Не хватает прав доступа к веб-форме.

Записаться на семинар

Отмена

Звездочкой * отмечены поля,
обязательные для заполнения.

Мониторинг кредитования малого и среднего предпринимательства в субъектах РФ

Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города». Как строятся города. Часть вторая.

Мы продолжаем беседу с Надеждой Косаревой о жилищном строительстве, реновации и проблемах с покупкой жилья.

 

- Надежда Борисовна, мы остановились на том, что основной подход Москвы – улучшить жилищные условия переселяемых граждан – необходим и в других городах. Но ведь для этого необходимы очень большие средства.

- Да, поэтому проекты КРТ, предусматривающие обновление ветхой жилой застройки за счет средств инвестора, не везде могут быть экономически эффективными. Здесь опять все зависит от цены жилья на рынке, в некоторых случаях будет необходимо софинансирование за счет бюджетных средств.

У нас одна сотрудница лет семь назад посчитала, что в стране накоплено огромное недоинвестирование в обновление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. По её расчётам, мы накопили сумму не поступивших инвестиций в 37% ВВП. Сейчас, я думаю, уже все 40%.

Мы оставляем будущим поколениям такие огромные долги по инвестициям, а ведь когда-нибудь и жилищных фонд, и инфраструктура станут аварийными. И аварийные дома надо будет сносить, а людям – где-то жить. Ведь уже сейчас люди живут в ветхих домах, и повторю: московские пятиэтажки – лучший вариант из них, в других городах всё гораздо хуже. Поэтому проведение проектов КРТ – просто весьма актуальная тема.

Но действительно, не все люди хотят переселяться - некоторые хотят жить как сейчас.

- Конечно. Люди консервативны, своё, обжитое им нравится больше, чем чужое и неизвестное.

- Да. Но придуман механизм, предусмотренный в Москве и заложенный в Градостроительном кодексе в КРТ: принятие решения большинством собственников в ветхом многоквартирном доме. Такой мажоритарный принцип, когда большинство не должно страдать из-за позиции меньшинства. Если большинство (у нас в стране это две трети) собственников хочет переехать в новые квартиры, а меньшинство живёт в том же доме (а ведь дом нельзя разделить), то меньшинство вынуждено подчиниться большинству.

Главное здесь, на мой взгляд, чтобы собственники улучшили свои жилищные условия. И в Москве этот принцип соблюдается: предоставляется новое жильё с большей общей площадью, чем занимаемое сегодня. Это – московский стандарт «Комфорт»: не элитное, конечно, жильё, но новое, с большими кухнями, большими прихожими.

Теперь задача в том, чтобы такой стандарт был и в других городах. Но, к сожалению, не везде он установлен. Жилищный кодекс отдал эти вопросы на откуп субъектам федерации. Мы анализировали акты субъектов РФ, к сожалению, не везде это установлено. Собственники жилья хотят улучшить свои жилищные условия и из-за стандарта, не позволяющего это сделать, могут проголосовать против включения в проект КРТ. Но в регионах этот инструмент только начинает применяться, я думаю, они шишек ещё набьют.

- Будем честными, есть главная причина несоответствия региональных стандартов московскому: у кого ещё есть такие деньги, как ни у столицы.

- И это тоже правда. Но КРТ предполагает его реализацию не только как в Москве – за счет средств бюджета. Предусмотрен и другой инструмент – договор о КРТ, который заключается с застройщиком на торгах, и такой договор распределяет обязательства его сторон. Конечно, субъекты РФ и муниципалитеты хотят минимизировать свои расходы и переложить их основную часть на инвестора. Здесь уже всё будет зависеть от двух факторов: цены на жильё в конкретном городе и изменения плотности застройки. Если вы увеличиваете плотность застройки, то можете предоставить переселяемым гражданам хорошие условия. Без увеличения плотности ваш проект будет нерентабельным.

Но это не значит, что преобразованные территории будут некомфортными: плотность застройки не обязательно достигается этажностью. Она может достигаться правильными планировочными решениями. Например, квартальная застройка зданиями в 8 – 9 этажей позволяет достигать сопоставимой плотности, как 15-этажные дома в микрорайонной застройке, когда они «солнышко ловят», поскольку требуется, чтобы соблюдались требования по инсоляции.

Увеличение плотности застройки – это необходимый элемент для обеспечения рентабельности проекта, но комфортная среда может быть создана и в этом случае.

- Надежда Борисовна, поскольку, как я понял, Вы занимаетесь и рынком жилья тоже, следующий вопрос будет о нём: что у нас сейчас происходит на рынке жилья? Растут цены, или, наоборот, падают? Ситуация в стране резко изменилась – как это отразилось на рынке жилья?

- Ситуация на рынке жилья изменилась не в этом году. Она изменилась уже в 20-м году. Когда началась пандемия, все испугались, что не будет спроса на жильё, что застройщики не смогут реализовать то, что построили. И весной 20-го года началась первая программа льготной ипотеки на первичном рынке жилья, с помощью которой планировалось поддержать спрос, чтобы застройщики не оказались с большими убытками (речь в том числе шла об огромном строительном комплексе, где заняты миллионы людей). Но, к сожалению, претворение этой программы в жизнь вылилось в рост цен (справедливости ради надо заметить, что на рост цен оказали влияние и другие факторы, в том числе рост цен на стройматериалы и оборудование). К концу 20-го года рост цен был уже очень существенным, и этот рост цен продолжился в 21-м и 22-м годах. Если в предыдущие годы реальные цены практически не росли, то, по данным Росстата, за период с начала 2020 года по III квартал 2022 г. номинальные цены на жилье на первичном рынке увеличились на 70% (то есть рост реальных цен составил 36%). Поэтому положительный эффект от продолжающейся программы льготной ипотеки, на мой взгляд, нивелируется таким ростом цен. Застройщики всю эту помощь аккумулировали в цену на жильё, а для покупателей доступность жилья осталась такой же низкой и даже снизилась. Наш Институт экономики города проводит мониторинг доступности жилья, в том числе используя коэффициент доступности жилья.

- Что это за коэффициент?

- Это – соотношение среднего или медианного дохода семьи и средней (медианной) цены некоей стандартной жилой единицы. И если в предыдущие годы доступность жилья всё время повышалась, то в 20-м году она впервые стала снижаться. Это продолжилось в 21-м году и в первом полугодии 22-го года. По международной классификации считается, что, если этот коэффициент менее трёх (семья с медианным доходом не ест, не пьёт, а только копит на квартиру, и ей нужно три года, чтобы купить себе медианное по цене жильё), то в стране жилье доступно. Если коэффициент больше трёх, то жильё не совсем доступно. У нас сейчас, к сожалению, в среднем по России коэффициент выше трёх (3,8 в III квартале 2022 г.). Мы также считаем этот показатель по 17 крупнейшим агломерациям. В некоторых из них коэффициент превысил значение пять (во II квартале 2022 г.: Московская, Санкт-Петербургская, Казанская агломерации), что уже интерпретируется как существенная недоступность жилья.

- А что сегодня с ценами у застройщиков?

Сегодня темпы роста цен на жильё у застройщиков постепенно снижаются, но о снижении их абсолютных значений речь пока не идет. Застройщики пытаются держать цену и даже увеличивать её через новый инструмент – ипотека под 0%. Это – такой, по сути дела, маркетинговый ход: застройщики вместе с банками поднимают цену, убирая при этом ипотечный процент. Хотя застройщики уверяют при этом, что не поднимают цену настолько, насколько льготируется ипотечный процент.

- А на вторичном рынке жилья цены тоже растут?

На вторичном рынке последние три года цены на жилье были ниже, чем на первичном. Хотя они подтягивались вслед за первичным рынком, но первичный рынок, всё равно, был и остается дороже.

А сейчас на вторичном рынке цены практически не растут. Там наблюдаются две тенденции: первая – кому нужно срочно продать, те продают с дисконтом. Те же, кому не надо срочно продавать, те увеличивают срок экспозиции.

- Надежда Борисовна, можно в завершение задать наивный вопрос? Придёт ли время, когда большинство граждан сможет приобрести себе квартиры?

- Ни в одной стране мира нет ситуации, когда все граждане могут купить квартиру даже с ипотекой. Всегда есть распределение по доходу: есть люди с более высокими доходами, и есть люди с более низкими доходами. Ипотека – это механизм приобретения жилья только для части населения с относительно высокими или средними доходами. Для семей с низкими доходами всегда нужны и будут нужны специальные программы жилищной поддержки, и в первую очередь не покупки жилья, а аренды.

 

Беседовал Владимир Володин.

Консорциум компаний по цифровизации социальной сферы
Учебник "Национальная экономика"

Поделиться

Подписаться на новости