Красноярскому экономжилью пора дорожать и уходить на федеральные земли

Красноярские строители, работающие в сегменте недорогой жилой недвижимости, больше не ощущают последствий кризиса. Как отмечают участники рынка, застройщики не испытывают проблем с продажей квартир, поэтому принятые в кризис инициативы по поддержке спроса теряют актуальность.

Эти заявления в первую очередь касаются работы фонда содейст­вия развитию жилищного строительства (РЖС).

Федеральный фонд РЖС планирует увеличить цену 1 кв. м, по которой государство выкупает у застройщиков нераспроданное жилье. Как сообщил глава фонда Александр Браверман, сделать это нужно для того, чтобы соответствовать настоящим рыночным реалиям — спрос на жилье растет, а за ним и цены, поэтому правила для застройщиков не могут оставаться в прежнем «кризисном» формате.

Напомним, в прошлом году попечительский совет фонда утвердил порядок выкупа нереализованных излишков жилья у застройщиков. В итоге в соответствии с утверждён­ным порядком фонд получил право выкупать у застройщика до 35% жилых площадей по инвестиционным проектам малоэтажной застройки и до 25% в многоквартирных домах. За основу цены выкупа была принята утверждаемая Министерством региональ­ного развития для каждого региона среднерыночная стоимость 1 кв. м со скидкой в 15%.

Иными словами, если раньше фонд, прежде всего, был призван в достатке обеспечить строителей земельными участками с подготовленной инфраструктурой, то в кризис он должен был позаботиться еще и о том, чтобы по возможности все построенное на них жилье эконом-класса было продано.

Принимая эту программу, фонд преследовал единственную цель — в случае крайней необходимости временно поддержать спрос на строящееся жилье и дать застройщику возможность переждать бурю в тихой гавани. За счет денег, вырученных от продажи государственной земли, фонд должен выкупать нереализованные квартиры и исполь­зовать их для удовлетворения нужд очередников или, при нормализации положения на рынке, продавать по действующим ценам. Сейчас же глава РЖС завел речь о том, чтобы вообще отказаться от изначального 15%-го дисконта и начать выкупать жилье по цене, утвержденной Минрегионом.

По логике отказ от дисконта должен вызвать повышение цен на свободном рынке. Но как отметили руководители красноярских строительных компаний, этого произойти не долж­но. Директор по развитию компании «Культбытстрой» Антон Глушков пояснил ДЕЛА.ru, что программа РЖС по выкупу нераспроданного жилья не реализуется в нашем регионе уже два года.

«Рыночная цена 1 кв. м в Красноярске значительно выше той стоимости, которую утвердил Минрегион, для нашего края утверждена сумма 30 тыс. 400 руб. за кв. метр. И если отнять от этой суммы 15%, то стоимость „квадрата“ получается значительно ниже рыночной.

По самым скромным подсчетам в прошлом году стоимость жилья на красно­ярском рынке в самом крайнем минимуме составляла 33–34 тыс. руб. за кв. м, на сего­дняшний день рыночная цена составляет 38–40 тыс. руб., — комментирует Антон Глушков.
— При таких параметрах программа РЖС на территории нашего края даже при отказе от скидки нереализуема, поскольку просто невыгодна застройщикам. Тем более, сейчас спрос на квартиры более чем достаточен».

Первый заместитель председателя правления компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов, комментируя ситуацию ДЕЛА.ru, отметил, что программа РЖС неработоспо­собна еще и потому, что при выкупе жилья фондом к квартирам применяются еще и дополнительные требования: по количеству комнат, площади, степени готовности и т. д. Это приводит к тому, что требованиям фонда РЖС соответствуют только наибо­лее ликвидные квартиры, которые и без того отлично продаются на рынке по более высоким ценам.

«Сегодня у красноярских застройщиков нет больших проблем с ликвидностью. Поэтому роста цен именно по причине отказа фонда РЖС от 15% скидки не будет.
Другой вопрос, если Минрегион поднимет свои цены близко к рыночным, тогда с учетом возможности „оптовой“ продажи о каком-то влиянии на цены может идти речь. Для других районов края, где рыночная цена может быть ниже цены Минрегиона, повышение цен может иметь место», — подчеркнул Мамед Абасов.

При этом руководители красноярских строительных компаний отметили, что решение, принятое РЖС, безусловно, правильное. Цена должна соответствовать рынку, как с точки зрения поддержки застройщиков, так и с точки зрения реализации государством социальных программ. И в данном случае инициативу фонда нужно рассматривать не как уступку с целью поддержать застройщиков, а как реакцию на изменение рыночной ситуации.

Однако если программа РЖС по скупке нереализованного жилья эконом-класса в крае оказалась невостребованной застройщиками, то инициатива по выделению регионам земельных участков федеральной земли для их использования в качестве дешевых площадок под строительство эконом-жилья пришлась на «ура».

Как пояснили ДЕЛА.ru в краевом министерстве строительства и архитектуры, обещанную федерацией землю край все-таки получил (см. «Федерация отрезала краю пять кусков»). Правда, не пять земельных участков, как предполагалось ранее, а шесть. Площадь выделенной под жилищное строительство земли равна 143 га, расположены участки в Октябрьском районе в зоне Плодово-ягодной станции.

Согласно утвержденной форме мониторинга, которая является одновременно и планом реализации будущего проекта строительства, уже определены сроки освоения земель­ных участков, строительство жилых домов будет осуществлено в 2012–2017 гг. В соот­ветствии с этим в генеральный план города уже внесены изменения, принято решение о строительстве на этой территории малоэтажного жилья. В марте по этой теме пройдут публичные слушания, после чего краевое агентство по управлению государственным имуществом объявит о проведении аукциона на заключение договора аренды участка для его комплексного освоения.

Итоги конкурса будут подведены к середине лета, тогда же и будет объявлен победи­тель. В министерстве строительства также подчеркнули, что заниматься освоением территории будет только один застройщик.

«До конца года победитель аукциона должен будет сделать проект планировки территории и уже с 2012 г. приступить к ее освоению. Параллельно начнутся работы по обеспечению земельных участков объектами комму­нальной инфраструктуры», — отметила пресс-секретарь министерства строительства и архитектуры Красноярского края Дарья Ловцова.

Кстати, концепция развития жилого района «Плодово-ягодный» в Октябрьском районе, уже разработана. Согласно документу, на 143 га земли должно быть построено не менее 450 тыс. кв. м малоэтажного жилья, 2 школы, 5 детских садов и другие социально-бытовые объекты. Такие начальные характеристики лягут в основу будущего аукциона. И эти же требования предстоит выполнить будущему победителю конкурса.

Напомним, ранее представители компаний-застройщиков заявляли, что строительство жилья на условиях господдержки — положительное явление, поскольку позволяет вести строительство с минимумом затрат.

Однако минимальный объем строительства — 450 тыс. кв. м. — это очень серьезная задача. Для сравнения — примерно такой же объем жилья был введен в Красноярском крае за январь–июнь 2010 г. — 479,4 тыс. кв. метров. Насколько готовы красноярские компании к возведению малоэтажного жилья в таком количестве, пока не ясно.