Как правильно оформить имущество с торгов

Продажа недвижимого имущества, находящегося в залоге, путем проведения публичных торгов может стать оптимальным вариантом для всех участников сделки: кредитор получает свои средства, заемщик избавляется от долгового бремени, а покупатель имеет возможность приобрести имущество по привлекательной цене. Однако процедура регистрации права собственности на заложенное имущество, приобретенное с торгов, имеет свои особенности, несоблюдение которых может повлечь отказ в госрегистрации. Об этом рассказывает замначальника отдела регистрации прав на нежилые помещения Управления Росреестра по Алтайскому краю.

Татьяна Афанасьева,
замначальника отдела регистрации прав на нежилые помещения Управления Росреестра по Алтайскому краю:

В настоящее время в Управлении Росреестра по Алтайскому краю наблюдается рост числа обращений за регистрацией права собственности на заложенное недвижимое имущество, приобретенное с торгов. Продажа заложенного имущества имеет немало преимуществ, прежде всего, для покупателя. Главным образом это юридическая чистота сделки, тщательно проверенные и подготовленные документы. Поэтому реализация заложенного имущества банками, после того как находится покупатель, осуществляется достаточно быстро (около 10 дней). Кроме того, у покупателя есть гарантия отсутствия каких-либо претензий со стороны бывшего владельца.

Вместе с тем участились и случаи отказов в регистрации прав на недвижимость, приобретенную таким образом. Это является результатом несоблюдения некоторых условий проведения торгов, предусмотренных законодательством. На что следует обратить внимание, приобретая заложенное имущество с торгов? Согласно ст. 57 закона об ипотеке, выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Оплата производится победителем аукциона в течение пяти дней со времени подписания протокола о результатах аукциона. После того как она произведена, организатор торгов и лицо, выигравшее публичные торги, также в течение пяти дней должны заключить договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для проведения государственной регистрации перехода права на заложенное имущество.

На практике же довольно часты случаи обращений в регистрирующий орган лиц, выигравших торги, без договора купли-продажи. В результате чего регистрирующий орган вынужден вынести решение о приостановлении регистрации, а в случае непредставления договора в течение месяца после приостановления выносится решение об отказе в регистрации. В таких случаях владельцы приобретенной недвижимости не могут стать ее полноправными собственниками, а свои права им приходится отстаивать в судебном порядке.

Другой важный момент, на который хотелось бы обратить внимание, заключается в том, что вместе с заложенной недвижимостью ее новый владелец приобретает и наложенное на нее обременение в виде ипотеки. Это также влечет за собой ряд ограничений его прав в отношении приобретенного имущества. В частности, собственник лишается возможности совершать сделки с этой недвижимостью: продавать, сдавать в аренду, дарить и т. д.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке регламентирован ст. 25 закона об ипотеке. Согласно ей, запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Кроме документов-оснований на государственную регистрацию перехода прав на заложенное имущество в регистрирующий орган представляются соответствующие заявления, документы об уплате государственной пошлины и иные документы в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности статьями 16–18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".