Автор: А.И.Мишин,
Генеральный директор Центра
Бизнеса “Бенефит-Консалт”

Первой, наверное, проблемой, с которой сталкивается бизнес после своей регистрации, а, часто, и перед ней, является проблема размещения, то есть помещения для офиса и/или земельного участка для капитального строительства или установки сборных конструкций. Чаще всего подобного рода недвижимость используется бизнесом на правах аренды. Насколько сложна процедура получения этой недвижимости в аренду?

Центр Бизнеса “Бенефит-Консалт” при поддержке Фонда “Евразия” реализовал в 2003 году проект “Содействие упрощению процедуры получения в аренду объектов недвижимости субъектами малого бизнеса”. Идея проекта возникла из собственного и ряда коллег неоднозначного опыта аренды помещений под офис. Мы решили исследовать как предприниматели и госслужащие, а также эксперты, которые занимаются вопросами недвижимости, оценивают доступность и полноту информации о тех или иных объектах недвижимости; как они оценивают временные и финансовые затраты предпринимателя при прохождении им всех необходимых инстанций; насколько он осведомлен о “маршруте” своего движения по всем инстанциям и, наконец, можно ли как-то оптимизировать (вообще говоря, это очень сильное определение, недаром его нет в названии нашего проекта) сам процесс движения. Объектом исследования стала процедура передачи в аренду городской и муниципальной собственности, поскольку именно она, в первую очередь, становится объектом внимания и предметом вожделений малого бизнеса.

Основным инструментом исследования стал подготовленный и организованный Центром Бизнеса “Бенефит-Консалт” на территории г. Москвы (Зеленоградский административный округ) и г. Воронежа анкетный опрос/интервью субъектов предпринимательской деятельности; экспертов и специалистов, консультирующих по вопросам оформления аренды объектов недвижимости; государственных служащих, участвующих в этом процессе. Данный опрос был проведен силами специалистов Территориального агентства по поддержке предпринимательства Зеленоградского АО г. Москвы и Воронежского регионального агентства поддержки малого и среднего бизнеса.

В каждом регионе в опросе приняли участие по 60 представителей малого и среднего бизнеса (руководители или ответственные лица), по 20 представителей государственных структур и по 10 консультантов или экспертов.

Перед анкетированием был проведен анализ существующей нормативно-правовой базы, регламентирующий условия и порядок оформления арендных отношений. Данный анализ показал, что к настоящему моменту на федеральном уровне имеется определенный правовой вакуум по ключевым вопросам имущественно - земельных отношений. А поскольку жизнь требует принятия решений, то опережающим образом развивается местная нормативная база, отражающая опыт оперативного (но далеко не всегда эффективного) правового регулирования локальных проблем.

В частности, особенностью системы нормативных актов по аренде нежилых помещений является отсутствие положений, которые устанавливали бы единые правила заключения договоров аренды. Все акты носят подзаконный, а чаще ведомственный характер. Они призваны конкретизировать нормы отдельных законов. Если в аренду сдается земельный участок, то основным нормативным актом следует считать Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (например, ст.30, которая предусматривает порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Если объектом договора является нежилое помещение, то аналогичной “генеральной” нормы в федеральном законодательстве нет.

Таким образом, сегодня отсутствуют акты федерального уровня, посвященные передаче в аренду зданий и сооружений. Этот пробел представляется немаловажным, поскольку в отдельных регионах может повлечь существенные различия правового режима.

Первым блоком вопросов в проведенном исследовании был как раз блок, характеризующий полноту имеющейся нормативной документации по вопросам процедуры получения недвижимости в аренду.

Чиновники, работающие в этой сфере, в большинстве своем (45% в Москве и 60% в Воронеже) считают, что существующих нормативных документов вполне достаточно, и они целостно отвечают на все вопросы, связанные с арендными отношениями. Частично их в этом поддерживают и эксперты, но многие из них считают, что в законодательстве еще много “пробелов”, которые позволяют неоднозначно интерпретировать некоторые процедурные вопросы.

Удивительным оказалось отношение к законодательной базе большой части предпринимателей из Москвы. Соглашаясь с тем, что со стороны чиновников часто не соблюдаются как процедурные, так и стоимостные нормативы, они, при этом, не знают и не обращаются к существующей нормативной базе в области арендных отношений, довольствуясь лишь той информацией, которую им предоставляют сами чиновники. Лишь около 30% предпринимателей использовали в своей работе нормативную базу, причем, как правило, местного значения. В Воронеже ситуация обратная. Более 67% предпринимателей в процессе решения вопросов по аренде недвижимости обращаются к различным официальным документам, и только 15% из них не видят в этом необходимости.

Следующим блоком вопросов был информационный, где исследовалась осведомленность предпринимателей об источниках получения информации, ее доступности, полноте и т.п. Одним из наиболее интересных, хотя и ожидаемых, моментов опроса оказалось то, что почти все чиновники и большая часть экспертов уверены в том, что предприниматели, оформляющие недвижимость в аренду, полностью или хотя бы частично осведомлены об источниках получения информации и это не вызывает у них никаких трудностей. Предприниматели с этим категорически не согласны. Большая часть из них подтвердила, что они частично осведомлены о возможных источниках информации, но четко сказать, где и какую информацию они могут получить, многие из них не смогли. Около трети опрошенных сказали, что они вообще слабо знают источники информации, особенно по вопросам, связанным непосредственно с процедурой оформления арендных отношений.

Что касается доступности информации по вопросам процедуры получения недвижимости в аренду, то более 77% предпринимателей в Воронеже и 53% в Москве считают эту информацию практически недоступной или мало доступной, говоря о том, что чиновники намеренно скрывают такую информацию, преследуя личные, корыстные цели.

Чиновники же и эксперты почти на 100% уверены, такая информация доступна. Их мнения разошлись лишь в степени доступности. Так, в Москве большинство чиновников и часть экспертов высказались за то, что информация полностью доступна, в чем их поддержали более 70% коллег из Воронежа. Другая часть (50% в Москве и 20% в Воронеже) отметили, что информация доступна лишь частично.

На чём же построена такая уверенность чиновников и экспертов? По их утверждению вся необходимая информация есть у них или их коллег, и они готовы её предоставить в случае необходимости. Их мнения разошлись лишь в возможности получения такой информации из единого источника.

Основной проблемой, как считает большинство чиновников и экспертов в обоих городах, является пассивность самих предпринимателей, но, при определённой активности, они вполне могут получить большую часть необходимой информации в различных структурах (как государственных, так и негосударственных). При этом, чиновники вполне согласны с тем, что для получения такой информации предпринимателям придётся обратиться в различные организации, и полную, цельную информацию в одном месте они вряд ли получат.

Предприниматели же, ведущие реальный бизнес, предпочли бы не бегать по всему городу в поисках необходимой информации, а получить её в одном месте. Наверно именно этим можно объяснить некоторую пассивность их в поиске начальной информации в официальных источниках и предпочтение в ряде случаев “сарафанного радио” процедуре поиска.

Кроме вопроса о доступности немаловажным для предпринимателей является вопрос объема и достоверности получаемой информации. Мнения предпринимателей в обоих городах по данному вопросу оказались близки. Более двух третей представителей бизнеса заявили, что оценивают объем информации по вопросам процедуры аренды недвижимости как мало достаточный или совершенно недостаточный.

Возможно, это связано с тем, что сегодня предприниматели слабо представляют, где и какую информацию они могут получить, а единого справочника/брошюры, где бы это было описано, нет ни в одном из регионов. Где же сегодня предприниматели получают информацию?

Так для получения первичной информации по проводимым конкурсам на право аренды большинство предпринимателей в Зеленограде и в Воронеже (59% и 67% соответственно) обращаются в Префектуру и Комитет по управлению имуществом, где они получают её через целевые стенды или консультации специалистов, данных структур. Только часть из них остаются удовлетворёнными предоставленной информацией (около 46% и 39 % соответственно), считая её достаточно полной или оперативной. Характерно, что часть предпринимателей оценивали степень полезности различных источников получения информации априори, не имея практики использования того или иного источника.

К сожалению, в Москве другие структуры по ряду объективных и субъективных причин (управы, АПУ, консалтинговые фирмы и структуры поддержки предпринимательства) не являются для предпринимателей информационными источниками по данному вопросу. В этом вопросе Воронеж оказался в более выгодном положении, так как информационные потоки по вопросам аренды равномерно распределились между различными структурами. Так, более половины предпринимателей в качестве информационного источника рассматривают различные структурные подразделения администрации, связанные с решением вопросов по аренде муниципальных субъектов собственности. Следует отметить, что не все источники оказались реально информативными. Как показывает опрос, лишь около половины смогли использовать эффективно данную информацию при осуществлении последующих шагов.

Достаточно большой процент предпринимателей продолжают использовать при поиске помещений и земельных участков в аренду “сарафанное радио” (44% в Москве и 35% в Воронеже), считая информацию, предоставляемую друзьями, знакомыми, наиболее достоверной и оперативной.

Одной из причин отсутствия необходимой, достоверной и оперативной информации является плохая организация информационных потоков между арендодателями – официальными государственными структурами – и потенциальными арендаторами. Многие из предпринимателей отметили и то, что для распространения информации применяются устаревшие методы, которые не позволяют получать необходимую информацию быстро и оперативно, что, в свою очередь, не позволяет говорить о достаточной открытости информации и самого процесса в целом.

При проведении исследования мы не ожидали получить единодушного ответа на вопрос о способах распространения информации. Без сомнения для каждого региона приемлемы свои схемы. Это связано и со степенью компьютеризации региона, доверия к официальным средствам массовой информации и т.д. Но не вызывает сомнения, что работу по повышению информационной открытости надо проводить, поскольку получение необходимой оперативной и достоверной информации позволит снять многие “горячие” вопросы и существенно упростить сам процесс оформления недвижимости в аренду.

Интересно, что в этом предпринимателей поддерживают почти все опрошенные чиновники и эксперты, считая, однако, что информировать заинтересованных в этом достаточно не регулярно, а разовыми актами (например, в момент обращения предпринимателя в соответствующие органы).

Следующим блоком исследования стали вопросы, касающиеся непосредственно процедуры оформления недвижимости в аренду.

100% чиновников и 80% экспертов считают, что все существующие процедуры, связанные с оформлением в аренду помещений и земельных участков, а также порядок их прохождения, в общих чертах известны большинству предпринимателей. Более детальные знания им не нужны, так как такими знаниями должны обладать только специалисты, постоянно работающие в этой области, а предприниматели с этим процессом сталкиваются лишь периодически.

Многие предприниматели (57% в Москве и 47% в Воронеже) подтвердили, что они в общих чертах знакомы с процедурой оформления, однако считают, что большие знания помогли бы им в решении многих спорных вопросов. Тем более, что почти все из них не считают саму процедуру прозрачной/открытой. Более того, около 34% предпринимателей в Москве и 40% - в Воронеже считают ее непростой, неконтролируемой и непредсказуемой.

Как следствие, возможность точного планирования всей процедуры оформления арендных отношений представляется реальной только незначительной доле респондентов-предпринимателей (5% в Москве и 12% в Воронеже). Следует отметить, что значительное число опрошенных (68% в Москве и 50% в Воронеже) убеждено в том, что данный процесс может быть спланирован только в целом. На основании имеющегося опыта респонденты полагают, что в ходе сбора, согласования и оформления документов велика вероятность возникновения дополнительных трудностей.

Что касается чиновников, то они, напротив, убеждены, что данный процесс полностью поддается предварительному планированию, и предприниматели не должны испытывать никаких проблем. Правда, если в Воронеже число таких чиновников составляет 87% от числа опрошенных, то в Москве – около трети, а остальные почти две трети все-таки склоняются к тому, что процесс поддается предварительному планированию только в общем, но не в деталях.

В большинстве случаев сложность оформления арендных отношений для предпринимателей связана с необходимостью оформлять документы в огромном количестве инстанций, действия которых зачастую не согласованы между собой. Оказалось, что 37% чиновников в Москве и 40% в Воронеже также считают количество требуемых документов слишком большим и высказались за необходимость их сокращения. Многие из них ссылались на то, что это облегчило бы и их собственную работу.

Что касается согласования документации, то мнение большинства чиновников (независимо от региональной принадлежности) оказалось достаточно единодушным. Они уверены, что процесс согласования сам по себе не представляется сложным, но, в то же время, может привести к некоторым затруднениям. В то же время почти 90% предпринимателей отметили, что при согласовании документации испытывали трудности.

В чем оказались единодушны все категории опрашиваемых в обоих городах, так это в многочисленности согласующих инстанций и отсутствии координации в их работе.

Действительно, нигде не регламентировано количество организаций, которые должен пройти предприниматель для оформления и согласования всех документов. Опыт исследования показывает, что процедура оформления договора аренды недвижимости отнимает несколько месяцев беготни по инстанциям, многочасового стояния в очередях и немыслимых нервных нагрузок. При этом, при получении каждой согласующей подписи приходится тратить не только время, но и деньги.

Организациями, где предприниматели обоих регионов испытали наибольшие сложности, оказались - Комитет по управлению имуществом и Территориальный отдел регулирования землепользования (Земельная кадастровая палата), далее следуют – Окружная земельная комиссия и АПУ округа.

Как мы уже отмечали выше, многие предприниматели, начиная процесс оформления недвижимости в аренду, пытались предварительно спланировать его как по времени, так и по затратам. Но на практике лишь двое предпринимателей в Москве и семеро в Воронеже из 120-ти опрошенных сказали, что их планирование совпало с реальностью. Более половины опрошенных в обоих городах отметили, что планирование совпало лишь по общим моментам, но имелись большие проблемы в деталях, а около трети, - что этот процесс не поддается планированию вообще. Обращает на себя внимание тот факт, что треть респондентов считает невозможным запланировать время, которое потребуется для оформления аренды, а четверть опрошенных в Воронеже и треть в Москве не в состоянии сделать прогноз о размере финансовых вложений, необходимых для осуществления этой процедуры.

Каковы же причины проблем с предварительным планированием процесса оформления недвижимости в аренду? Среди основных были отмечены: многочисленность согласующих инстанций, отсутствие координации в их работе и недостаток или полное отсутствие инструктивной документации на проведение всех процедур согласования. Показательно, что представление чиновников и предпринимателей в обоих городах об основных причинах затруднений, возникающих в ходе оформления аренды на объекты недвижимости, в целом совпадают. Обе стороны полагают, что проблемы во многом обусловлены многочисленностью и нескоординированностью работы, задействованных в данном процессе инстанций. Кстати, данные представления со стороны чиновников в определенном смысле опровергают их убежденность в возможности полностью планировать предпринимателями процедуру аренды недвижимости, которую они высказали в одном из предыдущих вопросов. Это лишний раз свидетельствует о наличии проблем, которые существуют в процедуре аренды объектов недвижимости.

Кроме вышеуказанных причин, 52% предпринимателей в Москве и 50% в Воронеже в качестве причины назвали отсутствие единой структуры, которая могла бы осуществлять все необходимые согласования и отвечать за их результат.

Несмотря на некоторую “нелюбовь” предпринимателей к чиновникам, работающим в сфере недвижимости, более 80% бизнесменов признают профессионализм этих людей и не считают, что их деятельность может быть существенной причиной проблем при оформлении и согласовании необходимой документации.

Вместе с тем, 25% чиновников в Москве и 9% в Воронеже полагают, что одна из причин существующих проблем связана с отсутствием официальных механизмов мотивации государственных служащих по конечному результату, то есть косвенным образом признают, что их деятельность может стать проблемой для предпринимателя при оформлении им недвижимости в аренду.

Следует отметить и то, что каждый пятый предприниматель в Москве и каждый десятый в Воронеже не решив всех проблем и отчаявшись добиться результата, обратились к посредникам.

Наличие большого количества оформляющих и согласующих организаций и непростой механизм самого согласования не могли не сказаться на окончательных временных и стоимостных затратах предпринимателей.

Как и следовало ожидать, большинство предпринимателей в обоих городах (84% в Москве и 68% в Воронеже) высказали мнение, что их временные затраты оказались неоправданно велики. Следует отметить, что в Воронеже ситуация с точки зрения временных затрат более благополучная, так как около трети предпринимателей (против 8% в Москве) сказали, что их затраты были вполне приемлемы и не намного превысили ожидаемые. Но и чиновники в данном регионе более уверены (77% против 29% в Москве), что временные затраты не должны быть велики и в основном совпадают с ожидаемыми. Московские чиновники и эксперты оказались более критичными в данном вопросе и, в большинстве своем, поддержали предпринимателей, а не своих коллег из Воронежа.

Что касается финансовых затрат, то как и в случае с временными затратами, более 70% чиновников из Воронежа уверены, что финансовые затраты предпринимателей приемлемы и в основном совпадают с ожидаемыми. В этом их поддержали около 50% чиновников из Москвы. Финансовые затраты по мнению более половины предпринимателей из Воронежа в основном совпали с их ожиданиями и не показались им чрезмерными. Примерно такой же процент предпринимателей из этого региона, напротив, отметили, что их затраты оказались гораздо выше ожидаемых. В отличие от Воронежа, две трети московских предпринимателей посчитали, что их финансовые затраты оказались неоправданно велики. И в этом с ними согласились около половины московских чиновников.

Такая ситуация в Москве во многом связана, по нашему мнению, с отсутствием каких-либо ограничений на расценки, устанавливаемые городской нормативной базой, на работы и услуги организаций имущественно-земельного и градостроительного комплексов городской администрации. В отличие от этого, в системе органов Минюста РФ (обеспечивающих подготовку необходимой документации для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним) максимальная плата за услуги ограничивается федеральным законодательством в размере кратном МРОТ, в зависимости от стоимости данного имущества и объема сделки.

Например, если стоимость кадастровой справки в конце 2002 года для организации, финансируемой из бюджета, была равна 1090 рублей, то с 1.01.2003 года – 4700 рублей. Для предпринимателей эта стоимость увеличивается на порядки. Кстати, предоставление справок при выборе земельного участка в Воронеже является бесплатным.

По данным Московской ассоциации предпринимателей реальные затраты мелких “землепользователей” - субъектов малого бизнеса на оформление всей необходимой документации превышают в настоящее время 29 –35 тысяч рублей.

Один из последних вопросов в опросе касался необходимости создания неких типовых схем (процедур) оформления арендных отношений. Собственно, этот вопрос являлся следствием из первоначального предположения о том, что ситуация с оформлением недвижимости в аренду субъектами малого бизнеса совсем не блестяща и требует изменений. Наши исследования это безусловно подтвердили. Оказалось, что большинство респондентов (свыше 80% предпринимателей в Москве и в Воронеже, а также свыше 70% чиновников в Воронеже) считают совершенно необходимым разработку таких схем и подчеркивают, что это оказало бы существенную помощь предпринимателям в процедурных вопросах и сделало бы процесс оформления ясным и прозрачным. Московские чиновники проявили в данном вопросе “странный” консерватизм (40% от числа опрошенных), посчитав создание таких схем мало необходимым.

Таким образом, проведенные исследования показывают, что процедура аренды объектов недвижимости громоздка и неэффективна с точки зрения временных и финансовых затрат на ее прохождение предпринимателем. Ее неэффективность обусловлена множеством факторов: от законодательных и организационных до субъективно-человеческих (значительная доля предпринимателей, не желающая вникать в существо современной нормативной базы в области арендных отношений). Заниматься совершенствованием всех этих вопросов, безусловно, необходимо. Даже поверхностный взгляд на проблему позволяет заметить, что в Воронеже, где число инстанций, которые должен пройти предприниматель при оформлении недвижимости в аренду, значительно меньше, чем в Москве, ситуация, с точки зрения удовлетворенности предпринимателей процедурой оформления арендных отношений, отличается от московской в лучшую сторону. Однако, нам не хотелось бы вступать на “чужую”, скажем так, территорию и заниматься выстраиванием некоей эффективной, с нашей точки зрения, процедурной цепочки. Это находится вне пределов нашей компетентности. Мы предлагаем рассмотреть, конечно, в общих чертах, такую схему, которая минимизировала бы недостатки нынешней. Речь идет о создании структуры, которая могла бы взять на себя все вопросы, связанные с оформлением и согласованием, то есть некий аналог “одного окна”, столь популярного во времена реконструкции процесса регистрации бизнеса.

Итак, какие можно сделать предложения по созданию структур, способных решить проблемы, с которыми сейчас сталкиваются предприниматели при прохождении процедуры оформления недвижимости в аренду.

Схема 1. Фирма – посредник

Наиболее принятая и отработанная на сегодня схема. Данная схема действует в том случае, когда предприниматель либо не может решить процедурные вопросы самостоятельно, либо у него на это нет времени и/или желания, а финансовых ресурсов достаточно. Это позволяет сэкономить время, однако приводит к существенным финансовым затратам. Как показывают проведенные исследования, услугами таких структур на практике воспользовалось около четверти опрошенных, и каждый третий из них с отрицательным результатом.

Почти все фирмы-посредники ведут эту деятельность на полулегальной основе, и поэтому, в случае неудачи, к ним сложно предъявить претензии. Многие из них заявляют о своих связях с соответствующими государственными структурами, которые часто сложно проверить.

Одним из вариантов могло бы быть создание официального регионального хозрасчётного информационно-консультационного центра для предпринимателей с полным спектром посреднических услуг по аренде недвижимости.

При данной схеме решается целый ряд вопросов:

1. появляется место, где предприниматель может получить всю необходимую информацию как по вопросам законодательства и общим вопросам, так и процедурным;
2. появляется место, где предприниматель может получить разъяснения специалиста/консультанта по любому интересующему его вопросу, связанному с вопросами аренды;
3. в рамках данного центра может сформироваться сообщество специалистов, которые на платной основе смогут решать вопросы по аренде недвижимости для предпринимателей, при этом отвечая за результаты своей работы. Статус организации и квалификация специалистов позволит предпринимателям избежать целого ряда финансовых и временных затрат.

Основной проблемой является определить роль государства в данной схеме.

При активном участии местных органов власти, региональные чиновники могут быть обвинены в создании искусственного монополиста в данной области (и дополнительном выкачивании денег с предпринимателей) и лоббировании интересов конкретной консалтинговой фирмы. Данная ситуация закончится разбирательством в антимонопольной комиссии.

При пассивном участии местных органов, отвечающих за арендные взаимоотношения, схема теряет смысл.

Конечно, существует целый ряд способов решить большинство этих вопросов. Однако наиболее простым представляется поручить эти функции какой-либо из региональных структур поддержки предпринимательства.

Схема 2. Структура поддержки предпринимательства

В случае активного привлечения к данной работе структуры поддержки предпринимательства решаются многие из вопросов, указанных выше. Так как основной задачей такой структуры является оказание поддержки всем слоям предпринимательской среды для более успешного ведения бизнеса. В их инфраструктуре уже есть специалисты, оказывающие подобные услуги и для их перепрофилирования не потребуется много времени и финансовых затрат. Кроме того, государственные власти должны оказывать максимальное содействие в развитии таких структур, что в данном случае полностью согласуется с поставленной задачей. К тому же и предприниматели уже привыкли обращаться в такие структуры, и, вероятнее всего, взятие на себя функций сопровождения предпринимателей в процессе оформления аренды, будет воспринято ими положительно.

На основании проведённого анкетирования, а также проведённых устных собеседований, сейчас нам видятся два пути возможного участия структур поддержки в данном процессе.

Схема 2.1. Консалтинговый, информационно-аналитический центр в структуре поддержки предпринимательства

Схема взаимоотношений такая же, как при осуществлении работ через фирму-посредника. Однако, кроме этого, ещё может быть добавлена аналитическая работа по анализу помещений и земельных участков, видов бизнеса, развитых на территориях и выработка рекомендаций для органов власти по сдаче помещений и участков в аренду. При этом специалисты структуры поддержки могут войти в состав конкурсных комиссий (что разрешено законодательством) по выбору компаний для предоставления им права аренды недвижимости. Это позволит не только обеспечить прозрачность принимаемых решений, но и на подготовительной стадии правильно определить целевое назначение помещения.

Структура поддержки может взять на себя и ещё одну достаточно важную роль – подготовки проектов региональных законодательных актов по аренде недвижимости (в той части, где есть “пробелы”) и предложений по изменению уже существующих - для принятия решений региональными органами власти, отстаивая, таким образом, интересы малого и среднего бизнеса и решая их вопросы

Однако, данная схема только упрощает для предпринимателей систему взаимоотношений с чиновниками, но никак не сокращает их количество, а значит, соответственно, и количество согласующих подписей, а так же количество документов, которые необходимо подготовить.

Данная схема имеет много преимуществ. Но, по признанию Комитета по управлению имуществом, и один существенный недостаток. Основной проблемой в арендных отношениях сегодня для госчиновников является высокий процент арендных неплатежей и сложность разрыва арендных договоров с недобросовестными арендаторами с последующим их выселением с арендуемых площадей. При выработке рекомендаций сам рекомендатель не несёт никакой ответственности за их результаты, что не устраивает чиновников. Именно поэтому наиболее интересной представляется третья схема.

Схема 2.2. Управляющая компания недвижимости для предприятий малого и среднего бизнеса

Данная схема сохраняет все преимущества предыдущей.

Кроме этого, при данной схеме нет прямого взаимодействия между предпринимателями и чиновниками. Арендатором всей недвижимости является структура поддержки.

На основании предварительной аналитической работы выделяются земельные участки и нежилые помещения для размещения на них предприятий малого бизнеса. Таким образом, создаётся Фонд недвижимости, предназначенной для функционирования предприятий малого бизнеса. Весь фонд передаётся в аренду структуре поддержки предпринимательства, которая в последующем на субарендном принципе на конкурсной основе передаёт её в аренду предприятиям малого и среднего бизнеса. Консультанты структуры поддержки, специализирующиеся на вопросах аренды и прошедшие специальное обучение, решают для субарендаторов все вопросы взаимоотношений с официальными органами (все затраты компенсируются на основании счетов).

Данный принцип сегодня отработан в системе Технопарков и бизнес-инкубаторов. По основным моментам он сохраняется, требуется только доработка, связанная с отсутствием единой территории.

В данной схеме проводится большинство мероприятий, что и в предыдущей, только ответственность за рекомендации и результаты конкурсов (здесь конкурсы проводит сама структура поддержки) полностью возложены на рекомендателя. С другой стороны, так как нет прямого контакта чиновников и предпринимателей, есть все возможности избежать длительных процедур согласования и незапланированных платежей.

Эта схема была одобрена многими из опрошенных предпринимателей, экспертами и чиновниками, хотя и вызвала некоторое отторжение со стороны части чиновников.

Что же вызвало одобрение у большинства поддержавших:

1. Единый арендатор – единый плательщик. Решать все взаимоотношения с одним арендатором гораздо проще.
2. Расторгнуть договор субаренды гораздо проще, чем арендный. А значит, не будут пустовать нежилые помещения и арендованные участки.
3. Не надо проводить сложные конкурсы и держать под это специальный персонал.
4. Структуры поддержки предпринимательства лучше осведомлены о том, какие бизнесы необходимо развивать на определённых территориях. А это облегчает ситуацию для муниципальных чиновников с точки зрения их текущей работы.
5. Данная схема полностью вкладывается в существующее законодательство.

Однако в ней присутствует одна существенная проблема. Часто структуры поддержки предпринимательства являются юридически независимыми от региональных властей. Например, система территориальных агентств, созданных в Москве, является системой юридически независимых структур, хотя и Московское Правительство выступило их непосредственным учредителем.

Чтобы в данном случае избежать проблем по арендным взаимоотношениям может быть предложена Схема 3, где функцию управляющей компании могло бы взять на себя специально созданное Государственное унитарное предприятие, несущее в себе все основы, заложенные в структуре поддержки предпринимательства.

Предлагаемые схемы наверняка имеют право на жизнь. Без сомнения все они требуют детальной проработки и дополнительных исследований, после чего смогут найти применение в том или ином регионе в соответствии со сложившейся там ситуации.

Для предпринимателей регионов исследования Центр Бизнеса “Бенефит-Консалт” подготовил методические рекомендации с подробным описанием существующих процедур получения недвижимости в аренду и возможных проблем, возникающих на каждом этапе, и приложениями, включающими в себя: перечень нормативных актов, касающихся аренды объектов недвижимости; адреса и телефоны всех структур, так или иначе задействованных в процедуре аренды; исчерпывающий перечень документов, требуемых в данном процессе; образцы писем и заявок.