Массовое строительство как выход из кризиса

Стоимость жилья в Москве крайне медленно возвращается на докризисный уровень. По данным экспертов, только к 2012-2013 году московская жилплощадь будет стоить столько же, сколько два года назад. Стимулируют повышение цен на рынке жилья сами покупатели, которые в 2008-2009 году резко снизили бюджеты сделок, и вновь увеличили их в 2010 году. Так, для сравнения: доля заявок на покупку с бюджетом более 2 млн. долларов достигла 40%. В тот момент, когда рынок находился на дне, этот показатель составлял менее 30%.

С точки зрения риелторов, цены на элитную жилплощадь сегодня неоправданно высоки. Средняя стоимость элитных квартир на вторичном рынке Москвы составляет 4 130 500 долларов. Самое дорогое предложение первичного рынка - многокомнатная квартира в Молочном переулке - стоит 44 млн долларов. Специалисты полагают, что это основная причина, по которой не случился ажиотаж на рынке "элитки". Если спрос на аренду в третьем квартале остался таким же, что и во втором, покупательная способность сократилась. Однако строители надеются, что четвертый квартал покроет такое снижение спроса за счет начала продаж в новых проектах. С закрытием представительств различных иностранных компаний эксперты отмечают падение спроса на аренду жилья среди иностранцев - в два раза. Теперь основными потребителями этой услуги являются российские бизнесмены, предпочитающие жилье в низшей или высшей ценовой категории.

Продажу жилья бизнес-класса тормозят и такие "детали", как стоимость парковочного места, которая в некоторых комплексах превышает цену самого автомобиля. Поэтому нередко пустуют и паркинги, и квартиры. Так, в элитном доме на Беговой стоимость трехкомнатной квартиры с парковочным местом - 14 млн рублей, а машиноместо - голая бетонная площадка - порядка 3 млн. Во многих других комплексах парковочные места вообще не предусмотрены, о чем предупреждают риелторы. Так что вопрос парковки, болезненный для бизнесменов-водителей, строителями не решается.

Что касается квартир, которые жилищные агентства называют пентхаусами, то, по мнению экспертов, они вообще зачастую не соответствуют классическому определению. В большинстве случаев при строительстве пентхауса в столице не выполняется основное условие для такого типа жилья - видовые характеристики. Причина этого в том, что в центре мегаполиса действуют жесткие ограничения по этажности новых объектов, а это значит, что из так называемых пентхаусов открывается вид не на город, а на соседние здания. Гораздо реже московский пентхаус - это двух- или трехуровневая квартира на последнем этаже здания с панорамным остеклением и хорошими видами из окна, а также большими террасами. Все это дает экспертам право утверждать, что рынок элитного жилья может никогда не восстановиться до докризисного уровня. Покупатели научились считать деньги и стали требовательными.

Так, руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко считает, что "несмотря на разговоры, серьезного роста цен на жилье в этом году не было, и предпосылок для этого роста пока тоже нет". Есть и еще более пессимистичный с точки зрения перспектив рынка жилья прогноз, который опубликовал журнал "Финанс". Аналитики издания отмечают сложность ситуации в целом в российской экономике, что выражается в нарастании напряженности на рынке труда и в снижении потребительского спроса.

Продажа жилья эконом-класса - вопрос другого толка. По словам представителей жилищных агентств, хорошо продается жиль, стоимостью до ста тысяч рублей за квадратный метр. Это позволило застройщикам несколько поднять цены. В то же время, выбирая между квартирами в Москве и области, покупатели все чаще останавливаются на втором варианте. "Дело в том, что в ближнем Подмосковье идет активное строительство комплексов эконом-класса и двукратная разница в цене существенна для кошелька потребителя. Всем давно известна классическая формула: "Полчаса от Москвы = 1 млн. рублей", - заявил руководитель УК "Развитие" Михаил Черкасов.

Кроме того, по словам Черкасова, в области оказалась востребованной программа АИЖК для новостроек, которая в столице не набрала оборотов в силу высоких цен на жилье, ограниченной суммы кредита (8 млн для Москвы и Санкт-Петербурга). Для новостроек по программе АИЖК можно получить кредит под 10,5% годовых после оформления права собственности, при условии подтверждения белого дохода и первого взноса более 50%. Государство пытается оказать поддержку бизнесменам, занимающимся реализацией жилья. Так, по итогам прошедшей в середине октября встречи премьер-министра Владимира Путина и представителей организации "Деловой России", МЭР и Минрегионразвития было дано поручение в двухнедельный срок подготовить предложения по формированию необходимой нормативно-правовой базы по развитию малоэтажной жилищной застройки территорий. К 1 апреля 2011 года они должны будут разработать механизм частно-государственного партнерства при реализации проектов создания объектов инфраструктуры при строительстве жилья эконом-класса.

Спасти рынок жилья, по мнению руководителя УК "Развитие" Михаила Черкасова, может массовое строительство. Без такого проекта не может быть по-настоящему доступного жилья. В свою очередь, по мнению гендиректора консалтингового "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктора Щербакова, "достаточно назвать два фактора, которые были и будут краеугольными камнями в росте цен на жилые "квадраты" - это нерешенность самого вопроса жилья для миллионов граждан и чрезвычайно медленные темпы строительства. Мы строим в 3-5 раз меньше необходимого, что и является ответом на вопрос о будущем росте цен". "Но нужно идти дальше, - считает Михаил Черкасов. - Строить нужно массово и ориентироваться на разного потребителя: от социального, жестко нормированного жилья, - до коммерческих индивидуальных строений. Для любого жилья важно соблюдение нескольких принципов, среди которых - комфортная среда и достойное жизнеобеспечение".

Согласно Генеральному плану, к 2020 году в Москве должно быть построено 70 млн кв м жилья различной категории. Доля социального жилья достаточно высока - под него будут отдано панельное строительство, которое является более дешевым, чем монолитное. В массовом строительстве сегодня применяются новые модернизированные серии полносборных жилых домов, а также сборно-монолитных зданий повышенной этажности, в которых использованы новые конструктивные решения и материалы, инженерные системы, оборудование, приборы учета расхода энергоносителей и воды, новые конструкции стен с высокими теплотехническими характеристиками, теплозащитные окна и балконные двери и др. Эти здания более надежны за счет реализации мероприятий по предупреждению прогрессирующего обрушения несущих конструкций. Кардинально изменилась сама архитектура массовых жилых зданий, их объемно-планировочные решения. Внешний облик современных жилых домов, в этом сходятся потребители, стал значительно привлекательней: помимо балконов и лоджий, появились эркеры, мансардные этажи, интересные решения входов, оригинальные венчающие элементы и детали. Обязательным стало остекление лоджий и балконов.

Андрей Юрченко