(Из материалов VI Всероссийской конференции представителей малых предприятий «Малый бизнес – экономическая основа развития местного самоуправления», состоявшейся 26 апреля 2005 года в Торгово-промышленной палате Российской Федерации)

В настоящее время в Обнинске зарегистрировано 6 690 частных предприятий и 9672 частных предпринимателя. В той или иной форме частным предпринимательством занимается 42% трудоспособного населения города. Цифры внушительные, если учесть, что население города составляет чуть более 100 000 человек.

Достаточно активный рынок, относительно высокая покупательная способность населения, наличие в городе хорошо сохранившихся основных фондов делали и делают город привлекательным и для крупного бизнеса и инвестиций. Достаточно заметить активное строительство жилья. Однако, с нашей точки зрения, основу основ экономики города составляют предприниматели–резиденты, большая часть которых - представители малого и среднего бизнеса.

В Калужской области город Обнинск всегда занимал далеко не последнее место по показателям комфортности, что в значительной степени обуславливает приток сюда людских ресурсов из окрестных населенных пунктов. Благоприятный предпринимательский климат – еще один важный фактор, привлекающий в город активных людей. За годы Перестройки в городе сложился собственный рынок, обеспечивающий значительную часть налоговых поступлений, и здесь предприниматели-резиденты, составляют основную долю налогоплательщиков частного сектора экономики.

К чему стремится человек, решивший на собственный страх и риск заняться предпринимательством? Стабильность, независимость, достаток. Эти важнейшие качества, способны повлиять на общество в целом, являясь залогом стабильности и процветания. Поскольку далекий от политики «середняк» стремится улучшать мир вокруг себя, а не облагодетельствовать всё человечество. Мы, представители малого и среднего бизнеса, кровно заинтересованы в конструктивной и деятельной Власти, способной консолидировать общество правильной его организацией.

Анализируя деятельность городской администрации, и постоянно находясь в контакте с предпринимателями, членами Гильдии, мы приходим к выводу, что за последние несколько лет предпринимательский климат в городе значительно ухудшился. Причин этому несколько:

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

На наш взгляд, основные проблемы развития малого и среднего предпринимательства в городе Обнинске могут быть объединены в следующие группы:

• арендные отношения, включающие в себя порядок аренды муниципальной собственности, арендную плату, порядок реконструкции и ремонта, порядок приватизации;

• земельные отношения, определяющие порядок выделения земельных участков, участие малого и среднего бизнеса в генеральном плане развития города и т. д.
• наружная реклама;
• координация действий администрации через различные органы, учрежденные с участием представителей всех слоев предпринимательского сообщества;
• подготовка кадров среднего звена в учебных заведениях города;
• участие в социальной политике.

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Подавляющее большинство первых кооперативов, появившихся в г. Обнинск в конце 80-х, начале 90-х годов прошлого века, арендовали муниципальную и ведомственную недвижимость для своей деятельности. Муниципальная собственность всегда была приоритетной, поскольку ставки арендной платы были ниже и устанавливались не по ведомственному произволу, а на основе расчетов и с учетом развития предпринимательства, которое обеспечивало городу дополнительные налоговые поступления. Ставки арендной платы муниципальной собственности менялись редко и в зависимости от экономической ситуации. Это было весьма привлекательным фактором и обеспечило бурное развитие бизнеса в городе. Уже в первые, постперестроечные годы частными предприятиями арендовалось огромное количество муниципальных площадей. Предприниматели взяли на себя расходы по ремонту, содержанию, а в некоторых случаях, восстановлению муниципальной собственности. Щадящие ставки арендной платы, предсказуемость в действиях администрации, в части повышения последних, позволяли нести расходы по содержанию помещений и успешно развиваться, создавая дополнительные рабочие места. Ряд объектов муниципальной собственности, в соответствии с законодательством, за эти годы был приватизирован, но значительные площади муниципальной недвижимости продолжает арендоваться предпринимателями и сегодня.

В последние годы наметилась тенденция к безудержному, немотивированному росту арендной платы, что приводит к:

Одной из основных проблем развития малого и среднего предпринимательства в г. Обнинске является отсутствие у большинства предприятий собственности на недвижимость. Это в значительной степени тормозит развитие, поскольку отсекает возможность получения кредитов.

В настоящее время большинство предприятий-резидентов, арендаторов муниципальной собственности, не в состоянии конкурировать с потенциальными возможностями «приходящего» капитала. Однако закон предусматривает равенство прав участников тендерных торгов, что порождает, в одном случае - боязнь инициативы приватизации у предприятия арендатора, а в другом случае переход права собственности к предприятию – нерезиденту. И то и другое невыгодно городу. На наш взгляд, необходима местная законодательная инициатива, увеличивающая права арендаторов в части приватизации недвижимости.

Другие проблемы арендных отношений и частные примеры:

1. Реестр муниципальной собственности

   В настоящее время реестр муниципальной собственности является закрытой информацией для жителей города. Реестр муниципальной собственности, включая информацию о земле, о недвижимости, о муниципальных предприятиях, о долях администрации города в организациях разных форм собственности, должен быть размещен на сайте Администрации г. Обнинска.

   Необходима публикация отчетов городской Администрации о доходах, полученных от управления муниципальным имуществом по статьям:

   - недвижимость,

   - муниципальные предприятия,

   - акции

   - и т.д.

   
   

   Подвальные помещения

   Большинство подвальных помещений сейчас не используются. Реестр свободных подвалов отсутствует. Создать реестр свободных подвальных помещений во всех зданиях, находящихся в муниципальной собственности (жилые дома, общежития, сады и т.д.).

   Предложить Администрации рассмотреть вопрос о сдаче в аренду подвалов предпринимателям. Предусмотреть возможность освобождения от арендной платы на период ремонта и реконструкции. Договор аренды должен заключатся с ним на срок не менее чем на 15 лет.

2. Проблемы по предоставлению недвижимости в аренду

   В связи с отсутствием открытой информации о наличии муниципальных площадей, создаются условия, когда вопрос об аренде муниципальной площади решается «индивидуально».

   Необходимо провести ревизию всех муниципальных помещений, находящихся в хозяйственном ведении всех МП, ЖЭКов и т.д.

   Необходимо разработать Положение о предоставлении в аренду муниципальных площадей, в котором был бы прописан порядок учета заявок от предпринимателей, перечень предоставления необходимых документов и т.д.
   

3. Ставки арендной платы за помещения

   Периодически прослеживается желание Администрации привести цены аренды за муниципальную собственность к уровню коммерческих, то есть к тем ценам, по которым сдают площади частные собственники. Но это в корне неправильная политика. Так как именно Администрация должна создавать условия для малого бизнеса. Кроме того, когда предприниматель подписывает договор аренды с предпринимателем, то они договариваются и чаще всего все расходы по капитальному ремонту и т.д. возмещаются в счет арендной платы. А вот при аренде муниципальных площадей этого практически сейчас не происходит, и предприниматель не договаривается с Администрацией, а вынужден следовать всем тем условиям, которые диктует Администрация. При этом нарушается Гражданский кодекс.

   Раньше в аренду входила и стоимость содержания инженерных коммуникаций, сейчас администрация требует заключения договоров с коммерческими структурами на их содержание.

   Согласование на проведение косметического ремонта, улучшений (замена окон, батарей и т.д.) требует затрат времени и «хороших» личных отношений с руководителем комитета.

   Для принятия решения о повышении ставок арендной платы необходимо иметь экономическое обоснование. Кроме того, повышение ставок арендной платы не должно являться основным источником пополнения местного бюджета.

   1. Что фактически входит в стоимость арендной платы? Какова реальная себестоимость содержания имущества для города? За что платит арендатор? Если в цену входит налог на имущество, то может рассмотреть вопрос о передаче в оперативное или доверительное управление предприятием, освобожденным от этого налога?

   2. Необходимо внести дополнения в решение Городского Собрания по размеру арендной платы на период реконструкции выделенного помещения.

   3. Если предприятие самостоятельно, на протяжении многих лет содержит здание и коммуникации это необходимо учитывать при определении размеров арендной платы.

   4. Необходимо рассмотреть упрощение механизма согласования. Оставить его при проведении капитальных изменений и т.д.
   

4. Возмещение затрат на капитальный ремонт.

   В настоящее время отсутствует Положение о порядке возмещения затрат арендатора на капитальный ремонт муниципального помещения. Данный вопрос решается «индивидуально» для каждого арендатора.

   При аренде муниципальной собственности арендатору должны возмещаться расходы на капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку, т.е. расходы, которые ведут к увеличению стоимости муниципального объекта. Возмещение может происходить путем взаимозачета по арендной плате.

   Должно быть подготовлено Положение о порядке возмещения вышеуказанных расходов. Каждому арендатору должно быть понятен и известен перечень работ, попадающих под статью «капитальный ремонт» и т.д.
   

5. Существуют муниципальные объекты (помещения, земля), которые переданы в хозяйственное ведение муниципальных предприятий.

   При сдаче в аренду этих объектов муниципальные предприятия не всегда преследуют как интересы городского бюджета, так и интересы предпринимателей. Очень часто муниципальные объекты предаются в хозяйственное ведение организациям не по профилю данных объектов.

   Провести ревизию постановлений Администрации города о передаче объектов муниципальной собственности в хозяйственное ведение муниципальных предприятий и учреждений для принятия решений о целесообразности данных решений.
   

6. Очень многие объекты муниципальной собственности переданы либо в хозяйственное пользование муниципальным предприятиям, либо числятся у них на балансе. Муниципальные предприятия сдают площади, здания и земли в аренду. При сдаче в аренду многие муниципальные предприятия нарушают закон. Площади сдаются в аренду не по ставкам арендной платы, утвержденным Городским Собрание, а по произвольным ставкам. В сумму арендных платежей директоры муниципальных предприятий включают свои собственные затраты на заработную плату, на ремонт помещений, процент рентабельности и т.д.
   

   В любом муниципальном образовании правом сдачи в аренду субъектов муниципальной собственности должно обладать одно лицо, и необязательно Комитет по имуществу.
   

7. Гарантии стабильного ведения бизнеса

   Многие арендаторы муниципальных площадей получают уведомления о расторжении договоров аренды без разъяснений причин.

   В Положении об аренде муниципальных помещений должно быть прописано, на каких условиях Администрация может расторгнуть договор аренды с предпринимателем.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Недостаток земельных ресурсов в г. Обнинске – «притча во языцех». Однако стоит обратить внимание на весьма активное строительство в городской черте, чтобы понять возможности города в этом плане. Желание строиться есть и у многих предпринимателей среднего звена. Это не только жильё, но и производственные объекты и здания социального и культурного назначения, необходимость и возможность строительства которых должна решаться на основе генерального плана развития города и полной гласности.

Земельные вопросы во многом пересекаются с вопросами аренды недвижимости и обеспечения прав собственников недвижимости.

Проблемы земельных отношений:

1) Арендная плата за землю

В настоящее время предприниматели в Обнинске должны платить одинаковую аренду земли за застроенную площадь и незастроенную. С незастроенной земли предприниматель, в большинстве своем, дохода не получает. Причем в Обнинске эта ситуация стала именно такой только с июля 2003 года, когда депутаты городского Собрания приняли решение об одинаковой аренде за застроенную площадь и за незастроенную.

Внести изменения в решение городского Собрания о разной арендной плате за застроенную и незастроенную площадь.

2) Отсутствует порядок предоставления земельных участков под строительство.

3) Тендеры

Кричащей проблемой для малого бизнеса была и останется собственность, точнее, ее отсутствие. Аренда и субаренда множат государственных «рантье» и переводят малый бизнес в положение «коммерческого пролетариата». Арендатор не вкладывает средства в развитие. А нет собственности - нет кредита. Бедность - это отсутствие собственности. «Коммерческие пролетарии» - это неимущие. Одной из главных задач является передача собственности в руки малого бизнеса, поддержка добросовестного малого арендатора и предоставление ему возможности выкупа имущества и аренды собственности без конкурса и аукциона. Если мы этого не сделаем, получим новых «рантье» из числа крупных предприятий.

Данную проблему все чаще озвучивают и представители Правительства Российской Федерации. В частности, на проходившем 1 марта т.г. в г. Москве Форуме «ОПОРы РОССИИ» «Конкурентоспособность и малый бизнес», министр экономического развития и торговли Греф Г.О. сказал: «Правительство России рассматривает поддержку малого бизнеса, как приоритетных направлений своей деятельности. Экономический блок Правительства также поддерживает идею создания в России системы бизнес-инкубаторов». По словам Г.О. Грефа, за три года планируется создать около 100 бизнес-инкубаторов. Помимо этого, ведется работа с властями на местах, с губернаторами и мэрами, которые, по словам министра, зачастую недооценивают важность малого бизнеса для экономики своего региона и государства в целом. В частности, недостаточно эффективно решается проблема помещений для малых предприятий; более того, нередко именно они становятся жертвами передела собственности.

Считаю, что при принятии решений по проведению конкурсов на земельные участки и на право застройки должны учитываться интересы малого бизнеса.

Малый бизнес имеет право на жизнь. А жизнь для бизнеса – это наличие собственности.

Большинство предпринимателей города многие годы арендуют торговые площади по средней ставке от 1000 рублей за 1 кв.м, и офисные площади по средней ставке 400 рублей за 1 кв.м у крупных предпринимателей.

Отсутствие собственности лишает предпринимателей возможности брать кредиты и развивать свой бизнес цивилизованно.

Кроме того, по сложившейся практике крупные предприниматели строят торговые и офисные площади в основном не на свои деньги, а на деньги, полученные в качестве кредитов и, что самое главное, на деньги будущих арендаторов. При этом с будущим арендатором заключаются договора беспроцентных займов на 2-3 года, на строительство от 10 до 50 кв.м.

В настоящее время в городе Обнинске планируется строить комплекс зданий «Делового центра» и комплекс зданий «Торгово-развлекательного центра» в 51А микрорайоне.

НП «Гильдия предпринимателей» считает, что малые предприниматели должны иметь возможность участвовать в строительстве как «Делового центра», так и «Торгово-развлекательного центра» на принципах долевого участия.

Это последний шанс для малого бизнеса города Обнинска построить собственность.

Аналогичные примеры уже существуют. Например, строительство офисного комплекса в Москве в Юго-Западном административном округе на ул. Миклухо-Маклая, вл. 16/10. (газета «Бизнес» №35 (54) от 01 марта 2005 года).

Дав возможность предпринимателям города участвовать в строительстве этих двух объектов по принципу долевого участия, Администрация города сделает огромный и неоценимый вклад в развитие малого бизнеса города. НП «Гильдия предпринимателей» считает, что только такие решения могут дать толчок развитию малого бизнеса города и, соответственно, увеличить налоговые поступления, как в городской, так и в областной бюджеты.

НП «Гильдия предпринимателей» уже предложила Администрации города следующий механизм осуществления таких проектов:

Уникальность данного проекта в том, что:

- он позволит малому бизнесу города построить свою собственность,

- Администрация города приобретет дополнительные муниципальные офисные и торговые площади, которые могут использоваться в качестве бизнес-инкубатора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

За 15 лет существования частного предпринимательства в России, мы поняли, на наш взгляд, главное: инициатива правительства, местных чиновников по поддержке предпринимательства, создание отделов и министерств по поддержке и развитию, вряд ли можно рассматривать как единственно необходимую и реальную помощь. Скорее наоборот. Почему? Потому что любая инициатива сверху – это изменение правил игры. Недаром в среде предпринимателей бытует мнение, что лучшая помощь – это отсутствие инициативы чиновников.

Но есть и другой путь – путь конструктивного сотрудничества, когда инициатива сверху, сталкивается с инициативой снизу. Истина, как известно, рождается в споре.

Мы – за второй путь.

P.S.

Перечень необходимых мероприятий и документов для эффективного управления муниципальной собственностью

(Предложения в проект Рекомендаций конференции)

1. Реестр муниципальной собственности.
2. Ставки арендной платы.
3. Публикация о доходах от управления муниципальной собственностью.
4. Порядок предоставления в аренду заброшенных зданий, помещений, подвалов.
5. Ревизия всех муниципальных помещений находящихся в хозяйственном ведении или на балансе МП, ЖЭКов и т.д.
6. Положение о предоставлении в аренду муниципальных площадей.
7. Положение о предоставлении в аренду земельных участков.
8. Положение о возмещении затрат арендатора по капитальному ремонту, реконструкции муниципальных помещений (расходы, увеличивающие стоимость недвижимости).
9. Запрет МП, ЖЭКов и т.д. на сдачу самостоятельно в аренду муниципальных площадей и земель.
10. Единый центр по сдаче в аренду муниципальных помещений и земель.
11. Запрет на ведение коммерческой деятельности по использованию муниципальной собственности не по профилю.
12. В положении о сдаче в аренду муниципальных площадей должно быть прописано, при каких условиях договор может быть расторгнут.
13. Должен быть разработан типовой договор аренды.
14. Ставки арендной платы за землю должны учитывать разную аренду за застроенную и незастроенную площадь.
15. Тендеры на землю, на строительство должны проводиться небольшими лотами, с учетом интересов малого бизнеса, для того, чтобы малый бизнес имел возможность построить свою собственность.

Савельева А.Т.,
председатель правления Некоммерческого
Партнерства «Гильдия предпринимателей»