11 ноября 2003 года состоялось заседание Правительства Российской Федерации, на котором с докладом на тему: "О проекте федерального закона "О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения" выступил Первый заместитель Министра экономического развития и торговли Российской Федерации А.В.Шаронов.

1. (слайд 2) Актуальность данного вопроса, была подтверждена на указанном заседании Правительства, но можно еще раз повторить, что переход от права постоянного бессрочного пользования к полноценным правам собственности или аренды не является самоцелью.
2. (слайд 2) Кроме того, государство не в состоянии обеспечить эффективное управление большим объемом земельных ресурсов, собственником которых оно является. То, что земли под приватизированными предприятиями находятся сегодня в собственности государства, нельзя объяснить ни с экономической, ни с правовой точки зрения.

3. (слайд 4) С момента вступления в силу нового земельного законодательства, которым установлено исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, на приватизацию соответствующих земельных участков, а также условия, на которых граждане и юридические лица могут приватизировать эти участки, прошло два года. Менее чем через два месяца истекает срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
4. (Слайд 5-6) Статистика выкупа земельных участков представлена на слайдах. К сожалению, у нас есть данные только по земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, приватизированные из федеральной собственности. По данным Минимущества России общее количество таких участков, составляет примерно 100.000, из них приватизировано - около 4%. Количество приватизированных в 2003 году участков сократилось почти в три раза, по сравнению с 2002 годом.
5. (слайд 8-9) Получив право устанавливать выкупные цены в широком диапазоне (от 3 до 30 кратного размера ставок земельного налога), и ставки арендной в неограниченном размере (поскольку соответствующие постановления Правительства по арендной плате до сих пор не приняты), органы исполнительной власти субъектов создали условия, при которых выкуп земли становиться для большинства предприятий экономически невыгодным.
6. (слайд 10). Учитывая необходимость пересмотра действующего порядка определения выкупных цен, и порядка определения ставок арендной платы, Министерством были проанализированы различные варианты. При выборе порядка определения выкупной цены земельных участков, в качестве базы для расчета были рассмотрены четыре подхода:
   

   - рыночная стоимость, определяемая путем привлечения независимого оценщика;

   - кадастровая стоимость;

   - размер налоговых платежей, установленных для данного земельного участка (как это предусмотрено сегодня, толь с более низкими границами);

   - фиксированная в федеральном законе ставка выкупной цены.

7. (слайд 10) Использование кадастровой стоимости возможно только после завершения кадастровой оценки по всей территории. Кроме того, методика кадастровой оценки требует существенной доработки.
8. (слайд 10) Установление фиксированных базовых ставок в федеральном законе, обеспечивает прозрачность процедуры выкупа, создает стабильные и прогнозируемые условия. Этот подход наиболее всего соответствует задаче переходного характера - а именно задаче завершения процесса приватизации и создания полноценных объектов недвижимости.
9. (слайд 11) Для расчета базовых ставок были использованы ставки земельного налога, установленные законом о плате за землю. Эти ставки были проиндексированы с учетом инфляции и умножены на коэффициент деноминации. Затем, для этих ставок была введена новая региональная дифференциация на основе индекса налогового потенциала регионов. Дифференциацию по численности населения мы оставили неизменной.
10. (слайд 11) В соответствии с законопроектом субъекты РФ могут дифференцировать ставки выкупной цены по зонам градостроительной ценности, а не индивидуально по каждому участку. Это в определенной степени ограничит возможность злоупотреблений за счет субъективного индивидуального подхода.
11. В связи с тем, что земельный участок как предмет залога нельзя выставить на торги, в случае неуплаты долга, законопроект предусматривает возможность возврата такого земельного участка в собственность залогодержателя (то есть государства).
12. (слайд 16) Такое жесткое регулирование арендных платежей федеральным законом обусловлено тем, что в ситуации, когда право собственности на здание, строение, сооружение принадлежит одному лицу, а право собственности на земельный участок другому, свобода волеизъявления в договорных отношениях практически отсутствует. По существу, в случае если такой участок находиться в государственной или муниципальной собственности, договор аренды приобретает характер публичного договора.
13. (слайд 13) Таким образом, обобщая вышесказанное, подготовленный Министерством проект предусматривает:

    - изменение порядка определения выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения;

    - изменение порядка определения арендных платежей при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения;

    - перенос срока, в течение которого физические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками направо собственности или аренды с января 2004 года до января 2006 года;

    - возможность приобретения земельных участков с рассрочкой платежа в течение 5 лет, с одновременным возникновением ипотеки такого участка в силу закона;

    - право собственника здания, строения, сооружения выбирать срок, на который заключается договор аренды в интервале до 49 лет.

14. (слайд 15-16) Расчеты, которые мы получили от Минимущества, показывают изменение ситуации по отдельным регионам, в случае введения предлагаемого законопроекта.
15. Одновременно Министерством разработаны и направлены на согласование в ведомства поправки в Налоговый кодекс, в соответствие с которыми операции, связанные с передачей права собственности на земельные участки, не облагаются налогом на добавленную стоимость.