный кодекс Российской Федерации, подготовленных с участием Минэкономразвития России. Но будут ли они приняты и когда, и тем более реализованы, я сейчас сказать не могу. Но, поскольку сейчас в каких-то областях нашей экономики стали открыто говорить о существющих проблемах, о том, что происходит, хотелось бы уделить внимание и земельно-имущественным отношениях. Например, в международном рейтинге Мирового банка условий для ведения бизнеса (doing business) по показателю «Получение разрешения на строительства», характеризующего уровень сложности получения земельного участка и осуществления строительства Россия в 2010 г. находилась на предпоследнем месте.
- А кто оказался еще хуже нас?
- Эритрея. Чуть выше нас: Таджикистан, Танзания, Украина и Китай. Правда, скажу сразу: Россию в этом рейтинге представлял город Москва. Если взять Россию в целом, я не уверен, что повсюду ситуация такая же критическая и плачевная. И если столица – на предпоследнем месте в мире, то другие регионы могут оказаться и повыше. По крайней мере, если в Москве земельный вопрос зависел не от того, сколько у данной конкретной фирмы денег и какой перспективности проекты она предлагает, а от того, насколько она близка к властным структурам, то в других регионах зачастую вопрос можно решить и другими способами. Другими словами в регионах участок получить можно, хоть он и будет дорого стоить, а в Москве этого было сделать нельзя. С точки зрения развития собственного бизнеса, согласитесь, разница в условиях капитальная.
- А просто по закону его нигде не решить?
- Предлагаю не говорить о грустном и утопичном. Уже в описанной мною ситуации разница для частного бизнеса огромна. Поскольку он вынужден всем платит в большинстве случаев, то заплатить еще кому-то для будущего собственного развития – уже меньшая для него проблема. Главное, что предприниматель может в итоге решить свой вопрос и получить импульс для развития. Хотя с точки зрения равных условий конкуренции ситуация конечно никуда не годится.
Возвращаясь к рейтингу Мирового банка на этот год запланировано масштабное исследование условий ведения бизнеса в 30 регионах России по методике Doing business. Думаю, что это исследование предоставит нам дополнительную информацию о происходящем. Мы сможем сравнивать регионы между собой по существующим в них условиям, смотреть, оценивать что там в действительности происходит.
- А можно подробнее об этом исследовании?
Это исследование, которое проводит Мировой банк совместно с Минэкономразвития России.
Предполагается изучение условий ведения бизнеса в столичных городах 30 субъектов Российской Федерации, будут обследована практика осуществления четырех процедур, связанным с ведением бизнеса: создание компании, регистрация собственности, получение разрешений на строительство, подключение к энергосетям. Будет собран массив данных по единой методике Doing Business, и можно будет сравнивать регионы между собой.
- А что это за методика?
- Это – методика Мирового банка, такой проект выполняется много лет по всему миру, на примере столиц, в ряде стран были реализованы внутренние проекты, когда изучалась ситуация по отдельным субъектам и городам. Речь идет о критериях открытости бизнеса, о том, насколько просто иметь дело в каждой конкретной стране, отдельном городе, заниматься там предпринимательской деятельностью. И один из важнейших критериев – возможность разместить свое производство – получить землю и построиться, что напрямую зависит от качества регулирования земельных отношений и отношений в сфере строительства. И все эксперты, и чиновники признают, что в России это сделать крайне сложно.
Продолжение следует.
Беседовал Владимир Володин