Екатерина Андрюкова: "Арендатор может защитить себя при заключении договора"

История предпринимателя из барнаульского торгового центра "Европа" Екатерины Путятиной привлекла много внимания. Предпринимательница, которую арендодатель, по ее мнению, необоснованно решил выселить из торгового центра, сейчас судится с ним. Сегодня в различных торговых центрах края тысячи арендаторов, и все они потенциально могут оказаться в подобной ситуации. Специалист первой категории "Юридического центра "Де-Конс" дала несколько рекомендаций, которым нужно следовать арендаторам при заключении договора аренды.

Екатерина Андрюкова,
специалист первой категории "Юридического центра "Де-Конс":

Ситуации, подобные случившейся в ТРЦ "Европа", к сожалению, нередки. Существует обширная практика, в том числе судебная, по вопросам расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В связи с этим при заключении договора аренды необходимо обращать пристальное внимание на условия, касающиеся изменения и расторжения договора. Общие требования по этому вопросу установлены

ст. 450 ГК РФ. Согласно ей изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Однако пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность включения в договор условия об одностороннем отказе от договора без указаний оснований и мотивов отказа. Только при наличии подобного условия договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон во внесудебном порядке. Не исключено, что в случае, произошедшем с Екатериной Путятиной, был заключен договор аренды, содержащий условие о возможности одностороннего отказа от договора. Тогда действия арендодателя вполне законны.

Договоры, которыми не предусмотрена возможность сторон расторгнуть их в одностороннем порядке, согласно ст. 450 ГК РФ могут быть расторгнуты по требованию одной из сторон в судебном порядке. И только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя регламентировано ст. 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в нескольких случаях. Когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Когда он существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки и др. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Следует отметить, что ст. 619 предусматривает условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Таким образом, при расторжении договора на основании п. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор. Кроме того, арендодатель обязан направить письменное предупреждение арендатору. Если арендатор не допустил существенного нарушения договора аренды и не был предупрежден о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, иск арендодателя не будет удовлетворен арбитражным судом.

Одним из существенных условий договора аренды является и согласованный сторонами размер арендной платы. При этом условиям об арендной плате, в том числе о порядке ее изменения, следует уделять особое внимание. Так, согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, согласно общему правилу размер арендной платы может быть изменен лишь по соглашению сторон. В судебном порядке размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если она докажет, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, либо что вторая сторона существенно нарушает договор. Однако ст. 614 ГК РФ допускает включение в договор условия о возможности изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, в случае если стороны включат подобное условие в договор аренды.