Рынок коммерческой недвижимости в Барнауле обойдется без сюрпризов
Рынок коммерческой недвижимости в этом году обошелся без неожиданностей — спрос не менялся, а цены стагнировали. От 2011 года риэлторы также не ждут сюрпризов: рынок наводнен огромным количеством предложений, продавцы готовы на скидки, а правила игры диктует арендатор.
Шаг назад
Сектор коммерческой недвижимости еще не смог оправиться от кризиса, поэтому, оценивая текущее его состояние, об оптимизме говорить не приходится. Последние два года спрос в этом секторе был достаточно инертным, цены продолжали падать.
Не изменилась ситуация и к концу года. По данным исследовательской компании RID Analytics, в III квартале 2010 года на вторичном рынке коммерческой недвижимости Барнаула средние цены за 1 кв. метр по офисным помещениям выросли всего на 0,8%. По торговым и производственно-складским помещениям ситуация хуже: здесь цены упали на 3,9% и 7,2% соответственно.
Еще интереснее сравнение арендных ставок с аналогичным периодом прошлого года. За это время средние ставки по производственно-складским и офисным помещениям снизились на 16% и 8,3% соответственно, а по торговым выросли на 11%. "В целом год для рынка был спокойным, без всплесков, — говорит Сергей Фокин, директор агентства недвижимости "Виль". — Хотя такая ситуация стала для меня неожиданностью. Уже второй год существуют фактически запретные меры на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой — это должно было стимулировать спрос на уже существующие объекты, но по каким-то причинам этого не произошло".
Главное — предложение
Особых сюрпризов от рынка никто не ожидает и в 2011 году. Главным фактором, определяющим погоду в секторе коммерческой недвижимости, останется предложение. В этом году оно серьезно превышало спрос — скорее всего, в наступающем ситуация не изменится.
"Этот год был рекордным по числу предложений на рынке, — отмечает Александр Горячев,генеральный директор агентства "Центр операций с недвижимостью". — Много предложений поступало от банков — они предлагали так называемую залоговую недвижимость. Думаю, в следующем году их будет еще больше".
Сергей Фокин, впрочем, считает, что банковские залоги не оказали серьезного воздействия на рынок. "Большая часть дефолтных закладных приходится на квартиры, которые куплены на пике цен, — говорит эксперт. — Сейчас цены упали, банкам невыгодно продавать недвижимость по этим ценам, что приводит к тому, что стоимость таких объектов нередко выше рыночной. Соответственно, они неконкурентоспособны и спрос на них ограничен".
Но даже без учета фактора банковских залогов предложений в наступающем году все равно будет много. Это касается как офисной, так и торговой недвижимости. В этом сегменте, правда, ситуация неоднозначная: популярные торговые центры заполнены почти на 100%, тогда как средние и мелкие испытывают дефицит арендаторов.
"Востребовано все и везде, даже если это находится на берегу Оби, — не согласен Александр Горячев. — Вопрос наполняемости решается вне зависимости от того, насколько торговые центры востребованы или удобно расположены. Вопрос в адекватности размера арендной ставки и грамотном предложении объекта на рынке. У нас в управлении находятся два торговых центра, которые далеко не топовые. Но даже эти скромные объекты сданы на 100%".
Елена Завадская,директор агентства "Позитив", согласна, что в такой ситуации успешность объектов зависит от гибкости ценовой политики владельца помещения.
"Город перенасыщен коммерческими площадями, в этом сегменте арендатор чувствует себя вольготно в отличие от рынка жилой недвижимости, где, наоборот, правила диктует арендодатель, — полагает она. — Это привело к появлению скидок. Знаю, что были случаи, когда объекты с первоначальной стоимостью в 3 млн. рублей отдавали за 2 млн. Думаю, в 2011 году сохранится торг по коммерческим объектам в пределах 10–20% от первоначальной стоимости".
Однако Александр Горячев не исключает, что в 2011 году возможна небольшая корректировка цен. По его словам, рынок в любом случае будет развиваться, поэтому стоимость объектов может начать расти, но не глобально — резких скачков не будет.
Валерий Фоменко,директор агентства "Миэль-недвижимость", полагает, что все факторы указывают на то, что в наступающем году рынок стабилизируется. Но темпы выздоровления сектора коммерческой недвижимости в первую очередь будут зависеть от самочувствия малого и среднего бизнеса. "Уходящий год для предпринимателей был очень тяжелым. Люди с опасением смотрели на перспективу развития бизнеса, боялись вкладываться во что-либо. Посмотрим, что будет в 2011 году. Если бизнес оклемается, то на рынке коммерческой недвижимости можно будет говорить о позитиве", — считает г-н Фоменко.
Справка
От 1200 рублей стоит кв. метр аренды в торговом центре "Европа".