ДЕРЕГУЛИРОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ И УСТРАНЕНИЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ БАРЬЕРОВ, РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ (EUROPEAID/11408/C/SV/RU)

Москва, 2005

Авторы: Литвак Е.Г, Харченко В.А.,

АНО «ИКЦ « Бизнес-Тезаурус»

Авторский коллектив выражает особую благодарность Депутату Государственной Думы Российской Федерации – Заместителю председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по бюджету и налогам Федорову Е.А. за содействие в проведении исследования, а также заместителю начальника отдела развития рынка недвижимости Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации Каниовской Е.М. за ценные рекомендации, замечания и предложения, высказанные при подготовке настоящего обзора.

При работе над данным проектом и при подготовке текста брошюры были использованы документы, предоставленные арбитражными судами Российской Федерации. В связи с этим выражается признательность председателям всех арбитражных судов Российской Федерации, откликнувшихся на просьбу предоставить для анализа арбитражные решения.

Опубликовано в 2005 г.

© 2005, авторские права принадлежат Европейской Комиссии

Все права защищены.

Публикация, распространение или передача в любой форме всего издания или любой его части без предварительного письменного разрешения Европейской Комиссии запрещается.

Заявки на репродуцирование издания направлять по адресу:

Компания IMC Consulting Ltd., Россия, 124047, Москва, ул. Чаянова, д. 22, стр. 4

Телефоны «Бизнес-Тезаурус»: 229-76-97, 229-85-61

Данный сборник подготовлен Компанией IMC Consulting Ltd в консорциуме с АНО «Информационно-консультационный центр «Бизнес-Тезаурус», «Euro consultants S.A.» и «EOCA».

Итоги, заключения и интерпретация документов, включенных в данный сборник, принадлежат только авторам и не отражают политику или точку зрения Европейской Комиссии, а также организаций, в которых работают авторы.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ РАСПОЛОЖЕННОГО НА НЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2. АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА

3. АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ОБЩИМ ВОПРОСАМ В РАССМАТРИВАЕМОЙ СФЕРЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ

ВВЕДЕНИЕ

Законодательное регулирование земельных правоотношений является одной из острейших проблем современной экономической и предпринимательской деятельности. В настоящее время в Российской Федерации развитие рыночных отношений в сфере недвижимости, в том числе рынка земли, существенным образом сдерживается несовершенством нормативного правового регулирования в указанной сфере, а также отсутствием развитой инфраструктуры рынка.

Настоящий обзор направлен на изучение влияния на развитие малого и среднего предпринимательства установленных действующим законодательством условий и порядка приобретения прав на земельные участки (в целях строительства, др., в том числе в порядке приобретения прав на земельные участки правообладателями объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных участках), выработку предложений по совершенствованию земельного законодательства, а также гражданского законодательства и законодательства о приватизации в Российской Федерации.

В целях выявления наиболее актуальных проблем нормативного правового регулирования условий и порядка приобретения прав на земельные участки, в том числе приобретения в собственность в порядке приватизации, а также получения земельных участков во временное владение и пользование на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования, проведен анализ практики применения арбитражными судами земельного законодательства, а также законодательства о приватизации, а именно: применения статей 8, 20, 22, 27-38 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 28, 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановления Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

В целях получения материалов по изучаемому вопросу был подготовлен соответствующий запрос, который был направлен в арбитражные суды субъектов Российской Федерации, федеральные арбитражные суды Российской Федерации и Высший арбитражный суд Российской Федерации.

Получены ответы от 41 арбитражного суда субъектов РФ и 6 федеральных арбитражных судов. В ответ на запрос материалы представили арбитражные суды республик Карелия, Калмыкия, Хакасия, Карачаево-Черкесская, Чувашская; Алтайского, Краснодарского, Красноярского и Ставропольского краев; Белгородской, Вологодской, Волгоградской, Воронежской, Калининградской, Кемеровской, Курской, Курганская, Мурманской, Нижегородской, Оренбургской, Пензенской, Пермской, Ростовской, Рязанской, Саратовской, Тверской, Тюменской и Ульяновской, Челябинской, Читинской областей; Коми-Пермяцкого и Ханты-Мансийского автономных округов (32). Еще в шести субъектах Российской Федерации (республика Адыгея, Дагестан, Марий Эл, Мордовия, Чукотский автономный округ), по представленным ими сведениям, дела по спорам в интересующей сфере не рассматривались; дополнительно пять субъектов Российской Федерации (Иркутская, Свердловская, Томская область, республика Саха (Якутия), Чукотский автономный округ) представить материалы отказались по причине отсутствия статистических данных либо ресурсов, необходимых для подборки материалов.

Были получены также ответы из федеральных арбитражных судов Центрального, Северо-Западного, Западно-Сибирского, Северо-Кавказского, Волго-Вятского и Поволжского округов.

Кроме того, Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее – ВАС Российской Федерации) представил подборку решений Президиума.

Наряду с информацией, полученной непосредственно от судов, для проведения анализа были использованы данные правовых информационных системы «Гарант» и «Консультант».

В общей сложности в обзоре обобщены и проанализированы более 500 актов арбитражных судов Российской Федерации, в том числе Высшего арбитражного суда Российской Федерации, федеральных арбитражных судов, арбитражных судов первой инстанции, а также Конституционного суда Российской Федерации, связанные с применением указанных выше правовых норм, принятых по результатам рассмотрения, более чем по 400 делам. При этом в рамках исследования проанализированы споры, рассмотренные арбитражными судами за период с января 2002 г. по декабрь 2004 г. Особое внимание при анализе было обращено на практику применения норм земельного законодательства и законодательства о приватизации арбитражными судами города Москвы, Ростовской, Ярославской областей, республик Карелия, Калмыкия, Карачаево-Черкесской, а также Московского, Центрального, Северо-Западного, Поволжского, Северо-Кавказского федеральных округов, акты Высшего арбитражного суда Российской Федерации, Конституционного суда Российской Федерации. Критерием отбора являлось политическое, экономическое и социальное значение региона, а также качество издаваемых судебных актов.

По мнению авторов обзора, описанная выше подборка материалов для рассмотрения является репрезентативной для обобщения, анализа и подготовки соответствующих определенных заключений и выводов.

Основная часть рассмотренных судебных актов была вынесена арбитражными судами по делам, связанным с предоставлением земельных участков в собственность или аренду земельного участка правообладателю расположенного на нем объекта недвижимого имущества (приблизительно 75%), в том числе при переоформлении права постоянного (бессрочного пользования) (около 35% всех споров), либо в целях строительства (около 20% всех споров). Остальная часть споров была связана с установлением фактов принадлежности права на земельный участок с оспариванием актов государственной регистрации объектов недвижимости, с признанием недействительными сделок с земельными участками, переводом земель из категорию в категорию, изъятием земельных участков и др.

При этом можно отметить, что около 80% споров было возбуждено по инициативе собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, и (или) лица, желающего приобрести те или иные права на земельный участок, около 10% – по инициативе органов исполнительной власти и местного самоуправления, около 7% составляют иски заинтересованных лиц, которые считают, что их права были нарушены принятыми ненормативными актами и совершенными сделками, примерно 3% от общего количества дел инициировано прокурорами, выступающими в защиту государственных интересов.

Настоящий обзор состоит из трех разделов. В первом разделе рассмотрены споры, связанные с предоставлением земельного участка в собственность, аренду или на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю расположенного на данном земельном участке объекта недвижимого имущества (статьи 20, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 28 статья Федерального закона от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Второй раздел касается споров, связанных с предоставлением земельного участка в целях строительства, как с предварительным согласованием, так и без такового (статьи 30-32, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.02 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»).

В третьем разделе отдельно рассмотрены, во-первых, споры по вопросам о полномочиях органа (в подавляющем большинстве случаев органа местного самоуправления), издавшего ненормативный правовой акт по вопросу предоставления земельного участка, часто с переводом земель из категории земель запаса в категорию земель промышленности, транспорта, иного специального назначения (статья 8 Земельного кодекса, статья 2 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); во-вторых, споры, связанные с вопросом об ограничениях оборотоспособности земельных участков (статья 27 Земельного кодекса, с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, вводящих ограничения оборотоспособности земельных участков); в-третьих, не столь распространенные, но также имеющие важное значение проблемы, имеющиеся в рассматриваемой сфере, например вопросы, связанные с изъятием земельных участков.

Аналитические материалы по рассматриваемым спорам сопровождаются приведением типовых решений арбитражных судов.