Сергей Ганжа: "Общество созрело для земельной ипотеки"

28 марта в Барнауле прошел "круглый стол", посвященный земельно-ипотечному кредитованию. Управляющий дополнительным офисом в Барнауле регионального филиала "Россельхозбанка" рассказал о рисках и проблемах этой сферы.

Сергей Ганжа,
управляющий дополнительным офисом в Барнауле регионального филиала "Россельхозбанка":

Ипотечное кредитование земель сельхозназначения не является новым понятием в России. Еще в дореволюционный период 80% сельскохозяйственных земельных участков являлись залогом. Благодаря этому в аграрный бизнес до 1915 года было привлечено 3,5 млрд. рублей.

Надо сказать, что сегодня в США до 75% валового внутреннего продукта составляют активы, связанные с кредитованием под залог недвижимости, а в Евросоюзе этот показатель доходит до 50%. В современной России уже начало формироваться земельно-ипотечное кредитование. Основным фарватером этого института был обозначен "Россельхозбанк" как банк со 100%-ным участием государства. Сегодня созданы все предпосылки для формирования системы. Основная нормативно-правовая база позволяет включать земельные участки в гражданский оборот. Это значит, что через переуступку прав на земельные участки, через выпуск ипотечных ценных бумаг (на начальном этапе именных, а в дальнейшем инвестиционных), через размещение их на фондовом рынке есть возможность привлекать долгосрочные внебюджетные инвестиции.

Сегодня российское общество созрело для того, чтобы институт земельно-ипотечного кредитования работал, а земельный актив стал инструментом привлечения длинных денег в агробизнес. Но надо отметить, что в 2006 году "Россельхозбанком" была создана программа, при реализации которой создается самофинансируемая система инвестирования АПК. Данная программа была разбита на три этапа. К сожалению, на дворе уже 2011 год, а мы до сих пор не имеем классической модели, которую государство хочет построить. С момента реализации в 2006 году пилотного проекта СПК "Искра" (Топчихинский район), когда Александр Орлов выкупил около 600 долей и взял кредит под залог этой земли, ничего не изменилось.

Сегодня схема двухуровневой модели земельно-ипотечного кредитования активно действует в США и во многих других странах. У нас она не работает. В России существует лишь первичный рынок, когда заемщик взаимодействует с банком. Один изъявил желание получить кредит под залог земельного актива, другой его выдал. И все. Но сейчас речь должна идти о том, чтобы запустить финансовый, рыночный инструмент, который бы привлекал длинные деньги. Принцип таков: банк выдал деньги, оператор скупил риски, перевел их в ценные бумаги и облигации, разместил их на бирже. Инвестор, зная их высокую ликвидность, купил эту бумагу, и денежки "покатились" назад. В первую очередь вернулись банку, который продолжил выдавать новые кредиты. Именно эту систему сегодня желает видеть государство. Но надо сказать, что мы даже на шаг к ней не приблизились.

За пять последних лет на инвестиционные цели конкретно на приобретение земельных участков "Россельхозбанк" выдал только три кредита. Это очень мало. Значит, у нас приобретение земельных участков на долгосрочные цели не ведется. Есть еще одна огромная проблема. Малый бизнес, а именно фермерские хозяйства, очень слабо работает в этом секторе. Когда мы провели исследование, оказалось, что только 20% фермеров желают участвовать в земельно-ипотечном кредитовании. Остальные либо вообще не имеют земельных участков, оформленных надлежащим образом, либо они у них на праве аренды.

Почему же сельхозпроизводители так слабо участвуют в земельном кредитовании? Да вы посмотрите, издержки на оформление земельного участка составляют порядка 5% от стоимости самого кредита. Это очень много! Если крупные предприятия еще могут себе это позволить, то мелкие фермеры — нет. В этом случае необходима господдержка в виде субсидирования процентной банковской ставки.

Другая проблема — это неликвидность земли. Как только в период финансового кризиса некоторые предприятия "просели" и не смогли выполнить свои финансовые обязательства, встала проблема реализации заложенных участков. Оказалось, что их рыночная стоимость ниже кадастровой на 40–50%. К сожалению, в России нет практики торгов при реализации данных земельных участков.