Арендаторы "Ривьеры" подсчитывают убытки от месячного простоя
Крупнейший в Бийске торгово-развлекательный комплекс "Ривьера" после 30-дневного простоя возобновит работу 1 августа. Соответствующие уведомления уже получили арендаторы. Все они испытывают неприятные эмоции в связи с тем, что площади не приносили прибыль в течение месяца, но расторгать договоры пока не собираются.
Проходимость ТРЦ "Ривьера" 12-15 тыс. человек в день. По оценкам компании "Финам", ущерб "Ривьеры" за месячный простой составил $150-300 тыс. Впрочем, гарантий, что "Ривьеру" больше не опечатают, нет.
Судебные приставы опечатали один из крупнейших (25 тыс. "квадратов") торговых центров алтайского предпринимателя Александра Ракшина 2 июля. Предварительно решение о приостановке работы комплекса устояло в двух судебных инстанциях. Последнее — 11 мая — вынес Седьмой арбитражный апелляционный суд в Томске. Правда, застройщик — компания "Барнаул", от лица которой ведутся разбирательства, 4 июня подала кассацию.
30-дневные "каникулы" "Ривьера" получила по иску краевой строительной инспекции, которая не первый год доказывает, что здание опасно, поскольку работает без разрешения на ввод в эксплуатацию. Такой документ выдает мэрия Бийска при наличии заключения стройинспекции. Но ведомство разрешение не выдает в связи с тем, что застройщик не предусмотрел "устройство системы дымоудаления".
В своем комментарии газете "Ваше дело" (№ 19 от 24 мая 2010 года "Игра с дымом") замначальника стройинспекции Виталий Такаш пояснил, что в течение прошлого года компания "Барнаул" проделала большую работу по устранению недостатков. Даже повторно прошла экспертизу. "Однако "Ривьера" по-прежнему не оборудована системой дымоудаления, что противоречит существующим нормам пожарной безопасности", — комментировал г-н Такаш. Директор ТРК "Ривьера" Денис Иванов сообщил, что к моменту закрытия комплекса данная система еще не была готова, но сегодня она смонтирована.
Денис Иванов отказался оценить убытки торгово-развлекательного комплекса из-за простоя. Пока также неизвестно, получат ли арендаторы "Ривьеры" компенсацию.
"Решение этого вопроса находится не в моей компетенции. У нас есть департамент недвижимости в Москве, который и будет работать с данной ситуацией. Я думаю, было бы логично предоставить арендаторам некую компенсацию, ведь целый месяц выпал из работы", — сказал Андрей Черняев, директор отделения ГК "Спортмастер", арендующей площадку в "Ривьере".
Пресс-секретарь сети "Новэкс" Алексей Филипчук сообщил, что потери компании собственником будут возмещены. О каких конкретно потерях и о каком размере идет речь, г-н Филипчук уточнить отказался.
Менеджер по маркетингу бийской сети "КомпьютерГрад" Александр Сафонов считает, что визит судебных приставов для собственников "Ривьеры" оказался сюрпризом не меньшим, чем для арендаторов. "Письменное обращение в барнаульский офис владельцев "Ривьеры" мы направили в барнаульский офис 5 июля. Арендную плату за июль мы внесли авансом и просили нам ее вернуть. Также речь шла еще о кое-каких деньгах, которые шли залогом по договору. Скорее всего, арендные платежи за июль перейдут в зачет августа, хотя ответа на запрос мы пока не получили", — говорит г-н Сафонов. Собеседник упомянул также, что планируется вести разговор и по поводу недополученной прибыли. Он может состояться в рамках общего собрания арендаторов уже после открытия "Ривьеры".
Франчайзи одежной сети OGGI Олег Плужников рассказал, что планирует подать свои письменные претензии 26 июля. "Думаю, что наиболее реальный вариант компенсации — это зачет по арендным платежам. Естественно, что никаких денег отдавать никто не будет. Дело в том, что законодательство сегодня не предусматривает компенсацию упущенной прибыли", — отметил г-н Плужников. Согласно Гражданскому кодексу в подобном случае арендатор может предъявить требования о досрочном расторжении договора аренды или соразмерном уменьшении арендной платы. Арендатор также вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, однако доказать их наличие и размер крайне трудно.
Александр Сафонов предположил, что "Ривьеру" опечатывают не в последний раз. "У меня как у арендатора есть такие опасения, но, с другой стороны, альтернативы "Ривьере" в городе нет. По моим данным, лишь несколько мелких арендаторов, занимавших по 30–40 "квадратов", пошли на расторжение договоров", — сказал г-н Сафонов.
Андрей Черняев согласен, что крупные арендаторы вложили в свои площадки в "Ривьере" слишком много средств, и это их удержит. "Если сейчас "Ривьера" заработает, то они воспримут месяц простоя как пройденный этап. Тем более что в Бийске торговых центров практически нет. Он один из лучших, учитывая наличие четырехзального кинотеатра, боулинга, фуд-корта и т. д.", — заметил г-н Черняев.
Виталий Такаш сообщил, что работа "Ривьеры" может быть приостановлена повторно, если разрешение на ввод в эксплуатацию не будет получено.
Справка. Как закон охраняет арендатора
В соответствии с положениями Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки имущества, сданного в аренду, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Отсутствие разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию можно отнести к обстоятельствам, препятствующим пользованию сданным в аренду имуществом. Это находит свое подтверждение и в арбитражной практике (например, постановлении ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009). Серьёзным обстоятельством является и административное приостановление деятельности по эксплуатации торгово-развлекательного центра в результате противоправного поведения арендодателя. Важным является выбор правильного способа реагирования на допущенное нарушение. Поскольку только застройщик вправе обратиться за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, арендатор вправе предъявить требования о досрочном расторжении договора аренды, или соразмерного уменьшения арендной платы. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Поэтому арендатор также вправе требовать возмещения причинённых ему убытков, однако взыскание упущенной выгоды при любых обстоятельствах сопряжено с большими трудностями при доказывании ее наличия и размера, поэтому взыскание упущенной выгоды представляется маловероятным.